楼市调控令为何屡遭开发商“见招拆招”?

政府最需要做的是克服为己谋利的欲求，为市场建立起公平博弈的机制，这实际上是向政府提出了职能转变的要求

最近，部分一线城市又见捂盘惜售现象。原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证，反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘；更有甚者，故意拖延工期推迟开盘时间，一边是主管部门出招调控房价，一边却是开发商变着花样捂盘惜售。(6月17日《新华每日电讯》)

开发商的这种行为，颇有点武侠小说中武侠高手们的“见招拆招”。为让房价能够降下来，政府不断出台政策，看似一个比一个严厉，但是这些政策进入市场以后，却总是遭遇到各种出乎决策者意料的情况，使调控无法达到理想的目标。

我们固然可以指责这些开发商对调控不配合，但这种指责对于本来就是以追逐商业利益为目标的开发商来说，实在有点文不对题。开发商之所以能够“见招拆招”，关键是它们看准了未来房地产市场的走势，因此才有勇气捂盘惜售。虽然短期来看，他们要为自己这种捂盘行为赔上资金搁死的风险，特别是那种延长工期的做法更会增加开发成本，但是他们认为从长期来看，房价仍将上涨，因此暂时的牺牲是值得的。

开发商的这种想法对不对？这个问题自有未来的市场来作出回答。但是，房地产调控政策进入市场后遭遇的这种“见招拆招”，证明调控政策的决策部门对市场存在一定的隔膜。这种隔膜，倒不是说决策者对未来房价走势的判断失误，而是在于在出台调控政策时，未能考虑到市场错综复杂的情况。

从根子上说，任何一个市场，遵循的主要是商品的价值规律，而调控政策则是利用政府刚性的强制力量，强行扭转价格走势，它或许能够收到一时之效，但长期来看，市场的价值规律必然会在与调控的博弈中占到上风。本轮房地产调控已延续数年，无论是政府的决策部门，还是开发商，乃至消费者，都已产生疲态，因此原来受到抑制的房地产价值规律逐渐开始发挥作用。开发商正是捕捉到了市场发出的这种信号，才有勇气与调控政策玩起“躲猫猫”的游戏。

类似于开发商“见招拆招”的事情，始终伴随着近几年的房地产调控。远的不说，即以今年3月出台的“国五条”中规定出售二手房者对差价部分征收20%的所得税，马上在各地引发了一轮离婚潮，其中有相当部分就是为了规避房产出售时增加的税收。这使得这条政策的效果几乎走向了它的反面，本来是期望通过抑制二手房交易来减少市场成交量，却不料这个政策成了引起社会不安定的由头，这与调控所希望达到的目标大相径庭。

为什么会出现这种状况？其间的道理其实并不复杂，调控是以统一的政策来针对千姿百态的市场，它追求的是整齐划一的秩序，但市场上的各种利益主体都有各自的“小九九”，这是调控的决策者所无法预料到的，也是调控政策难以左右的。

几年来的房地产调控未能达到预期目标，这已是一个不争的事实。事实证明，不管是在房地产市场还是其他市场，政府以价格管制为目标的调控都很难取得成功，特别是在房地产这样一个政府深入其中有利益可图的市场中，如果政府不愿意放弃这种利益，甚至借调控之机扩张这种利益，调控更不可能收到效果。

今年以来，中央政府提出的简政放权要求给房地产调控带来了有益的启发，李克强总理多次强调，要厘清和理顺政府与市场、与社会之间的关系，“市场能办的，多放给市场。社会可以做好的，就交给社会。政府管住、管好它应该管的事。”

很显然，在房地产市场上，开发商何时卖房、以什么价格卖房，这应该是市场的事，买卖双方可以通过平等博弈来达成双方能够接受的价格，而由政府来管这种事情，只能陷入“头痛医头，脚痛医脚”的事务堆中，不可能收到效果。在房地产市场上，政府最需要做的是克服在这个市场上为自己谋利的欲求，为市场建立起公平博弈的机制，这实际上是向政府提出了职能转变的要求。(周俊生)