“限价”加码 北京多楼盘难过“取证关”

 

有业内人士建议，从长远来看，还是应该通过增加市场供应来调节房价。记者 侯少卿 摄

“一个（每平方）9000块钱的项目批下来了，别的项目还都没戏。”

昨天，看到平谷一楼盘取得预售证，北京一家房企营销总监对记者说，根据目前了解的情况，高价项目，甚至一些低于3万元/平米，但是比前期有涨价的楼盘今年都很难取证了。

“没办法，只能先等着，边等边看。”在北京限制高价项目取证的当口，不少房企表示很无奈。

调控压力逼出年底限价

根据媒体报道及本报记者求证多家房企人士，11月1日，市住建委召集了三四十家房企代表开会，传达高价、涨价项目在年底前原则上一律不批预售证的意见。

一家房企高管向记者透露，此番“限价令”应该是近期突然加码。该企业有一高价盘也在申请预售证，“之前还听说马上能下来，现在就突然不行了，前后也就20天时间。”

据参加当天会议的开发商透露，当天建委要求包括，涨价楼盘一律不批、高于4万元/平米的楼盘今年一律不批预售证等内容。值得一提的是，有关要求还体现出特别强的针对性，杜绝打“擦边球”行为，例如有的开发商借捆绑精装涨价，这次会议也明确不允许，而在之前这一做法出现了很久；有的楼盘上次取证还在一年前，也被要求新取证涨价不能超过10%。北京市住建委有关人士也并未对记者否认这一消息。

“开发商没办法，谁有办法？”一位业内资深人士表示，今年前三季度，北京房价上涨明显，调控压力很大，年底必须要冲击控制房价的任务，各地方政府必须完成，“只能把这理解为一个政治任务，而不能用市场的眼光看。”

记者从北京市住建委网站看到，11月上旬，北京只有两个项目获得预售证，分别是位于丰台的南宫景苑和位于平谷的腾飞园。前者预售价不到19000元/平米，后者预售价只有9598元/平米。

“几乎所有知名楼盘都受影响”

“我们估计今年就开不了了”。朝阳区某售价在4万元/平米以上的楼盘营销总监表示。据透露，参加11月1日会议的包括朝阳、大兴等多个区域的开发商，“市场知名的高价楼盘都在其中。”

通州区一楼盘售价不到3万元/平米，目前也没拿到预售证。该楼盘预计取证价格要比上一次高20%以上，“现在拿不到，就等明年看了。”

“等到明年看”是不少房企的心态。另外一些旗下拥有多个项目、多种产品的企业，则选择尽量先卖普通住宅或者商业办公类产品，“毕竟还有业绩要求。”

业内呼吁增加供应调房价

取不了证，开发商选择“等明年看”，有业内人士表示，担心明年一些楼盘的价格会补涨。

北京一家地产机构总经理表示，业内一直呼吁应放开高价盘，“限价只是在帮有钱人买便宜房”；对于中低价商品住宅，应该通过增加供应来调节房价。“如果明年限价政策放开，只怕今年没涨的楼盘都会补涨。”

一位关注望京区域某楼盘的买房人陈先生告诉记者，自己很担心楼盘明年入市价格更高，“明年要是放开，开发商不涨价才怪。”在陈先生看来，楼盘取不了证，“开发商也要赚回来这几个月的资金成本”，买房人也越排越多，最后可能又会推高价格。

■ 背景

高价地促北京房价涨幅攀升

在刚刚过去的金九银十，日均成交近400套的盛况，再度把持续升温的北京楼市推向了新的高潮。根据统计数据显示，10月份，北京再度以超出20%的涨幅领涨一线城市。

一位业内分析人士指出，从北京今年楼市运行的节奏来看，主要是由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。

事实上，今年以来，北京楼市的狂奔从一季度“淡季不淡”就已经凸显出苗头。今年5月，北京在新房严厉的调控仍然持续，但相比4月市场已开始显现出小幅回升之势，此后更是愈演愈烈。在业内看来，除了调控政策逐渐被稀释之外，楼市量价双升的一大原因就是北京层出不穷的高价地。

一位不愿具名的业内人士分析，尽管短期内推出的调控措施起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是遥遥领先了。

■ 看后市

客群分流现象暂不明显

“整体市场气氛有点降温，没太感觉到利好。”位于北五环外的一高端项目营销负责人告诉记者。以4万元/平方米的标准看，北五环内外是一个高端项目密集区，从望京、来广营到孙河区域，多个高端项目也遇到了预售证难拿的问题。不过从已经获得预售证的项目看，近期也未有明显的客户转移而来。根据记者从售楼处了解，该项目先期取证的一栋楼很可能要到明年才正式推出。

记者从通州台湖、房山长阳等区域楼盘还了解到，目前整个片区有潜在供应量，但新增供应量并不大，因为产品差异，买房人决定另选他盘的情况并不多，更多的是催问项目什么时候开盘。

“翘尾”行情或难现

进入11月首周，受到京七条出台的影响，北京楼市迎来了连续两周供需的双降。业内人士认为，随着金九银十的逐渐收官，多数企业的全年业绩已“无忧”，因此进入11月后，企业推盘的积极性逐渐减弱。

“从消费者层面来看，随着自住型商品房相关细则的出台与土地的大幅供应，刚需客群众观望的氛围也正在形成。”亚豪机构副总经理高姗分析认为，由于北京楼市超过九成的成交来自于刚需客群，这将在相当程度上影响成交量趋缓。

