海南房地产结构不合理问题突出

　　海南省省长蒋定之日前接受《经济参考报》记者采访时表示，海南正在加快房地产结构调整，将逐步降低普 通 商 品 住 房 开 发 比 例 ， 力 争 到2017年底，普通商品房开工面积所占比重由现在的超过84%下降到70%左右。

　　对此，一些业内人士认为，度假村、产权式酒店等经营性地产的开发建设将在今后五年内迎来发展契机，但相关监管和配套政策，还需尽早完善和明确。

　　低端商品房过多住宅地产占比过大

　　海南省省长蒋定之表示，结构不合理，是当前海南省房地产业最突出的问题，主要表现为普通商品住房占比过大，低端商品住房过多。单一模式、低端开发，既是对海南宝贵土地资源的极大浪费，也不利于房地产业的持续发展。

　　据统计，2005年至2012年，海南 省 房 地 产 开 发 投 资 累 计 完 成2729.65亿元，年均增长43.47%，约 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 的33 .92%，连续保持两位数增长态势。2013年，海南房地产开发投资完 成1 1 9 6 .7 6亿 元 ， 同 比 增 长35%，高于全国同期平均水平15.2个百分点。

　　目前，海南省房地产的开发仍是住宅地产占绝对主导，与旅游度假相关的度假酒店、酒店式公寓等经营性地产项目产品较少，商业、办公房地产规模更小。海南省住建厅统计，2013年，海南商品房住宅投资占全省房地产开发投资的83.1%，比全国同期平均水平高出14 .6个百分点，旅游房地产等经营性房地产投资所占比例较低。

　　与此同时，海南房地产业的结构性不合理问题日愈凸显。“以商品住宅占绝对主导地位的单一产品结构，不利于海南房地产业的健康持续发展。”海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长陈武表示，房地产业是一个关联性极强的产业，也是一种消费性产业，需要综合发展环境的支撑，其良性发展必须以综合发展为前提。

　　对此，蒋定之表示，一方面，旅游业与房地产业并非水火不容。世界旅游经济发展的规律表明，旅游业和房地产业具有很强的关联性，是一个相互依托、互促并进的关系。另一方面，一个地方的发展，如果过分依赖某 个 行 业 、 产 业 ， 甚 至 “ 一 业 独大”，一旦外部发展环境发生变化，就会影响经济的稳定性、可持续性，所以要注重调整和优化。

　　蒋定之说，从市场需求看，在当前许多地方出现严重雾霾的情况下，海南的生态、气候资源更加稀缺，房地产市场需求将进一步扩大。2014年春节期间，海南房地产签约面积就超过2.6万平方米，总成交金额6.5亿元。

　　普通商品房比例下降房价会不会继续上涨

　　海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。

　　三亚市政府统计显示，三亚房地产项目85%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势。因此，岛外购房需求的持续旺盛推高了海南的房价，在一定程度上影响了本岛居民的刚性住房需求，尤其是三亚均价两万元的楼价，直逼北上广的楼市，本地人买房难的问题十分突出。

　　普通商品住房的开发比例降下来了，也就意味着商品房供给数量减少了，那么海南房价会不会继续上涨，本地人买房的负担会不会更重？

　　对此，海南现代管理研究院院长、海大教授王毅武认为，海南目前的空置房还很多，降低普通商品住房开发比例后，会激发出市场活力，调动这些“沉睡”的空置房再次投入市场，可以抵消因降低普通商品房开发比例所带来的影响。

　　王毅武说，从长远来看，必须要把高端旅游房地产和民生保障房地产分开，不要搅成一锅粥。保障房解决本岛居民居住问题，旅游房地产解决游客问题。

　　蒋定之也表示，要积极构建多元化的产品体系，也就是要在“一降一增一保”上做文章。一是“降”，逐步降低普通商品住房开发比例，力争到2017年底，普通商品房开工面积所占比重由现在的超过84%下降到70%左右。二是“增”，增加旅游酒店、度假村、产权式酒店等经营性地产的开发建设。三是“保”，以中低收入群体为重点，加大保障房供应力度，力争到“十二五”末，将保障性住房覆盖面由现在的28%提升到38%左右，这是海南房地产业持续健康发展的应有之义。

　　经营性房地产开发还需政策“扶上马送一程”

　　蒋定之说，海南房地产业也确实存在结构不合理的问题，“房地产一遇冷，全省就要着凉”，这虽然是个比喻，不一定准确，但也说明我们海南调整产业结构、推进产业升级确实任重道远。

　　为此，去年海南专门出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》，对加快房地产结构调整作出安排。提出要构建多元化的房地产产品体系。积极发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产；适度发展酒店式公寓等规划建设标准高、生态环境好的高端旅居型产品；努力培育和发展产权式酒店、分时度假酒店等各种特色经营投资型房地产。

　　近年来，海南省在经营性房地产方面进行了许多积极探索，但由于缺乏相关的法律法规和诚信体系约束，酒店经营者和业主的纠纷问题时有发生。

　　一些业内人士告诉记者，社会诚信体系的缺失严重制约了海南省经营性房地产项目的发展。现在许多产权式酒店的经营比较稳定，是建立在整个房地产行业整体利好的基础上的。一旦经济发展出现停滞，许多纠纷矛盾就有可能集中爆发。

　　三亚一家产权式酒店开发企业的策划部经理认为，产权式酒店是一项投资产品，一般利润在4%左右，回效慢。所以他们只卖了一部分产权，剩下产权自持，这样双方利益就连在了一起。他坦承，目前最大的问题是没有具体的法律规范。对于房产税、物业税、租赁费等方面都没有一个参考标准，因此，相关法律文件尽快出台十分有必要。

　　王毅武表示，海南发展经营性房地产项目，还必须考虑政策导向问题。开发商都是趋利的，房地产投资大，比起经营性房地产，普通商品房“一锤子”买卖收回成本更快，经营风险更小，如果没有相关优惠政策刺激，同等条件下开发商当然不愿意涉足经营性房地产领域。“政府如果是一次性收取土地出让金，却要求开发商搞经营性房地产，用10年甚至更长 时 间 收 回 成 本 ， 这 无 疑 不 太 现实。”

　　因此，不少业内人士认为，海南应尽快建立起经营性房地产的概念，高端并不一定就是豪宅，适价低碳的房地产同样不会造成资源的浪费。

(来源:经济参考报)