房地产直接融资额8年激增6.5倍

　　■本报记者 王 峥

　　随着房地产行业的高速发展以及调控的日益升级，融资能力成为房企应对行业竞争的核心能力之一。近日，住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示，虽然受我国以银行资金为主的金融制度背景和特殊的房地产开发制度安排等因素制约，在我国房企的资金结构中，以银行贷款为主的间接融资方式仍居主导地位，但直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态。据不完全统计，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

　　“随着我国金融制度的发展以及房地产调控政策的作用，房企逐步探索和发展多元化融资。除传统的银行贷款、证券融资之外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。”住建部政策研究中心主任秦虹指出，房地产行业已经进入了直接融资时代。

　　高和资本董事长苏鑫称，受地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资占比快速上升，房地产信托余额为6800亿元，房地产基金达到1000亿元到2000亿元。“未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。”

　　不过，截至目前，我国房地产开发企业在开发和销售阶段仍高度依赖银行贷款。“这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例提高。”秦虹表示，房企发展多元化的直接融资，具有投资人、政策和市场等三大机会。

　　而在当前投资渠道有限、民间资本投资领域尚未完全放开的情况下，房地产投资仍是实现资产保值增值的较安全投资方式。“由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。”苏鑫认为，在这种背景下，越来越多的成熟投资人出现以及机构投资者范围扩大，将为房地产企业发展直接融资创造基础性条件。

　　此外，住宅去投资化趋势，为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。“住宅限购、限贷等需求调控政策，较好地抑制了住宅投机需求。从中长期发展来看，我国仍处于城镇化快速发展过程中，住宅供应优先满足自住性需求，支持合理改善性需求。”秦虹认为，控制住宅投机需求的政策将长期坚持。