廣州國五條細則：預售價不接受指導將被禁售

　　在北京、上海、天津、重慶、深圳等城市相繼推出各自的調控細則，新“國五條”廣州落地細則卻遲遲“難產”，直至昨晚10時許，這份廣州版細則——《關於貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府辦〔2013〕14號，下稱《實施意見》)才正式公布。

　　按照該細則，廣州樓市限購、限價雙雙升級，叫停外地人補繳納稅証明和社保購房，還明確提出要“引導開發企業理性定價”，對商品住宅的預售申報價格實行指導，不接受國土房管部門指導的，不核發預售許可証﹔超過申報價格銷售的，不得網上簽訂商品房買賣合同。

　　房價目標??

　　與人均可支配收入實際增幅挂鉤

　　廣州版細則明確2013年廣州市新建商品住房價格漲幅要低於廣州年度城市居民人均可支配收入實際增幅。

　　廣州市國土房管局表示，房價控制目標的對象調整為新建商品住房，不含保障性住房。同時，還改變了2011年房價控制目標與GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂鉤的做法，而是將房價漲幅與年度城市居民人均可支配收入實際增幅(即城市居民人均可支配收入名義增幅與CPI增幅的差值)挂鉤，更直接反映住房價格與居民住房支付能力的關系。

　　按照廣州今年的政府工作報告，根據廣州市政府工作報告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標為11%，城市居民消費價格指數漲幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房價目標大概為不超過7.5%左右。去年廣州市一手住宅均價為14044元/平方米，以7.5%的最低漲幅計算，今年廣州的一手房均價要低於15097元/平方米。

　　細則還提出，全市各級政府和各有關單位要切實採取有效措施，保持房價基本穩定。對政策措施落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，市政府要進行約談和問責。

　　專家分析，由於剛需群體依然龐大、投資性需求難以根除、貨幣流動性充裕、地方債務嚴重依賴土地財政收入，廣州的房價壓力加大，調控難度劇增。

　　限購??

　　非戶籍家庭補繳納稅証明不予認可

　　值得一提的是，廣州版細則還從嚴、從緊執行住房限購措施：

　　——購房資格審查環節前移至簽訂購房合同(認購)之前。

　　——對非本市戶籍居民家庭持正常納稅証明或社保証明購房的，審核標准由“自購房之日起前2年內在本市累計繳交1年以上”調整為“自購房之日起前2年內在本市連續繳交1年以上”。

　　——非本市戶籍居民家庭持補繳納稅証明或社保証明購房的，不予認可。

　　此前，廣州查出有中介涉嫌辦理虛假稅收証明規避限購政策。合富輝煌首席分析師黎文江指出，從細則看，廣州進一步提高了外地人在廣州購房的門檻，這也在一定程度上堵住了此前限購政策執行存在的漏洞，防止外地炒家在廣州炒房。

　　此外，從化市、增城市是否限購，一直備受關注。《實施意見》要求從化市、增城市嚴格落實國辦發〔2013〕17號、粵府辦〔2013〕11號文，切實採取有效措施，確保完成2013年新建商品住房價格控制目標。限價、限購等措施的執行問題，將由從化、增城市政府結合本市實際研究實施。

　　黎文江認為，廣州的這一做法較為理性，對從化增城是否限購，交給當地政府研究，沒有一刀切。“實際上，重慶也是主城區限購，也未全面覆蓋全市。”

　　加收個稅??

