北京9處科研用地蓋住宅出售被查 每平米賺幾十倍

　　支付低廉的土地出讓金從政府手中拿的科研用地，后“變身”成住宅高價賣給購房者。近些年，北京時常發生這種違規行為，並引起購房者與開發商的糾紛。北京市國土局昨日公布，查出9宗科研項目用地涉嫌未經批准擅自改變用途或違規銷售行為，目前正在核查處理。

　　清查范圍為2007至2009年審批地塊

　　“科研樓當住宅賣”並非近兩年才發生，早在四五年前，媒體就多次曝光數個科研用地擅自改變用途、違規銷售的案例。

　　市國土局昨日表示，今年上半年，該局會同有關區縣政府和主管部門，對全市2007年至2009年審批的科研用地項目擅自改變土地用途或違規銷售行為進行清查，共發現9宗涉嫌未經批准擅自改變用途或違規銷售行為，目前正在依法按規核查處理。

　　為何此次核查的是2007年至2009年審批的項目，市國土局沒有給予回復。北京市房協秘書長陳志說，從2010年開始，北京對於非住宅類的項目擅自改變用途出售的問題，接連出台多項規定治理，如不得分割銷售，違規出售的無法領取房產証等，而從2009年10月起，市規劃委就停止對loft項目的審批。因此在2009年之后，這類擅自改規劃、違規銷售的行為得到了遏制。

　　大部分違規項目位於科技園區內

　　昨日公布的9個違規項目，朝陽區3個，昌平區3個，石景山區2個，通州區1個。

　　記者注意到，這些項目基本上都位於科技園區內，比如朝陽區的中關村電子城西區、昌平區的中關村生命科學園。不少項目之前也曾被媒體曝光過，如2009年曾曝光的昌平區中關村生命科學園內的春暉園項目，以及位於回龍觀附近的尚城項目。

　　■ 鏈接

　　9個涉嫌違規項目

　　●朝陽區（3個）

　　中關村電子城西區E6地塊

　　中關村電子城西區E7地塊

　　雙井西大望路北京化學工業集團有限責任公司研發項目用地

　　●石景山區（2個）

　　金頂街北路69號院研發樓

　　石景山科技園實興大街教育科研罰沒資產處置項目

　　●通州區（1個）

　　北京物流科技信息化研發基地

　　●昌平區（3個）

　　中關村生命科學園7-1地塊研發樓（項目名稱：春暉園）

　　中關村生命科學園7-2地塊研發樓（項目名稱：春暉園）

　　北京汽車治污工程研究生產中心A-1地塊科研辦公樓項目（項目名稱：尚城）

　　■ 提示

　　買科研樓當住宅存風險

　　據專家介紹，與住宅用地相比，科研用地地價較低，開發商拿地成本也低，之所以把科研用地以住宅形式來建設和銷售，主要是經濟利益使然。購買這類房屋，業主會面臨多個方面的風險。首先科研辦公樓立項卻改為住宅來銷售，其用地性質與規劃証不符。商品房必須經過竣工備案才能入住和辦理產權証，如果在規劃驗收時通不過，就會導致竣工備案困難，交房和辦理產權証會出現問題。

　　同時，科研辦公樓立項的項目水電標准都是商用，跟住宅立項項目相比，生活成本高出了一倍。此外，住宅立項項目產權年限為70年，而科研用地立項的項目使用年限隻有50年。

　　■ 焦點

　　土地非法批准使用應收回

　　專家稱應重罰違法企業，購房者將無法辦理住宅房產証

　　北京市國土局表示，按照《土地管理法》規定，國家實行土地用途管制制度。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地﹔確需改變土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

　　這意味著，如果是科研用地項目擅自改變土地用途或違規銷售，這必定是違法建設。

　　但對於違法問題如何處置，市國土局表示正核查處理，並沒有提及具體處理原則和方向。專家稱，對於非法改變土地用途，尚缺乏相對應的監管和具體處罰條例。

　　《土地管理法》規定，不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的，非法批准、使用的土地應當收回。至於這些項目用地是否被收回，專家說，還需主管部門依據法律和具體情況仔細斟酌。

　　另一種處罰可能是罰款，“即便不收回，也應該重罰違規企業。”專家說，購房者雖然不會涉及被罰，但也可能無法辦理住宅房產証。

　　■ 個案

　　科研樓變身loft住宅

　　2009年，位於回龍觀附近的“尚城”因將科研辦公用地改作住宅出售，被媒體曝光。

　　變身賣樓每平米賺幾十倍

　　尚城“本名”中天創業園，項目投資商是北京盛榮房地產開發有限公司。當年為拿到這塊科研用地，盛榮房地產公司成立一家科研企業即中天華瑞科技發展有限公司。項目名定為中天創業園，在推廣時搖身變為尚城，與其他樓盤一樣向老百姓銷售。

　　當時在市住建委網站上也顯示，尚城項目名稱是中天創業園，尚城是推廣名。土地用途和使用年限是科研50年，批准預售的是1770套科研辦公樓。這意味著，這些購房人當時的購房網簽，也是按科研項目網簽，而不是住宅網簽。

　　2009年底，尚城已基本售罄，僅剩下一層的幾套房源，當時樓盤均價已達1.7萬-1.8萬元/平米。這比開發商當初拿地時每平米數百元的價格翻了幾十倍。一位業主稱，雖然尚城的房價比周邊高，但房子層高5.4米，可以隔成兩層，也就是loft，相當於半價。

　　業主仍擔心房產變違建

　　昨晚，尚城小區，不少老年人在樓前空地跳舞、閑聊。多數人不知道小區的特殊之處，隻知道家裡是小兩層。

　　居民王女士說，買房時大家已聽說房子是“商住兩用房”，和普通住宅不同。入住一段時間后，房產証遲遲辦不下來，最終導致了業主和開發商之間的矛盾爆發。接著，媒體曝光，所屬中關村生命科學園表態稱小區房子是違章建筑，或被強行拆除。這一切，都讓王女士和鄰居一度感到“受騙了”。

　　王女士記得，大概在前年，房產証陸續發下來了，“是50年產權”。

　　昨日，國土部門的又一次通報讓王女士平復的心又揪了起來。她現在擔心的是，還能不能安寧地在這裡住下去。