北京要求新房定价由政府指导 禁售高报价楼盘

　　“CPI在涨，其他商品也在涨，房价不可能不涨，怎么能区别对待呢，就是对自住和刚需这部分，自住改善这部分，我们想重点把房价控制住。”——市住建委主任杨斌

　　新京报讯 新建商品房在取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导。如果开发商的报价明显高于之前成交价格或周边同品质楼盘成交价格，将不发放预售许可证，也就是不能销售。

　　昨天，市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播“市民对话一把手”节目时表示，“国五条”北京细则中提及的提高预售门槛不包括普通住宅，引导开发商更多的建设满足刚需的普通住宅。

　　重点控制普通商品房价格

　　杨斌表示，根据“国五条”北京细则，今年全市房价控制目标分两部分，一是全市新建商品住房价格与去年价格相比保持稳定，房价不要过快、明显上涨；二是针对中等收入家庭，即“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　杨斌表示，为了重点控制住自住和改善型住房的价格，政府将采取多项措施，一是今年土地供应不能低于前5年的供地均量，保证供需趋向平衡。同时，北京供应的住宅用地中，将有一定比例的限房价，竞地价地块，房价在拍地前定好，将来销售不能超过限定的价格。第三则是继续坚持限购，京籍单身人士只能购买一套住房。

　　楼盘预售须接受价格指导

　　此外，北京还将在楼盘申请预售的环节，对价格进行管理和引导。

　　杨斌说，新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导，可能就不发预售许可证，或成交资格备案中不给予备案，确保价格不能过快上涨。”

　　提高预售门槛增加普通住房供应

　　“国五条”北京细则提出，要从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛。有市民担心，这样是否导致商品房更少，价格更高。

　　对此，杨斌表示，对于自住和改善型的普通商品房和保障房，预售门槛不会提高，对高档住宅和商业等非住宅项目，则有可能提高预售门槛。“目的是把前些年大量投资商业、高档房的开发商，引到投资供给刚需的普通商品住房和保障房中来，增加这类房源的供应。”

　　■ 焦点

　　如何判定售价明显偏高？

　　界定售价需综合考虑

　　一位北京大型房企的负责人表示，在发放预售许可证的环节引导新楼盘的定价，目前这一措施已经实施。一些开发商的报价因偏高而被市住建委“打回”。“现在我们头疼的就是如何给新盘定价、报价。报高了批不过去，报低了利润就少了。”

　　业内人士说，一般楼盘在预售时，大都会一批一批地拿出房源销售，有些楼盘会出现卖一次涨一次的情况。政府在开发商拿预售证时就对房价加以引导，将有效控制开发商随意涨价。同时也会要求楼盘在销售中，严格执行明码标价，实际销售价格不得高于申报价格。

　　不过他同时也认为，如何界定价格“明显偏高”，应该综合考虑。“一个地区，可能因为拿地的早晚，土地成本不一样。比如旧宫，一年多的时间，地价从每平米四五千涨到每平米一万多，高价拿地的项目和低价拿地的项目如果是一个价格水平，也不符合市场规律。”

　　同时，他认为，同品质楼盘要比较各个方面，如建造方式、容积率、户型、周边环境、配套设施、是否装修等多个方面。而不能是只要在一个区域，价格就必须一样。

　　■ 追访

　　部分商品房将纳入限价房管理

　　杨斌昨天表示，北京将在商品房中，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。这意味着，部分商品房将纳入限价房管理。

　　哪类住房是自住型和改善型住房？杨斌表示，原则上户型是中小套型，一般在中低价位。

　　对于“限价房序列管理”，杨斌说，“以前我们所说的限价房，也就是两限房，属于保障房序列，针对的人群是中低收入家庭。现在所说的是指商品房中，确保自住和改善型这部分的刚需住房，面向人群的重点是中等收入的夹心层。这部分房子将限定价格，但要有一定的前提条件才能买到。”

　　北京市房协秘书长陈志认为，此次北京提出将自住型和改善型商品住房纳入限价房序列管理，在商品住房的供地阶段就明确售价，可以有效控制这类住房价格，而这类住房恰恰针对的是中等收入阶层，也是目前社会最大的群体。

　　杨斌表示，相关政策正在研究，如哪类人群具备购买资格等，会尽快出台。他透露，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。

　　■ 背景

　　2010年，北京在全国首推“限价中小套型普通商品房”，出让土地时限定售价，开发商谁报的地价高谁竞得。次年，北京又推出首个“限地价、竞房价”地块，事先定好地价，设定最高售价，开发商谁报的价格低谁拿地。

　　购买这两类住房的家庭，首先要具备在京购房资格。同时，三类家庭可以优先购买：一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭；二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房，且连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭；三是已通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。

　　■ 相关新闻

　　各类保障房将统一申请

　　杨斌昨日表示，北京争取在3年内解决目前全部轮候家庭。并计划将多类保障房在申请环节统一以便民。

　　杨斌说，北京累计保障房轮候家庭有30万户，目前已解决10多万户，还剩余13.2万户。近几年北京将解决轮候家庭的住房问题。从经适房、限价房、公租房等多方筹集房源。

　　“政策上还在研究，争取让多类保障房统一申请。”杨斌说，“四房”统一申请此前已在朝阳区试点，即廉租房、公租房、经适房、限价房这四类房源，先按最宽的公租房申请标准提出申请，进入住房保障的“大池子”内，可以先选择住公租房过渡，待有了经适房、限价房等配售型保障房时，再申请配售。（记者 马力 实习生 潘昊）