新加坡:给房地产市场套上"笼头"

　　新加坡：给房地产市场套上“笼头"”

　　本报驻新加坡记者陶杰

新加坡组屋一瞥。本报记者陶杰摄

　　编者按房地产业投入资金巨大、对相关产业的带动性强，关系着国计民生，各国政府都非常重视。但房地产过快、过猛地发展又容易产生各种风险，因此，各国根据实际情况不断对房地产业作出调控，采取各种措施抑制投机，防止房价过快上涨。

　　房地产市场投资的高回报率，使得新加坡近几年来房地产价格如同井喷一样不断蹿升，引发了大量民怨。新加坡政府自2009年以来先后出台了7轮降温措施，而今年出台的措施更为严厉，包括收紧贷款、提高印花税、限制组屋出租等，堪称多管齐下。

　　“组合拳”抑制房价过快上升

　　由亚洲上市房地产协会和西悉尼大学联合调查的一项报告显示，新加坡的房地产投资信托股息回报率高达6.39%，高于日本(5.9%)、澳大利亚(4.38%)和美国(3.4%)。报告显示，新加坡房地产投资信托市场一直对投资者有着巨大的吸引力，所提供的平均股息回报率和“收益率溢价”均比许多市场高，回报率也比新加坡当地股市的一般股票回报率高。而新加坡房地产投资信托的平均回报率更是位于7个被调查的亚洲市场之首，多达14.2%。

　　正是由于房地产市场投资的高回报率，使得新加坡近几年来房地产市场的价格迅速上涨，不仅私人公寓的房价高居不下，而且80%以上国民居住的组屋价格也在不断上涨，引起当地民众的不满。为了控制房地产热的持续升温，自2009年以来，新加坡政府先后出台了7轮降温措施。

　　根据今年出台的新规定，外国买家的额外买方印花税将从10%升至15%；原本不受买方印花税影响的购买首套组屋或者私宅的永久居民，以及购买第二套私宅的新加坡公民，也将分别支付5%和7%的额外买方印花税；那些计划购买第二套或者更多住宅的永久居民，以及购买第三套或更多住宅的新加坡公民，现在必须缴纳10%的买方印花税，大大高于此前3%的比例。

　　在组屋市场方面，新加坡政府为了减缓市场对转售组屋的需求，规定禁止拥有组屋的永久居民出租整间组屋，如若购买私宅，则必须在半年内出售组屋。与此同时，新加坡政府进一步降低购房贷款的比例，非首次购买新旧组屋的贷款条例也再次收紧，规定购房者必须支付现金房贷的首付由之前的10%增加至25%。而购房者向银行借贷的比例不许超过月收入的30%，向政府建屋发展局贷款者偿还的比例则从40%降至35%。

　　此次新加坡政府房地产政策的出台，也破天荒地介入了工业房地产领域，首次向短期内转手套利的买家实施卖方印花税。如果他们将买进的房地产在一年内卖出，则必须缴付相当于售价15%的卖方印花税；如果在第二年或者第三年卖出，则要分别缴纳10%和5%的卖方印花税。

　　对开发商“高标准严要求”

　　在解释政府对房地产市场实施大幅度降温措施的动因时，新加坡官员明确指出，目前低利率的大环境和本地持续高涨的房价是政府痛下决心的不二选择。

　　新加坡副总理尚达曼认为，目前新加坡本地房市的旺热并非来自投机，而是新加坡人真正的投资需求，购买第二套或者更多房产的新加坡人，占据了新私宅单位销售的一半。因此，政府必须推出两种不同的措施来为市场降温，一种是周期性的暂时性举措，另一种是长远的结构性调整，有可能是永久性的。而这两种不同措施在短期内的目标都是为了给房地产市场降温。尚达曼认为，新加坡的房屋价格已经偏离了经济基本面，如果政府之前没有出手干预，现在新加坡早已陷入困境，处在一团真正的泡沫之中。他说，政府或许永远也无法驯服一个由市场情绪驱动的房地产市场，但是它必须抑制房价上涨，因为这将对社会带来影响，导致人们负担不起。尚达曼表示，新加坡政府之所以分7次为房地产市场降温，是因为不能一次性地把所有的“弹药”用完。尚达曼表示，政府有信心让房价调整至更符合国民收入的水平。

　　在适时出台政策抑制房地产价格飞涨的同时，今年3月新加坡政府还向房地产开发商提出了7项售房指导原则。要求房地产开发商从样板房、售价、平面图、业绩记录到广告等诸方面必须进一步规范化，向买家提供更大程度的透明度。根据新的指导原则，买家能够掌握比以前更及时准确的购房信息，在购房期间，如果发现开发商违规，买家可凭上述资料向市建局提出投诉。

　　政府之所以作出此项规定，是因为在此之前，有的开发商在建造样板房时极尽美化之功能，以便让样板房看起来更加宽敞明亮。但是，在新的指导原则下，这些招数将无法过关，以保障消费者不被样板房所误导，并能得到更准确及时的价格信息。

　　除了对样板房提出了更高的要求以外，新加坡政府市建局还要求开发商必须在买家签下购买意向书以前，以规范文本的形式提供更多的信息，例如预估的建筑面积，包括阳台、露台、植物槽、凸窗以及空调机壁架等都必须一一列出。此外，开发商还必须向买家提供按比例画的位置图、总面积图和单位面积图等。指导原则还要求，开发商必须每周公布成交价，最多必须在12天呈报相关数据，而开发商如果想要修改房屋项目规格，则必须得到买家的许可。另外，除了广告以外，开发商有关新项目的网站上也必须注明基本信息，如地契、房地产包空移交日期等，不得有任何错误和误导性的信息。

　　转折点或已临近

　　新加坡产业发展商公会会长谢文华近日在一个房地产展望研讨会上发表演讲时认为，新加坡房地产市场周期正朝着一个重要的拐点靠近。这意味着近期屡创新高的新加坡房地产市场在不久以后将会来到一个转折点。

　　谢文华也是新加坡当地著名的房地产开发商远东机构的执行董事兼营运总裁，他表示房地产已经成为一个强大的磁铁，吸引着投资者和住户购买房地产，以达到为资产保值的目的。谢文华认为这是因为西方经济体和日本采取的量化宽松货币政策导致的高流动性，以及持续的高通货膨胀率和低利率等因素所致。不过，他认为新加坡的房地产市场仍存在着风险。其中一些风险因素包括美国可能削减刺激经济的货币政策措施，造成利率无可避免地上升，而中国也可能重新调整其国内政策，所有这些都将影响到全球经济，而新加坡也不可能置身其外。

　　谢文华认为，新加坡的市场波动性已经上升，房地产市场周期也日趋成熟，在此背景下，谨慎的态度和长期的考虑对维持稳健的房地产市场生态系统很重要。因为相互依赖的房地产投资社群广布于新加坡各个经济领域，从房地产的最终用户到投资者、融资者、发展商以及整个房地产项目生命周期的供应链，再加上承包商、咨询公司和其他服务伙伴等无不包括其中。谢文华认为，新加坡政府抑制资产价格通胀和避免失衡状况的谨慎宏观政策，正在取得预期的结果，显示出房地产市场已经开始稳定。

　　数据显示，在2010年、2011年和2012年，新加坡私人领域在房地产的投资分别达到了100亿新元(约合500亿元人民币)、120亿新元和126亿新元。房地产及建筑业对新加坡的GDP贡献巨大，其中每5个就业人口中就有一名来自该行业。

(来源:中国经济网—《经济日报》)