3月大中城市房价全线上涨 仅一地环比回落

　　18日，国家统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，3月房价继续前两月升温走势，涨幅继续扩大。与此同时，中国土地勘测规划院地价所发布的一季度土地市场监测数据显示，受到房地产市场回暖影响，一二线城市中，除哈尔滨外，其他城市一季度住宅地价全部环比上涨。专家表示，现阶段解决房价上涨问题难度较大，但新政将抑制过快上涨势头，而新政影响时限将决定于地方政府对新政的执行力度。总体来看，二季度房地产市场将整体呈现量缩价稳的态势。

　　躁动

　　3月70大中城市房价仅1城下降

　　18日，统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与此前相比，近几个月来持续上涨的房价并未出现明显降温，涨幅有扩大趋势。

　　数据显示，在新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有1个(温州)，持平的城市有1个(泉州)，上涨的城市有68个。环比价格上涨城市中，涨幅最高为3.2%；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨城市有67个。3月份，同比价格上涨城市中，涨幅最高为11.2%。高于2月环比最高3.1%，同比最高8.2%的涨幅。

　　二手住宅价格变动情况方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有1个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为3.1%；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，上涨的城市有59个。3月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为9.1%，涨幅比2月份回落的城市有2个。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析3月份房价变动情况时认为，3月房价上涨与需求集中释放有关，是“需求集中释放助涨3月房价”。他表示，3月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，助涨了3月份房价。

　　链家地产市场研究中心分析指出，截至今年3月，新建商品住宅价格持续上涨的时间已经达到10个月。70大中城市住宅价格指数变化中，北上广深四个一线城市新建商品房价格环比涨幅依然占据前四位。另一方面，限购城市新建商品住宅、二手住宅价格环比指数分别为101.22和100.71，未限购城市分别为100.93和100.51，“限购城市价格涨幅依然高过未限购城市。”

　　“但是，较快增长的势头也在发生变化。”链家方面表示，3月新建商品住宅价格环比增速比2月份大幅回落，涨幅接近持平。“经过上个月的大幅增长，环比上涨城市数量基本达到稳定，并且已经接近全部上涨的高峰。预计在进入二季度以后，新建商品住宅涨价难度增加，价格上涨趋势受到抑制”。

　　上涨

　　一季度地价增幅加大

　　中国土地勘测规划院地价所18日发布的一季度土地市场监测数据显示，受到房地产市场回暖影响，一二线城市中，除哈尔滨外，其他城市今年一季度住宅地价全部环比上涨。

　　数据显示，在105个重点监测城市中，92城一季度住宅地价环比上涨，涨幅超过3%的城市共8个。其中，住宅地价增速最快的河南省安阳市环比涨幅高达12.18%，而深圳则以5.7%的涨幅居次。

　　“地价水平小幅上涨，环比、同比增长率低位加速。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉《经济参考报》记者，国际经济形势复杂，国内经济温和复苏，流动性仍居高位是一季度以来地价持续上涨的宏观背景。

　　此外，在“国五条”新政实施前的3月份，“末班车”效应明显，房地产市场各项指标上升明显，成为影响商住地价变化的重要力量。从同比涨幅来看，住宅地价同比上涨的城市由上一季度的74个增至91个，涨幅超过5%的城市有27个。赵松介绍说，“地价同比增幅持续两个季度上涨，涨幅有所扩大。”

　　不过，赵松解释，同比涨幅偏大的主要原因是去年同期土地市场遇冷，处于历史低谷。她表示，“区域间冷热不均的状况在土地市场表现得更为明显。以一二线城市为主的35个重点监测城市为例，其各项监测指标均高于105个城市的监测数据，其中包括地价总水平、商服、住宅和工业地价水平”。

　　值得注意的是，2013年第一季度，中国105个主要监测城市的土地供应面积达到今年高值，同比增长8.98%，其中房地产开发用地同比增幅超过40%，达到2010年第3季度以来的新高。

　　对于年内土地市场的变化，赵松预计，第二季度城市地价总体水平继续温和上涨。她呼吁，官方在探索房地产市场调控长效机制的同时，尽快公布相关制度建设的时间节点与量化目标，避免炒作干扰，辅助公众建立稳定预期。

　　国土部16日公布2013年全国住房用地供应计划，据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。值得一提的是，2013年的供地计划中，70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量(4.03万公顷)的1.2倍。而一线城市(北、上、广、深)计划供应量则同比增加2.8%。

　　“尽管国土部表示今年计划供地量是2008-2012年年均实际供应量的1.5倍，符合宏观调控要求，但今年的供地目标实际是偏低的”。C R IC研究中心分析师杨晨青告诉《经济参考报》记者，根据以往数据来看，15.08万公顷的供应量是2010年以来计划供应量的最低值，与2012年最初制定的供地计划相比，同比下降了12.6%。

　　杨晨青进一步分析指出，目前来看，“国五条”细则并未对一手房市场造成直接影响，房企抱有房价上涨的预期，各地项目涨价现象已不少见。“而商品住宅用地供应量的下滑势必导致未来几年商品住宅市场新增供应将处于低位，供需关系的紧张进而会对全国房价上涨起到一定的助推作用。同时，也势必导致土地市场竞争激烈，进而地价将进一步攀升，由此导致房价也随之水涨船高”。

　　趋势

　　二季度量缩价稳 后势难判断

　　3月底，北京、上海、广州和深圳等城市相继出台房地产市场调控实施细则，并公布房价控制目标，房地产市场调控政策进一步明朗。对此，刘建伟表示，随着政策效应的进一步显现，预计4月份房价走势可望趋稳。

　　“二季度房价将整体量缩价稳。”住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，4月是“国五条”执行的首月，二手房购房者已部分转向观望状态，另一方面由于控制价格增幅，各地也会收紧新房的审批，控制部分高房价楼盘入市，均会带来成交量的减少与价格涨幅的下调。

　　中国房地产业协会副会长朱中一也认为，在细则落地后的一段时间，房地产市场将经历短暂的低潮。一方面，在3月疯狂成交已提前消化部分购房需求的背景下，二手房买卖双方开始对后市进行观望；另一方面，经过2012年的回补后资金链较好的房地产企业开始观望，延缓入市节奏。

　　“但后期房地产市场走势仍很难判断。”朱中一表示，虽然二季度房价随着新政落实的影响将较为稳定，但新政影响的持续时间，后半年房价趋势仍很难判断。

　　朱中一认为，后半年房价取决于宏观经济好坏与地方对新政的执行力度。若执行力度强，则新政影响持续时间长，反之亦然。

　　“解决房价上涨问题，现阶段难度较大，但新政将抑制过快上涨势头。”赵路兴指出，由于我国住房需求地域性较强，较为集中“国五条”等调控政策只是一时之举，房地产市场也的确会在短时间内稳定，但这只是赢得一段时间，并不会解决根本问题。

　　赵路兴认为，近期高涨的房价加强地方执行“国五条”调控政策的压力，也进一步倒逼中央加速长效机制进展，例如扩大房产税试点、扩宽投资渠道等内在体制机制的改变。

　　朱中一也指出，北京20%差额征税方案基本代表国家声音，也进一步展示出国家未来的调控思路，那就是通过税收抑制房价过快上涨。