“改底单”卖房重现市场：一套便宜300万存风险

　　投资客逢高脱手 刚需族想捡便宜

　　冒险买房 “改底单”火了

　　不断上涨的楼市中，每个人都想分一杯羹。尤其是投资客，低买高卖，套现获利，一直是他们的黄金原则。

　　近几日，沉寂许久的“改底单”卖房，又重现市场。等不及房产证下发就着急脱手的卖家，对赌的是“一房难求”的火爆楼市；而买房人甘冒违规风险去入手，则是看中了无个税卖点下的便宜甜头。

　　楼市动向

　　甩卖 一套便宜300万

　　“澳景园别墅，460-500平方米，送300平方米私家花园，仅售1300万元。开发商现出售价1600万元。”几日前，中央别墅区的澳景园别墅，传出了低价出售的消息，每套房的现售价，比开发商的在售盘还便宜出300万元。

　　“客户着急套现，手头有6套房，现在都便宜‘甩卖’了。”经手的经纪人史先生告诉记者，正因为急着用钱，客户才忍痛割肉，1300万元的报价，不仅比小区的在售二手房要便宜，甚至低于开发商的在售价1600万元。“唯一的特殊是房子还没下房产证，需要‘改底单’做更名，并且无法贷款，需要买家全款支付。”

　　“改底单”是指在房子还未获得产权证时，购房者直接更改姓名。“现在新房难买，二手房不满五年又有个税，‘改底单’很划算。”史先生毫不避讳地表示，目前澳景园的二手房报价在每平方米35000元上下。若不是业主等不及，待房本下来再卖，这6套房每套怎么也能卖个1700万元。“房价不停上涨，您买一套，就等于占了个大便宜。”

　　诚售 670万元“底单价”

　　无独有偶。在位于亚运村附近的荣尊堡小区，市民蔡先生最近也接到了一则“改底单”的推销电话。

　　经纪人在电话中告诉蔡先生，他手头有一套161平方米的三居室，现在业主着急出手变现，愿意在房产证下来前，以670万元的“底单价”出售，改底单费加收10万元。

　　“改完底单后，房子个税、营业税都省了，加上底单费，总房款也比市场价低出10万元。”经纪人向蔡先生介绍，这个小区的同面积户型，满五年免税的房源，至少卖700万元。而不满五年、有个税的房源，报价650万元，税费还要50万元，总支出也在700万元上下。

　　昨天，记者打电话向经纪人求证，经纪人直言确实有“改底单”的房源，但已经被买走了，“您要是还想要这类的房子，得找找看了。”

　　楼市观察

　　甜头 “改底单”能省百十来万

　　自从北京执行“国五条”细则后，不满五年的次新二手房，都需要按差额的20%缴纳个税。一套普通商品房的个税，也能达到10万元。于是，违规入市的“改底单”房源，便趁势将“免个税”作为最大卖点。

　　经纪人史先生就向记者表明，澳景园别墅这几年涨得快，不满五年的次新房，仅仅是个税一项，得在100万到200万元之间。这笔钱对于买房人来说，可是笔不小的负担。但对于“改底单”的房源，因为是直接做更名，完全按买新房处理，一两百万元的个税直接省掉了。“房价省了300万元，个税又省200万元，您一下就赚了500万元。”

　　“‘改底单’房源有风险么？”对于记者的疑问，史先生言之凿凿地表示绝对安全，整个过程类似于买二手房，先看房再交钱，只是不走二手房网签流程。“为保证资金安全，您只要先交100万元定金，由我们负责去开发商那做更名。手续全部完成后，您再支付剩余的房款。”

　　风险 手续麻烦不受法律保护

　　根据北京市相关规定，商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。从法律上说，“改底单”是不被允许的违规行为。那么，中介经纪人口中的无风险“改底单”，究竟如何操作呢？

　　记者了解到，在北京限购、限贷的政策管控下，“改底单”的手续非常麻烦。首先，“改底单”房源所在楼盘的开发商，需要先提交申请，退掉已经生成的购房合同。在调控政策下，能被接受的退房申请理由多数是购房人资质不符，或者购房人未按合约交纳房款、涉及违约。接着，开发商再将新购房人的信息进行提交，进行购房资质审核，待审核过关后重新签约。其中，如果原购房人还涉及到银行贷款已发放的情况，还得同贷款银行办理清退业务，退还银行已经下发的贷款及违约金。

　　“‘改底单’的操作，一般的品牌开发商都不愿意涉及。”上述开发企业相关人士告诉记者，“改底单”不仅手续麻烦，而且属于违规操作，被查出后风险很大。同时，做了一次更名，对于开发商来说就是形成了一笔退房记录，没有销售员愿意承担这笔记录，因为会影响销售业绩。“所以，如果是遇上品牌开发商的房子，中介可能就不通过开发商，直接找私下关系改掉了。市场上一些中介宣称的改底单费，也就是找关系、走后门的费用。”

