“以房养老”搅动中山地产江湖

　　按照中山人的传统，房子还是要留给子孙后代。就算儿女不照顾自己，自己也不能将辛苦了一辈子赚下的房子，通过“倒按揭”的方式还给银行。南方日报记者 王云 摄

　　“以房养老”，这一曾被外界高度关注的养老方式，正在逐步成为现实。近日，有消息传出，保监会拟在北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”保险试点。

　　记者走访获悉，事实上中山市早有“以房养老”的建议与尝试，但最终都无疾而终。业内人士认为，“以房养老”这一模式与中山人的传统观念有些冲突，比较难实施。但通过“大房换小房”、“出租房子住进养老院”等方式，中山老年人还是基本上能够用房子解决自己的“养老担忧”。

　　南方日报记者 游玉华

　　中山已在探索“以房养老”

　　近年来，伴随着老龄化速度的加快，养老问题也开始困扰中山许多独生子女家庭。现有的养老渠道和手段比较单一，难以满足老年人多样化养老需求。在此背景下，包括“以房养老”在内的各种养老方式，被许多人反复拿来探讨。

　　所谓的以房养老，就是老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金。老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，再将住房出售或出租，又称“倒按揭”。

　　在中山，有关“以房养老”的探索也早已开始。去年年初，市人大代表黄月红、吴坤祥等就提出《要求加快推进社区养老服务》，后被确定为中山市重点建议。在这一建议中，就提出鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点工作。凡年满60周岁的老年人，或年满18岁的法定赡养人以房产抵押，建议可向银行申请贷款用于养老，定期取得一定数额养老金或接受养老专业服务。

　　然而，这一建议中有关以房养老的内容，答复的只有公积金部门。该部门认为，住房公积金贷款用途不包括住房抵押贷款。虽然不能办理住房抵押贷款业务，但住房公积金也可以作为养老金的补充，可为缴存职工提供多一份养老保障。

　　关于“以房养老”这一话题，在中山除了有提法外，也有银行开始做一些探索，但最终还是无人问津。中信银行于2011年率先在国内一些城市开展与“以房养老”相似的业务，后来在中山也开展了相关业务，然而一直没人办理这一业务。

　　近日，中信银行一工作人员告诉记者，今年中山已经没有开展“以房养老”产品的业务推广。“之前也推过，效果不好，许多中山人都不感兴趣。”

　　多数人想把房子留给后代

　　如果中山真有保险或银行机构推行“以房养老”这一模式，是否真有市场？

　　在记者采访的20名老人中，仅有一名老人表示会考虑，其他均认为不可行。今年63岁的张伯就表示，按照中山人的传统，房子还是要留给子孙后代。就算儿女不照顾自己，自己也不能将辛苦一辈子赚下的房子，通过“倒按揭”的方式还给银行。

　　“房子始终是要留给子孙后代的，除非是孤寡老人，否则我想多数中山的老年人不会同意以房养老。”张伯告诉记者，虽然自己一个月只有1000多元的退休金，但省着用也能过日子。

　　中山市资深地产人士何志军则表示，从长久来看，“倒按揭”的以房养老确实不适合中山人的性格。但中山环境优美，伴随着房地产开发观念的转变，以后可能会出现新型的“养老地产”。

　　“这几年，包括保利、万科在内的房地产巨头，都在尝试开发养老地产。即针对老年人的需求打造的养老社区，这里有医院，有公园，有健身房，有老年大学。这里的房子可以租，也可以买。老年人居住在其中，可以享受一站式服务。”何志军坦言，眼下这种项目可能只是针对收入较高的老年人。但相信过多几年，会有较多的养老地产逐渐覆盖中等收入的老年人。

　　“用房子养老”也有多种方式

　　从概念上说，经过“以房养老”后，房子最终的所有权归银行或保险公司。但如果只是通过房子来养老，而所有权还是在自己手上，还是有许多种方法可以实现。

　　何志军告诉记者，在国外一些大城市，利用房子养老有一种较好的方式，就是出售大房，换购小房，用差价款养老。

　　“对于独身居住的老人来说，其实一套三四十平方米的公寓已经足够了。太大的房子会令自己感觉冷清。因此，在国外许多老人退休后，通常会把房子卖了换一套小一点的房子，利用这个差价来养老。”何志军表示，在中山同一地段，一套100平方米的房子与一套40平方米左右的房子差价将近30万元。这一差价足够让老年人过上10余年安稳的生活。

　　除了大房换小房外，目前不少中山市民也能接受另外一种养老方式，即将房子出租，连同自己的退休金一起用于支付租住在养老院的费用。家住东区的刘姨就有这种打算。她告诉记者，她已经咨询过城区一间较好的养老院，如果是居住在两人套间，一个月的收费大致是2900元。她现在一个月的退休金是2100元，如果把现有的房子出租，一个月能收到租金1400元。两者加起来，除去住养老院的费用，一个月还剩下600元可以支配。

　　“平时子女忙，经常一个星期才来看一次。自己一个人在家时，对着空荡荡的房子很不是滋味。在养老院里有人说话，日子过得比以前高兴。”刘姨告诉记者，她是在去养老院看望了一位朋友之后，才萌生了这个想法。记者从华宇乐获悉，像刘姨这样用租金来支付养老院费用的老年人，其实已经有不少。

　　“以房养老当前在中山难推行”

　　■业界观点

　　对于国内养老体制而言，“以房养老”是一种新型的方式，理论上可以盘活存量房资产，使老年群体获取相应的养老资金。但这对于中山而言是否合适，分析如下：

　　首先，在传统家庭观念中，一般有房的长者经济能力基本足以应对日常开销。同时，大部分长者都将房产视为重要遗产，若将房屋抵押给金融机构来换取养老金，并非理想选择。

　　此外，今年新年过后，各银行贷款利率上浮，放款期延长，对购房者和开发商均造成严重的影响。其实，像银行、保险这一类金融机构，都会为了尽量规避市场风险而提高各种门槛。若实施以房养老也将会如此，通过设立各种规定来尽可能减少申请数量，以尽量避免抵押房产数量过多导致的风险。

　　虽说中山目前楼价一直处于平稳增长态势，但近期出现的崩盘论等舆论，或多或少造成购房者对楼市的观望，谁又能预测房价70年后会产生怎样的变化？房价上涨对于产权拥有者而言固然是好事，但万一房价无法如常升值，损失部分又该由谁承担？由于房价的未来走势变数非常大，这些因素都增加了金融机构和产权拥有者的潜在风险。因此，对于三线城市的中山而言，在政策未明朗、金融体系未稳固、购房者传统观念未改观的情况下，“以房养老”较难推行。

　　——天域置业市场研究部

(来源:南方日报)