纠结的房地产：再融资碰撞房产税 地产股将向何方

人民网北京8月8日电（杨波 实习生 卫炜）昨日，宋都股份发布公告称拟募资15亿元投资商品房项目建设，这是8月以来房地产企业再融资的第二次尝试，此前，新湖中宝公布了55亿元再融资方案，是2010年房产调控后首例房地产再融资案例。

从今年6月份以来，房地产企业再融资“开闸”呼声渐起，业内人士对放开都普遍乐观，与此同时，财政部近日表示将扩大房产税试点，再融资碰撞房产税，对于A股市场的地产股来说，到底是福是祸？

再融资预期持续升温 地产股闻风起舞

宋都股份昨日抛出预案，拟募集不超过15亿元资金，投向南京和杭州的两宗商品住宅项目，上周，新湖中宝拟非公开发行A股55亿元用于棚户区改造项目，成为2010年房地产企业暂停再融资之后的首例。受此消息影响，地产板块集体大涨，目前已走出6连阳的走势。

新湖中宝打破地产再融资僵局，宋都股份紧随其后，有业内人士表示，房地产企业再融资放行的速度超过预期，看来符合政策导向的住房项目获批再融资的成功概率较大。

据了解，目前两市仍有迪马股份、荣丰控股、银润投资等10家房企停牌，其中多家涉及重要事项未公告，这意味着未来可能还将有房企祭出新的再融资方案，而这也将逐步印证监管层对房地产再融资的态度转变。

全社会资金价格有望下行 何时放开仍有悬念

此前，根据国务院2010年4月发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《继续做好房地产调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。自此，房地产企业处只能借道高成本的信托。

如果再融资方案能够获得证监会通过，这意味着房地产企业能够降低负债水平和财务成本。瑞银证券在最新发布的研报称，地产再融资的尝试，可以把地产公司部分融资需求从表外转向表内，进一步降低资金利率水平。

瑞银证券还认为，如果地产融资政策变化，地产企业不再依赖高息的表外融资，那么目前社会整体的中长期资金价格可能会慢慢下降，有利于减轻全社会的资金压力。这对于全部企业盈利会有正面作用。

但房产融资到底何时放开，依然具有不确定性。在近期的证监会新闻发布会上，证监会新闻发言人都强调，对房地产企业再融资的口径没有发生变化，依然是依据2010年国务院规定的有关精神来执行。

多部委吹风房产税扩容 杭州方案可能成首选

在房企乐观企盼再融资放开的同时，房产税扩容再度被提上了日程。8月4日，财政部声明称扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。今年6月，国家发改委公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务。

有报道称，未来全国将推广“杭州方案”这一模式。杭州方案中针对增量住房征收、以户为单位划定免征面积、实行超标面积累进税率等内容，有望在下一批房产税试点扩围的过程中，在其他城市推广。

国泰君安认为，从上海、重庆的经验来看，房产税扩容针对增量或高端存量征收是大概率事件，预期扩大城市包括部分省会和计划单列市、区域经济中心城市等。

再融资“碰撞”房产税 券商建议关注相关板块

近日房产税扩容与再融资报道交织出现的大背景下，地产板连续五日上涨。多家券商认为不管是房地产税扩容还是再融资重启，对于地产板块影响有限，地产股近期的上涨是估值修复的过程。

从房地产企业已公布的半年报来看，电子城、冠城大通、华夏幸福、保利地产上半年利润与去年同期相比，均出现不同程度的增长。业绩预告方面，招商地产、华侨城A、中粮地产、世荣兆业等22家房地产企业上半年业绩预增，铁岭新城、世荣兆业、南国置业等则预计增长幅度较高。

瑞银证券认为，如果股权融资放开，地产企业实际融资成本可能下降，提升业绩。如果整体政策略有放松，地产企业的估值压力将明显减轻，股价应会有良好表现。不仅如此，地产投资也会得到正面影响，和投资建设相关的期股，比如水泥，也应会有良好表现。

对于房产税扩容对A股市场的影响，国泰君安研报认为，房产税试点扩围对A股短期会受到一定影响，但长期影响有限。压制地产板块估值的是政策不确定性和持续调控天花板，伴随行业供求改善和房产税等政策靴子落地，板块估值空间有望打开。下半年看30%以上空间。目前价位和时间对下半年继续看多，中间或有震荡，但趋势不变。