20%个税购房者买单成行规 房地产调控难现预期效果

国五条推行近两个月，地方版细则也已出台20天，其中争议最大的20%个税征收情况几何？市场这只无形之手又是如何给这条细则打分？日前，北京已经出现第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例，如之前的市场猜测，28万元个税由买房者承担。

4月21日，《国际金融报》记者匿名致电负责该笔交易的房产中介公司工作人员时，他告诉记者，“卖方一般拿净成交价，如果协商个税由卖方承担的话，房屋本身价格可能被上调。”不难看出，目前的房地产交易市场，中介公司与卖房者蹲守同一战壕——

北京：28万元个税买方掏

■ 本报记者 史燕君 实习生 曹亦汝 发自上海

3月30日，房地产调控“国五条”北京细则发布，“如不是家庭已购5年、惟一住房的，出售二手房时须按照售价差额的20%缴纳个人所得税”。该规定3月31日起实施，以网签时间为界。

日前，北京已经出现第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例：北京市丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，最新成交价280万元，业主购买时的价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。

国五条出台时，就有分析人士担心20%的个税不排除会转移给买房者，从而助推房价。从上述个案看来，此前的担忧已经成为事实。该笔交易是由伟业我爱我家代理，按照政策规定，28万元应由卖房者承担，经过买卖双方协商，最后由买房者承担。

“卖方一般拿净成交价，如果协商个税由卖方承担的话房屋本身价格可能被上调。”4月21日，《国际金融报》记者匿名致电北京我爱我家的工作人员杨先生时，他告诉记者，“国家政策规定，个税缴纳应由卖房者承担，但在实际交易过程中，由于一般是卖方市场，所以习惯上由买房者承担个税。”

该公司另一位工作人员刘小姐也告诉记者，税收一般是提前与买卖双方商量好的，看是由业主承担、买家承担还是业主承担一部分。“一般来说，地段好、品质好、供不应求的区域，可能是由买家承担，而地段一般、房屋总价很高的房源，会有双方分摊个税、或者卖房者承担个税的情况。”

对于担心差额20%的客户，刘小姐建议选择满五年的房子，相对而言这种房子承担的税收较少。“目前中原地产自身还没有相关符合个税征收的案例。”北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷泽环表示，北京是下定决心要征收的，虽然目前整个系统尚没有完全匹配，但完全升级应该就在最近了。

天津：购房者买单是行规

■ 本报记者 史燕君 实习生 曹亦汝 发自上海

北京已经开始征收，那么其他城市情况如何？4月初，大多数城市已经颁布了国五条的执行细则。《国际金融报》记者分别咨询了杭州、天津等地的房屋中介工作人员，但得到的答案均是“细则已出，但具体的征收方案尚在研究中”。

“在杭州，20%的个人税尚未实施，且近期几个月暂时不会实施。”杭州的吴先生表示，北京实施后，相关部门对其方案的制定和实行还是比较认可的，要求其他一线城市紧随其后，但杭州暂时还没有相关文件下达。

“4月份的交易量比平常要高一些，但还是低于3月份。”吴先生表示，那些在观望的客户已准备“下手”，“如果有想法建议尽早决定”。

南京的曹先生也表示，目前南京尚未正式执行20%个税规定，预计5月份之后会正式执行。“虽然理论上无论是营业税还是个税都是由卖家承担的，但在实际操作中还是羊毛出在羊身上，由买家承担。当再次出售这套房产时，你摇身一变成为卖家，相关税收一般也是由买家承担的。”曹先生说。

天津市中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江在接受记者采访时也表示，“天津目前细则已出，但具体的征收方案尚在研究中，还没有最终确定。目前在天津，缴纳差额20%的个税还是延续过去的1%是可以由买卖双方自行商议决定的。”

“虽然20%的比例听起来有些惊悚，但是如果购入房子的差额比较小那么按差额的20%来交税可能远低于过去1%的交纳方式。”朱庆江表示，按照规定，这部分税费应该由业主承担，但现在就行业内的规则来看基本由购房者承担，这点与过去没有太大区别。

南京：“宁八条”不提20%个税

■ 本报记者 朱胜利 实习生 王玥

发自南京

南京上周末在政府网站公示《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称“《通知》”），八条新规，六条解释，比3月底100多字的“细则”详细得多，但仍然未提“20%个税”。

《通知》表示，南京将确保2013年度本市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。《通知》提出，将加大中低价位住房供应力度，除了在四大保障房片区中推出5000套保障性限价住房外，还将继续保持适度的保障性限价住房建设规模。在保障房建设方面，今年将新开工300万平方米，竣工500万平方米，同时完成190万平方米的城中村和65万平方米危旧房片区的拆迁任务。《通知》还提出，中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。同时，还将增加普通商品住房用地供应。

与3月31日住建委六条解读中只字未提个税不同，此次出台的“宁八条”首次涉及了个人所得税的落实方案，但没有更具体的内容，连“20%”也没有提及。有业内人士认为，在国税总局关于个税20%开征的解释性文件出台之前，地方政府无法出台“细则”，只好笼统地表态“会执行”。

记者了解到，目前南京的二手房交易涉及到个税时，依旧采取自愿选择利差20%或总额1%的方式，实际上99%的买家选择的都是后者，简便易行，而且比按利差20%的方式更省。

房价：3月68个城市房价上涨

■ 本报记者 史燕君 实习生 曹亦汝 发自上海

意在控制房价的国五条出台已有两个月，调控有没有出现预期效果？

从国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，3月房价继续延续前两个月升温走势，涨幅继续扩大。与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有68个，上涨面达到97.1%。二手住宅方面，与上月相比，70个城市中有66个上涨。

对此，分析人士认为，3月份，国五条出台引发了市场的恐慌情绪，很多人都想趁着政策执行前赶搭末班车，国五条的降温作用会在4月份显现。

4月21日，记者走访了浦东新区几家房地产中介公司，店铺都显得比较冷清，办公人员多于有购房意愿的人，不少工作人员三三两两地站在门外等待生意上门。庆浩房产的工作人员表示：“上海暂时还未征收20%的个人税，具体的执行时间要待上级通知。但从4月份开始，买二手房的人就少了很多，与3月份的热潮有天壤之别。”

最近正留心学区房的陈女士告诉记者，现在上海房市没有３月份那么紧俏了，同一小区的房价较上个月有所回落。

“北京推行国五条对其二手房市场是有一定影响的。”刘小姐表示，“由于我爱我家除了二手房交易还有一手房，所以虽然二手房可能销量不如过去，但最近一手房的销量很好。”

殷则环表示,“北京成交量的确下降了很多，他最近关注的天津地区的二手房市场交易量，与３月份相比是差了很多，基本与1月份相持平。”

朱庆江表示：“目前来看，虽然近期二手房交易不如３月火爆，但与去年12月底到今年1月份的发展水平基本持平，对整体市场反应还是比较缓和、理性的，整体成交处于正常水平，可以说没有受到太多影响。”

但在中房信分析师薛建雄看来，由于上个月交易量比较大，所以二手房市场房源现在并不是太足，但下滑幅度也不会特别厉害，市场不会一下子冷清，还是会保持一定的热度。