一月飆漲50% 滬自貿區房價或稀釋改革紅利

人民網上海10月18日電 （王若宇） 17日上午10點，上海自貿區周邊一處地產中介拉起門帘，工作人員匆匆將貼在玻璃牆內房源信息撕下更新：楊高北路一處商住小戶型的挂牌價從150萬元漲到了160萬元。“房東的心理價格一周一變，挂出來的房子本周賣不掉，到了下周就要漲價。”工作人員告訴記者。

9月29日，中國（上海）自由貿易試驗區正式挂牌。試驗區總面積為28.78平方公裡，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域。受地理因素影響，外高橋板塊受自貿區利好因素的影響最為直接。半個月以來，這裡的房地產市場成為自貿區狂熱投資潮的縮影。

華頓經濟研究院院長沈?耀向人民財經表示，自貿區房地產過熱的苗頭應該引起上海重視。“地價房價飆漲將顯著增加企業辦公成本，從而稀釋自貿區寶貴的改革紅利。”

不願具名的地產業資深人士向人民財經表示，“在上海的版圖中，自貿區呈現出面向物貿港口的帶狀分布，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同﹔因而投機者希望這裡的房價和CBD甚至和香港接軌是一廂情願。”

房價一個月飆漲超過50%

據了解，無論是外高橋還是臨港，均非上海傳統的大規模住宅或商務社區。但受到自貿區利好推動，這裡的房價走勢在過去一個月的表現如脫?野馬。

高橋板塊內，永久城市花園和瑞禾明苑兩個標杆小區9月初的房價尚停留在每平米22000元左右，一個月之后每平米均價已經突破30000元。

絕大多數購房者來自外地，而不受限購政策影響的商住樓的價格飆漲則更為明顯：楊高北路樂非天地的小戶型單位成交價格從8月底的100萬元，攀高至如今的170萬元。“即便是超過50%的漲幅，在一些房東看來仍然不滿意，他們希望再等等、再看看。”房地產中介工作人員說。

中原地產外高橋門店負責人宋滬雄介紹，外高橋板塊房屋市場在過去一個月呈現“量價齊升”的特點：房屋價格普遍上漲在40%至50%之間，許多熱門房型每周都會漲價。與此同時，區內物業成交活躍度達到了歷史上最高水准，單個門店月成交量相當於2012年的總和。

樓價攀升稀釋改革紅利

地產分析人士龔敏認為，自貿區短期對房地產的利好作用大於實際。而在揭牌首月，各項改革尚起步之際，區域內房價就出現瘋狂上漲的局面，也讓外界頗為擔憂。

湯先生是眾多掘金自貿區的溫州商客之一。他計劃在自貿區內外各注冊一家貿易公司。這就需要承擔三項物業成本：自貿區內200平米的辦公室和一處3000平米左右的倉庫，以及自貿區周邊一處200平米的辦公室。“如果租金持續上漲，對未來公司的成本壓力比較明顯。”他說。

作為改革的試驗田，自貿區在轉變政府職能降低企業運營成本方面正在進行嘗試。沈?耀擔心，寶貴的改革紅利將被高企的房價稀釋，企業獲得的實際利益將被高地價、高房價攤薄乃至消耗殆盡。

上述局面在香港已經出現：作為自由港，香港一度吸引著日本的投資和消費資金。但過高的地價、房價將香港的綜合辦公成本推高，導致其競爭力受到沖擊。“相比香港，上海自貿區的稅收優惠等政策都尚未出爐，如果貿然抬高地價、房價，對企業來說將是災難。”沈?耀說。

投機者承擔巨大風險

事實上，在上海房價整體攀升的背景下，外高橋和臨港多年未擠入熱門板塊的行列。這其中，地理因素是直接的原因：從臨港新城出發到市中心人民廣場的距離是76公裡，乘坐出租車最低花費270元。

即便臨港新城的“故事”和“傳言”每隔2年都會翻新一次，但仍難以改變區域內房屋銷售近乎停滯的尷尬。相較之下，外高橋板具備人氣，但商住樓和住宅的市場投放量比較有限，整個板塊的成熟度不足。

不願具名的地產業資深人士向人民財經表示，市場惡炒自貿區板塊，背后風險不容忽視。“在上海的版圖中，自貿區呈現出面向物貿港口的帶狀分布，很容易看出未來的功能劃分和陸家嘴、大虹橋有顯著的不同﹔因而投機者希望這裡的房價和CBD甚至和香港接軌是一廂情願。”

接近上海決策層的人士認為，數年內自貿區擴容是高概率事件。沈?耀稱，現行自貿區的作用是改革試驗田。隨著對外開放擴大，自貿區內負面清單會逐漸縮小﹔更多CBD區域將涵蓋到自貿區范圍內，從而真正帶動金融、現代服務業引進外資，擴大開放。“自貿區的可復制，既是在全國的可復制，也是在上海的可復制。”該人士表示。

未來，自貿區的“唯一性”一旦打破，那麼距離市區路途遙遠、人口稀少的港口板塊瘋狂的房價又何以為繼？