　　20%個稅操作細則尚在研究

　　對轉讓自有住房征收個人所得稅的政策引起了廣州二手房交易過戶的“末班車”行情。滿堂紅市場研究部高級經理周峰稱，3月廣州二手房成交量創下2010年以來的新高。

　　然而，昨日出爐的廣州版細則並未對二手房個稅新政作出具體說明，只是明確了廣州市將嚴格執行國辦發〔2013〕17號文、粵府辦〔2013〕11號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定。如新政政策的時間節點、各種費用如何扣減、各類房屋是否統一征收等問題有待細化。據悉，目前，廣州市地稅局牽頭、市國土房管局配合，正在對具體操作細則進行研究，待明確后將及時向社會公布。

　　黎文江表示，廣州對20%個稅政策出台十分謹慎，而不是急忙定出具體政策，也是避免了誤傷剛需。

　　對於不少改善型購房者關注的二套房貸問題，廣州版細則明確，人民銀行廣州分行可結合2013年廣州市新建商品住房價格控制目標和廣州市房地產市場調控的相關要求，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　限價??

　　預售申報價過高將被禁售

　　廣州版細則還從預售價格監管、規范房地產市場秩序、查處違反住房限購政策等房地產市場違法、違規行為、加強市場監測分析和輿論引導等方面對照落實新“國五條”的要求。

　　值得注意的是，新“國五條”要求，“預售方案報價過高且不接受政府部門指導的項目，可暫不核發預售許可証”。對此，廣州版細則明確，將引導開發企業理性定價，對商品住宅的預售申報價格實行指導。

　　其中，預售方案申報價格過高且不接受國土房管部門指導的商品住宅項目，暫不核發預售許可証。已取得預售許可証的商品房項目，繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定﹔超過申報價格銷售的，不得網上簽訂商品房買賣合同，調整后再予銷售。

　　由市國土房管局牽頭，市工商、物價、建設等部門配合，加強整頓和規范房地產市場秩序，重點查處違反住房限購政策、違規銷售、違規經紀、哄抬房價、發布虛假廣告等房地產市場違法、違規行為。

　　市國土房管、統計等部門要繼續完善房地產市場監測分析和信息發布機制，穩定市場預期。

　　資深房產專家吳定金告訴記者，此舉主要是針對高端物業。此前廣州已經通過限簽的手段進行了調控，現在調整為“預售方案報價過高且不接受政府部門指導的項目，可暫不核發預售許可証”，行政干預上要更為嚴格。據悉，廣州市國土房管局已啟動多層次住房體系與房地產市場調控課題的研究，探索引導房地產市場健康可持續發展的長效機制。

　　保障房??

　　今年計劃籌建16萬套保障房

　　按照廣州版細則，2013年廣州市計劃建設籌集保障性住房16萬套，基本建成保障性住房31萬套，新增發放租賃補貼1500戶，實現廣州城鎮低收入住房困難家庭“應保盡保”。

　　2013年起，廣州全市每年安排一定數量公共租賃住房，逐步解決符合條件的外來務工人員的住房困難。

　　廣州市規劃局、國土房管局要強化保障性住房的規劃統籌，合理安排布局，加大配套基礎設施投入。市住房保障辦要確保保障性住房的工程質量安全，加強分配管理。

　　土地供應

　　中小套型最少佔七成

　　在土地供應方面，除了重申中小套型普通商品住房用地供應比例不低於住房用地供應總量的70%，廣州還將由市“三舊”改造辦牽頭，市規劃、國土房管、建設等部門配合，各區(縣級市)政府為實施主體，加快實施舊村、舊廠、舊城改造，增加普通住房用地供應。

　　按照規定，廣州市規劃部門要嚴格對照土地出讓合同，加強對套型建筑面積90平方米以下普通住房的規劃報建審批。在符合信貸條件的前提下，對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通住房建設項目，銀行業金融機構要優先支持其開發貸款需求。

　　伴隨著新國五條落地細則出爐，廣州市國土房管局昨日還同時公布了廣州市(含從化市、增城市)2013年建設用地供應計劃。2013年廣州全市住宅用地計劃供應5.95平方公裡，比過去5年平均實際供應量4.48平方公裡多1.47平方公裡，其中中小套型普通商品住房用地供應比例不低於住宅用地供應總量的70%。

　　廣州市國土房管局負責人昨日介紹，該局制定了2013年的建設用地供應計劃，計劃供應面積20.64平方公裡。其中，2013年廣州全市住宅用地計劃供應5.95平方公裡，比過去5年平均實際供應量4.48平方公裡多1.47平方公裡，增強政府調控土地市場能力，穩定住宅用地市場預期。

　　■聲音

　　房企理性定價

　　百姓理性購房

　　部門??

