地產短調不改走牛趨勢

　　自2012年12月4日A股反彈以來，地產與金融板塊成為引領市場走強的支柱。昨日，金融服務與房地產指數跌幅居前，一定程度上加大了投資者對反彈延續性的擔憂。不過，國泰君安証券房地產行業首席分析師李品科對地產板塊在整個2013年的投資機會仍較為看好，其認為短期的震蕩不會對地產板塊的中長期強勢格局產生實質性影響。

　　基本面因素

　　支撐龍頭地產股走牛

　　中國証券報：您怎麼判斷地產行業2012年的業績水平？地產股在2013年能否持續跑贏大市？

　　李品科：地產行業2012年業績分已經加大，未來的趨勢將是強者愈強，而部分小公司將逐步退出行業。預計2012年龍頭公司仍可普遍保持約20%-30%的業績增長，部分小開發商業績將偏低﹔而龍頭公司2013年20%-30%增速的業績也基本可以鎖定。

　　從2013年全年來看，由於基本面仍維持溫和回升態勢、政策面“有保有壓”偏中性，房地產行業存在絕對收益和趨勢性的投資機會。2013全年地產我們維持增持及超配的建議，但期間因政策壓力的變化也會出現波動。

　　中國証券報：本輪反彈以來，地產股取得了較為誘人的超額收益，您認為推動地產股持續上漲的動力是什麼？

　　李品科：地產行業估值過低、行業基本面持續回升、政策面處於真空期，因而出現了明確的恢復性上漲行情。2012年四季度以來，全國普遍迎來銷售旺季，從而演繹了跨年度的熱銷，我們預判2013年全國部分二三線城市銷售存在強力回暖的可能性。盡管目前全國房價仍處於溫和的態勢中，整體仍處於政策真空期，但針對個別房價上漲幅度過多的城市，后續政策存在點對點壓制的可能。

　　政策風險雖未除

　　城鎮化帶來新生機

　　中國証券報：對地產股而言，政策壓制仍然是最大的風險，您認為今年地產股可能遇到的政策性風險是什麼？這種風險在2013年出現的可能性大不大？

　　李品科：部分一二線城市可售量將在2013年二季度開始明顯下降，房價壓力將隨之增加。為緩解壓力，該小部分城市的政策存在重申和有所加嚴的可能，其中以北京為典型代表。政策可能為：其一，重申嚴格實行限購政策以及限價政策﹔其二，針對性加大對增量征收的房產稅試點城市﹔其三，存在試行差別化的特別交易稅的可能。類似香港的額外印花稅，香港最高征收房屋交易差額的35%，但隨著持有時間而下降。整體而言，2013年政策存在加大對部分房價上漲壓力過大的城市調控的可能，但是普遍仍是以溫和為主，並將鼓勵新型城鎮化的建設。

　　中國証券報：對於2013年以及2014年房價走勢，您如何預測？

　　李品科：2013年全國房價偏平穩，預計2013年全國銷售均價整體略升3.7%，但區域差異較大。部分一二線城市的供應偏低，房價上漲壓力將加大﹔三四線城市房價水平普遍較為溫和。2014年部分一線城市房價上漲壓力將再度增大，供應仍維持在低位，供不應求的狀況仍難以解決。整體來看，2014年的供應因2013年開發商投資意願的回升而回升，房價壓力將略微下降。

　　中國証券報：新型城鎮化對於地產行業是否具有實質性的提振作用？

　　李品科：新型城鎮化對地產行業的提振作用是實質性的，城鎮化帶來的人口流入，這是房地產行業需求的本質。從美國的歷史來看，城鎮化的發展使得其東中西部發展差距縮小的同時，也明確提升了其房地產行業的發展空間，尤其發展落后區域的房地產市場增量大幅提升。而中國城市化率由90年代初的27%增長至目前的51%，在年均提高1.2個百分點的同時，房地產銷售面積也由90年代初的3000萬平方米增長至2011年末的10.9億平方米，年均復合增長達20%。我們預判政府將通過城鎮社保福利覆蓋、產業轉移、服務業發展等方式提高收入和消費能力，從而增加城鎮居民，這對於地產行業來說將持續增加需求。（記者 曹陽）

(來源:中國証券報)