值得一提的是，虽然目前楼市成交有回落的态势，但是房价高位压力与供需矛盾仍然突出。机构数据显示，北京楼市库存量继10月中旬跌破6万元警戒线后，仍然一路走低。11月7日，北京住宅可售套数仅为57206套，维持在历史低位。

有业内人士分析认为，在政策信号的集中释放下，“京七条”的出台或将成为今年楼市的分水岭，年终的“翘尾”行情或难再现。

而限价政策之下，受影响最大的无疑是高端住宅。亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，年底是楼市的淡季，整体成交量都将下滑。考虑目前的政策导向，高端住宅在成交量下滑的同时，在成交结构中的占比也将下滑。

■ 记者追访

北五环外一高端项目

“没法降到4万以下，只能等”

“这次住建委是统一要求，并非针对我们一家。”昨天，老陈（化名）这样说。

老陈所在的房企在朝阳区拥有一个高端楼盘A项目，预计均价在4万元/平米以上。今年10月，A项目就有开盘计划，蓄客量也很理想，各项准备工作也都做好了，“万事俱备，只差一证”，但是预售证一直没批下来。

现在赶上北京严限高价盘入市，老陈觉得基本上要等到明年了，也没什么办法，“等，或许明年1月1日就放了。”在他看来，北京在年底如此严格限制高价盘入市，只会是因为调控任务必须完成，否则没法兑现年初的房价控制目标。

A项目所在的区域，并非只有一个高价项目。考虑到产品和成本因素，老陈说，自家项目预售价至少不会比周边低。“别说企业不想调整，就是降，也不可能到4万以下。”

根据北京今年年初的限价令，取证项目价格一不能高于前期售价，二不能高于周边同类产品售价，但是根据市建委座谈会透露出的精神，“不是不能涨的问题，而是高于4万就不给你证了。”老陈说，现在企业的选择就只能是等了。“明年，或许调控思路就变了。”

南城一项目

顺应要求，不再做精装拆分

“原计划做精装，现在不一定了。”日前，记者以买房人身份致电南城B项目，售楼员这样说。

根据记者此前了解，B项目原来打算在11月推出一部分小户型房源，计划做精装产品。原来设想按毛坯房取证，然后通过捆绑精装，再加一部分价格，最终价格在每平米两万五六左右。

先比照前期开盘价格，取得预售证，然后另外捆绑精装，是今年许多房企变相涨价的对策之一。房山、大兴、朝阳多个楼盘都用过这一方法。有关部门也未明令禁止房企的这一变通。不过根据北京市住建委最新要求，房企不得用捆绑精装的方法涨价。这样一来，开发商推盘策略也就需要重新调整，要么直接做精装，要么直接做毛坯，不可能再借助精装实现涨价。

根据记者从B项目了解，现在最终推盘价格未定，“要看住建委批多少。”但可以肯定的是，不会再做精装拆分。可能性比较大的是，按照毛坯房价格取证，然后直接就卖毛坯房。

在B项目周边，部分项目报价也达到了27000元/平米。

北部一高端项目

取证不顺，开盘时间无奈后延

“已经接近1个月了，还没拿到证。”北部C项目负责人告诉记者，该项目负责“跑证”的工作人员介绍，目前取证工作进展并不顺利，原本计划10月底、11月初入市的项目，目前只能继续等下去。据悉，C项目在8月首期开盘，曾一次性推盘售罄，并获得了10亿元的销售业绩，而在二期预计推出升级产品，预期价格也计划从上一期的35000元提至4万元，记者了解到该项目，从10月初已进入取证环节，至今仍未得到获批许可。

“原计划年前要开两次盘，现在看来，开一次都不知道是否可行。”该负责人还透露，与他们同期取证的其他项目，超过4万元的“高价盘”也同样没有获得放行。

北苑一项目

涨幅近六成，卡在“限价”门槛上

位于朝阳区北苑附近的D项目，预计在11月推出58-105平米的一居至三居产品。根据记者了解，该项目此次预计售价在40000元/平米。目前由于没有拿到预售许可证，仍处于排号阶段。据项目销售人员介绍，本次预计推出200多套房源，目前排号已超过1000多人。“前期准备工作都已经做完了，现在就是在等住建委的预售许可证。”销售人员表示，何时能够拿到预售证，才能再决定开盘时间。

据了解，该项目同比去年开盘时，25000元/平米的均价，上涨幅度接近六成。而此次拟开盘价达到4万也刚好卡在了主管部门的“限价”门槛上。

■ 购房者说

迎接新成员迫切需换房

科研工作者金女士：现在住的房子太小，只有40平米，考虑到家里要迎接宝宝降生，换房对于我们很迫切；我希望能在年内把这件事情完成，否则明年万一再涨价，压力会更大。

我觉得房价还是要涨的，尤其是北京。现在四环内项目除南四环外，新盘基本绝迹，需求都在往外扩，虽然前两年，通州曾经被爆出降价，但是并没有撼动整个市场，后来价格也一直在涨。即使未来会有新的政策，房价也不会回到最初始的状态了。所以晚买不如早买。

政策房或影响未来房价

外企工作人员刘先生：感觉最近二手房价格涨幅停滞了，还是等等看吧。目前各种消息都在说三中全会以后会有新的政策出来，到时候对房价可能会有一定的影响。

尤其是最近推出的限价地块，未来如果入市之后，价格要低于周边在售的商品房项目价格的20%-30%，而且有可能会放宽申请的条件，如果能申请到更好；如果申请不到，这些低价入市的房子对于周边的项目肯定会有一定的冲击，到时候开发商为了出货，或许会降价出售呢？