　　廣州市國土房管局昨日表示，2011年以來，廣州堅決貫徹落實國家、省關於加強房地產市場調控的決策和部署，投機投資性需求得到有效抑制，住房價格總體平穩，順利完成年度房價控制目標。2011年新建商品住宅成交均價，市轄10區同比上漲2.5%、從化市同比上漲4.09%、增城市同比上漲9%。2012年新建商品住宅成交均價，市轄10區同比上漲4.8%、從化市同比下降3.08%、增城市同比下降3.63%。

　　廣州市國土房管局指出，2012年下半年以來，廣州市房地產市場出現了新變化，成交量持續高位，價格上漲明顯。對於昨日出台的廣州版落地細則，廣州市國土房管局表示，為確保房價控制目標的完成，細則從明確工作問責機制、進一步嚴格執行商品住房限購措施，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率、依法嚴格征收個人所得稅、加大普通商品住房和用地供應、加快保障性安居工程建設、加強商品房價格監管、完善市場監測分析和輿論引導、加緊研究建立多層次住房供應體系等幾個方面提出了具體措施。

　　廣州市國土房管局強調，請各房地產企業和廣大市民及時關注廣州房地產市場調控政策的最新變化，充分認識當前和今后一段時期房地產市場調控形勢，冷靜看待廣州市房地產市場運行情況，理性定價、理性購房。

　　不限購商用物業

　　或將受益

　　業界??

　　從廣州版細則內容上看，遵循新“國五條”調控精神著力於住宅領域調控。有開發商表示，細則實施后投資客將受限於住宅投資領域，被迫轉向不限購的商業地產投資領域。廣州市及周邊的商用物業銷售將因此受益。而有業界專家針對各地新“國五條”實施細則落地后的商用物業投資業給出了建議，中小投資者在選擇投資物業時，除考察地段區位、人流消費等因素外，應特別重點注意開發商的商業運營實力，避免投資風險。

　　對於新“國五條”亮相后廣州樓市走向，綠地集團廣東房地產事業部營銷總監沈淼表示，近年來住宅市場一直是調控重點領域，此次新“國五條”發布后，對於投資客和改善型買家都大大提高了門檻。而不限購的商用物業的銷售反而將因此受益。但對商業地產市場將有多大刺激作用，還要看接下來的變化。當被記者問道綠地今年在售的商業項目會否因此而根據市場變化調整銷售策略、加大推貨或漲價時，沈淼表示綠地將按既定的規劃和銷售節奏推貨，而在價格上也不會大幅漲價。他表示，商用物業銷售及后期運營有其內在邏輯規律，項目要保持成功的長期運營，必須尊重當地市場結構和商業生態鏈。綠地更關注的是成交量而非利潤率，肯定不會市場好就大幅漲價。

　　而知名財經評論人葉檀昨日在出席某商業投資論壇時表示，去年底以來一線城市的市場成交結構在發生變化，成交量放大，需求大增的同時，二手放盤拋售量也大。剛需逐漸成為市場成交主流，而豪宅成交面臨更多的壓力。葉檀表示，新“國五條”細則實施后，影響主要體現在住宅市場，商業市場受到的影響小。住宅市場擠出的部分投資需求，將進入商業投資領域。未來不同板塊市場間的間隔將加劇，投資資金將流向風險更小、調控政策限制較少的區域。目前國內部分城市的商業地產同質化嚴重，而小投資者在選擇商用物業例如商鋪等投資時，可以考慮在次中心區域選擇特色商用物業投資。這樣既在資金承受范圍內，投資風險也相對低。記者 李廣軍 記者 鄭佳欣 實習生 杜靜