　　律师则告诉记者，由于“改底单”属于违规操作，不受法律保护，一旦中途发生卖房人违约的情况，买房人很难根据合同要求卖方履约。“目前市场上的‘改底单’，多数是按照全款支付完成的，买卖过程中一旦发生纠纷，买房人支付的房款很难轻易拿回。”

　　楼市故事

　　前期投资客趁“热”脱手

　　“改底单”，也被称为“炒楼花”，曾在几年前北京房价高速上涨时流行过一阵。2011年，随着北京楼市进入“调控”模式，“改底单”也渐渐沉寂。

　　“‘改底单’的做法，一般都出现于楼市高速上涨期，投资客可借此大赚一笔。”一位业内人士告诉记者，今年上半年，尽管出台了“国五条”细则，可不仅没有遏制住房价上涨的势头，北京各区域的房价涨幅也是有增无减。再加上目前各区域购房需求旺盛，新盘频现“日光”，商品房“一房难求”，一些前期投资者看到市场火热，才会想尽各种方式入市。同时，随着楼市调控“限贷”的持续执行，部分投资客也会出现无法再靠金融杠杆赚钱的难处，也会想到在楼市高峰期时全额套现。

　　8月，大兴某热销楼盘，就曾出现过“改底单”的房源叫卖，卖家以不到每平方米13000元的价格入手，出手的价格则已超过每平方米20000元。

　　“目前以‘改底单’方式入市的，不少都是在2011年下半年到2012年上半年入手的投资客。”一位业内开发人士告诉记者，2011年下半年，北京房价曾经历过一次下降，尤其是部分新盘，为了跑量曾大打折扣、特价。如今，经过一年的补涨，各个区域的房价都已达到高点，“这个时候出手，对前期投资客而言，不失为一个好时机。毕竟，‘一房难求’的火爆楼市，可不是什么时候都能碰到的。”

　　“刚需”铆足劲儿抢新房

　　的确，“国五条”细则后不降反升的新盘市场，是投资客敢于违规入市的信心之源。楼市火成什么样了？谁会冒险“改底单”过户？北京人严先生的想法，代表了刚需型购房人的典型心态。

　　严先生最近正在等昌平某新盘的三期开盘。尽管价格未定，但据销售员放出的消息，加上拆分的精装修合同，开盘均价至少比上期涨3000元。更关键的是，拆分出的精装修合同，要求全款支付，首付也比预期的多出10多万元。

　　“涨价、拆分精装修，我都能接受，只要让我选上房。”严先生的一番话，出乎记者的意料。他表示，他二期就想买这个盘，可惜没排上号，开盘当天就“日光”了。所以，三期开盘，只要有机会，无论如何他都买。

　　“现在没有新盘是不做精装修拆分的，可地价都高成那样了，你也不能指望房价降啊。开句玩笑话，现在想在北京买套新房，可一点儿不比当年高考容易。”

　　严先生口中的地价，指的是近两个月频发的高价抢地场景。截至8月底，北京年内土地出让金已突破1000亿元，创下了近年来的最高纪录。

　　购房人旺盛的入市意愿，甚至让开发商都开始觉得“压力山大”。一位不愿署名的开发企业相关人士私下向记者透露，他们手中几个正待入市的小户型楼盘，还没开始接待登记，售楼处也没开放，可打来电话咨询的客户量，都已经达到了一期能够入市的房源量几倍。

　　“前两年楼市萧条的时候，你开放了售楼处，可能还没几个人来看房。可现在，楼盘推广压根不需要售楼处和广告。若不是品牌建设的需要，也许，盖售楼处的钱都能省了。”该人士笑言，如今各开发商想的不是去哪里找购房人，而是排队人太多怎么办。

　　本报记者

　　赵莹莹 J201

　　1000亿元

　　截至8月底，北京年内土地出让金已突破1000亿元，创下了近年来的最高纪录

　　改单路径

　　撤单

　　还未办好房产证的房源，由所在楼盘的开发商提交申请，退掉已经生成的购房合同

　　审核

　　能被接受的退房申请理由多数是购房人资质不符，或者购房人未按合约交纳房款、涉及违约

　　更名

　　开发商提交新购房人的信息，进行购房资质审核

　　签约

　　审核过关后，开发商与新购房人签订合同

　　清退

　　如果原购房人涉及到银行贷款已发放的情况，需要同贷款银行办理清退业务，退还银行已经下发的贷款及违约金