十八届三中全会或破局新土改

　　9月4日，国土资源部新闻处处长谢晖对媒体称，截至目前，关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见（下称“指导意见”），“国土部并没有向地方政府下发过这一文件”。

　　日前，有消息称，一份事关农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市。消息称，按文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转，“原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定，流转土地不得用于商品住宅建设”。

　　所谓农村集体经营性建设用地，是纯粹以赢利为目的的建筑物及其相应设施所占用的土地，如商业、餐饮旅馆业、旅游业、娱乐业和其他经营性服务业建筑及相应附属设施用地、商品住宅等。

　　“个人还是期望，相关消息是真的。因为，这是一个突破口，或也是中国土地深化改革的开端，更能为中国的农民带来真正的实惠和利益。”有专家昨日如是对《国际金融报》记者说。

　　申银万国则发布报告称，顶层设计加速，改革红利值得期待，“上海自贸区的设立，让我们看到政府改革的信心和决心。作为新型城镇化建设的重要突破口，土地改革有望在十八届三中全会迎来破局，制度红利值得期待”。

　　地方试点已展开

　　但凡牵涉到改革，中国总脱不了“土地”二字。不论是30多年前的“家庭联产承包责任制”，还是2008年10月十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到的“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”，都与土地改革密不可分。

　　近日，又有媒体称，今年6月下旬，河北、辽宁等18个省市收到了国土部下发的《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》，随该通知下发的还有一份名为《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》的文件。

　　“消息的传出实际上在预料之中。”中国价值指数首席研究员崔新生对《国际金融报》记者表示，一方面，很久之前，业界就有过这样的呼吁；另一方面，就现状看，随着农村劳动力人口大量向城市和沿海地区转移，也不适合目前的发展实际，且市场本身也在觊觎农村的这部分土地。

　　具体而言，媒体介绍称，“国土部下发的文件明确，本轮土地改革主要是针对农村集体经营性建设用地，将在河北省邯郸市、江苏昆山市、辽宁省建平县等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，试点结束的期限是2015年6月。”

　　消息还称，各试点市县须按“局部试验、封闭运行、结果可控”的要求，遵循“流转必须符合国家产业政策、土地利用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规定”，“流转土地不得用于商品住宅建设”，还明确国土部将在2015年10月对各试点进行总结评估。

　　这条消息很快在昨日被国土部否认：没有向地方政府下发过这一文件。但国土部对媒体承认，“虽然目前没有形成最终的指导文件，但其实各地就农村集体建设用地流转的探索已经广泛展开，其中也包括宅基地流转。”

　　事实上，《国际金融报》记者发现，温州市近日发布了《温州市农村产权交易管理暂行办法》：自10月1日起，包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权，将可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。为此，温州市专门成立了农村产权交易管委会，负责管理农村产权交易市场。

　　另外，海南省国土环境资源厅已经研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，并上报海南省政府审议。这就能解释为何海南板块在昨日A股市场中表现强劲的原因了。此前一天，海南橡胶、罗顿发展、罗牛山、海南高速也曾集体涨停。

　　新型城镇化的必然趋势

　　中国价值指数首席研究员崔新生告诉《国际金融报》记者，中国目前最需要的就是改革红利和“解放思想”，农村土地方面的改革，恰恰能成为最好的“注脚”。更关键的是，上述政策能很好地适应李克强总理提出的新型城镇化的发展方向。

　　一项预测显示，以2020年中国城镇化率突破60%为例，即城镇人口大约为8.5亿人，比2012年底的城镇人口净增1.4亿人。媒体称，“中国城镇工矿用地规模已突破10万平方公里，据此测算，按人均100平方米为新增城镇人口提供工矿用地，至2020年，城镇工矿用地总量将突破11万平方公里，该数据将大大突破国土资源部土地利用总体规划中规定的10.65万平方公里的控制目标。”

　　“不仅是推动城镇化。”南京大学教授宋颂兴称，上述还有助于推进农民城市化。

　　“农民要进城变成城市市民，定居城市，农村的房子就失去作用，但现在的政策土地是不能流转的，所以城镇化进程中要解决农村房子、土地闲置的问题。”他解释，“另一方面，目前耕地有限，农村建设用地能流转有助于解决用地矛盾问题。而农民城市化以后，原有的耕地进入市场流转，可以使农村土地相对集中，有利于小农场、农业现代化经营的建立。”

　　但业内认为，政策的推进并不容易。复旦大学经济学院副院长孙立坚对《国际金融报》记者提醒，虽然不排除十八届三中全会就迎来土地改革的可能性，但历来在中国市场，土地都是一个敏感话题——“18亿亩耕地红线及土地所有权问题，就像高压线一般碰触不得”。

　　还有观点称，从补偿的构成来看，目前的征地补偿涉及对土地资源及其地上投资、搬迁居住等几个方面的补偿，“但这只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面，而对于土地本身增值、预期收益、养老保障、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现”。

　　“据我了解，少数地方十多年前就曾有过类似的试点工作，但真正在市场中的反应并不大。”崔新生说，这就要求中央有关部门，一方面能放出更为明确的政策信号，及更为细化的政策配套，甚至要细化到对农民的各项补偿，且详尽地考虑各方面阶层的利益；另一方面，对地方“先行先试”的举动要予以鼓励，也可为未来政策的全面铺开提供经验。