告別絕對短缺時代，樓市該“調結構”了

在日前正在召開的“中國發展高層論壇2013”年會上，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，目前我國人口戶均1.02套住房，中國住房最短缺的時候可能已經過去。下一步住房的發展要考慮住房質量和城市結構。

對於1.02套的數據，很多人表示質疑。事實上，任興洲的數字不但沒有高估，而是在很大程度上低估了目前中國城鎮常住人口戶均擁有的住房套數。事實上，179億平方米的數字只是考慮了商品房、經濟適用房、公租房等可以統計的住房，而大量的單位福利分房以及超過60億平方米的小產權房並沒有計算在內，目前全國的存量房的面積保守估計超過了250億平方米。很顯然，實際的住房套數遠遠超過2.2億套。

這個數字，其實可以用2013年政府工作報告的數字來印証，根據報告推算，到2012年底，官方統計在內的城鎮住房存量面積為234億多平方米，這也是不包含60多億平方米小產權房的。按照這個數字，加上小產權房的面積，城鎮存量房的面積差不多有300億平方米，人均真正住房面積應該超過了35平方米。而世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30∼35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，之后，城鎮住房的絕對短缺時代將宣告結束，住房供應進入平穩階段。如果按照目前人均35平方米來看，中國目前的城鎮居民住房已經和接近德國、法國、日本上世紀90年代的水平。

住房告別極度短缺的結論，還可以從近年來住房的增量供應和住房在建面積來証明。以2012年為例，國內住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%，近43億平方米的在建面積，以及全國房地產企業囤積的足夠10年開發的土地儲備，對未來住房的增量是個巨大的支撐，這種支撐，不會因為某一年新房開工量的減少，而對整個房地產市場的供應乃至對市場產生影響。而更具有指標意義的是，包括北京、上海、廣州、深圳在內，二手房的交易量已經超過了新房，這也意味著，中國的住房市場已經從增量住房市場正在邁入存量住房市場。

這一系列的數字表明，那些一而再再而三利用短缺概念炒作房價者已經不具有任何說服力。但奇怪的是，由於多年來房地產信息的黑幕，再加上房價的單邊上漲，對於已經明顯出現的中國住房市場的悄然變局，絕大多數人不敢輕易相信。以最近的城鎮化概念而言，城鎮化肯定會帶來巨大的住房需求，這是毋庸置疑的，但問題是，按照未來10年中國城鎮化的步伐，每年的房地產投資隻要保持15%的增速，新房竣工量隻要達到5億平方米，就完全可以滿足城鎮化新增人口的住房需求，而事實上，過去五年房地產開發投資和住房竣工量遠遠高於此，況且，對於人口涌入較多的很多大城市而言，目前的房價並不是城鎮化的新增人口可以承受的，這是一個極其簡單的邏輯，但在恐慌的情況下，很多人依然選擇恐慌性購買，推動了房價最近不理性的上漲。

對任何房地產市場而言，住房告別絕對短缺意味著，就供求關系而言，未來房價出現暴漲的概率基本為零。在這種情況下，房地產調控政策本身也要告別以前的調控思維，不是用短期的行政手段去調控一手房市場，而是通過制度建設，去調整存量房的佔有結構，通過信息聯網、房產持有稅等一系列舉措對存量房市場進行制度化調整，改變目前有人擁有百套住房、有人一套都沒有的不正常狀況。 馬光遠(經濟學博士 知名財經評論員)