鄂尔多斯房价跌至3000元/㎡ 出现“四大皆空”场景

2012年，鄂尔多斯成为媒体曝光频率最高的城市。

这座因煤而兴的城市，在最近10年迅速暴富。但在2012年宏观经济形势下滑、煤炭市场不景气、房地产调控不断加码的背景下，鄂尔多斯暴露出房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等一系列问题。

如今，当繁华过尽，这个依然资源富足、财富充足的城市，究竟应该走向何方？

32岁的刘洁看着刚刚装修好的房子，脸上满是抑制不住的笑容：过完春节，她就可以带着女儿搬进来住了。

刘洁的房子位于被外界称为“鬼城”的鄂尔多斯市康巴什。在刚刚过去的2012年，“鬼城”康巴什一直处于风口浪尖。尤其是随着房地产陷入困境、民间借贷危机、煤炭资源价格持续下行等问题的逐一显现，使得鄂尔多斯近些年以能源开发为依托的高速创富模式备受质疑。如今，这座被外界估算拥有6000多位亿万富翁、将近10万位千万富翁的城市，似乎正陷入寒冬的萧瑟之中。

在内蒙古社科院研究员、民盟内蒙古副主委姜月忠看来，2012年外界对于鄂尔多斯的看法就是“坏话多、好话少”，因为“受宏观经济环境影响，鄂尔多斯遭受的打击相对其他地区而言是最大的，鄂尔多斯依托资源开发高速发展的模式也给我们更多思考：资源型城市应该如何实现产业突围”？

困局

2012年下半年即使煤矿企业旗下的地产企业遭遇资金困境，母公司也因为要兼并重组其他煤矿，而无力给予资金扶持。

价值100万元的豪车，贱卖为11万元。2012年年底，媒体爆出鄂尔多斯煤矿老板贱卖豪车还债的消息，让网络上波澜阵阵。但煤老板吕强笑着对《中国经营报》记者说：“哪个老板会傻到这个地步，再缺钱也不至于这样。”

吕强是鄂尔多斯一家民营煤矿的股东之一，陕北人。吕强承认，2012年是他最难过的一年，尤其是上半年，他的煤矿不得不停产，因为生产越多亏损越多，这主要源于不断下行的煤炭价格和锐减的市场需求。

数据显示，从2012年5月开始，蒙煤产量大幅滑坡，这也是此轮煤价下跌行情的起点。当时，国际煤炭价格大幅回落，5月末，澳大利亚纽卡斯尔港动力煤价格报92.6美元/吨，比4月末下降9.1%，同比下降22%。随后在7月份，内蒙古原煤产量为8397万吨，比6月减少439万吨，比6月下降5.2%。占全区煤炭产量超过6成的鄂尔多斯，自然是受到其冲击的“受害者”了。

为了减轻债务压力，吕强不得不出让了他所持股份的一半，成为一个小股东。主要原因是，在2011年年初，他和另外一个小煤矿老板在康巴什拿了一小块地，本来计划在2012年开发销售，想着近15万平方米的体量怎么着也能够把当初买煤矿的高息借款给赚回来。

但吕强的算盘落空了，2012年的楼市让他不得不紧急叫停刚刚入场的工人。他和另外的股东协商以后，打算将土地整体转让出去。“一是自己没有开发房地产的经验，二是煤矿停工没有后续资金的支持，三是整个房地产市场几乎没戏了。”吕强苦笑着说，这块地算是彻底砸手里了，直到现在，都没有人愿意接盘，他只好割肉出让煤矿股权，这岂是几辆豪车可以抵得住的债务？

实际上，早在2012年4月初，本报记者去鄂尔多斯调查房地产市场之时，大部分楼盘已经开始降价。截至目前，鄂尔多斯市区尤其康巴什，三四千元每平方米的房子已经比比皆是，但一年前大多数项目的开盘价都超过万元。

根据鄂尔多斯房管局网站显示， 2011年该市共颁发104个项目的预售许可证，商业住宅部分可预售面积近360万平方米，涉及43家房地产开发商。其中，除伊泰、万正、星河湾、融创几家大企业之外，其余均为中小开发商。2012年，鄂尔多斯似乎是有意调控，全年仅颁发68个项目预售许可证，一共涉及50余家中小开发商，但是预售商品房总面积超过了500万平方米。

记者调查发现，目前在该市从事房地产的中小开发商，背后基本都有煤矿老板的身影，资金链条主要来自母公司的主营业务——煤矿收益。

但从2012年4月开始的鄂尔多斯第二次煤炭企业整合，使得这股“源头活水”暂时变成了“死水”。在大整合期间，那些规模以下的煤矿，在等待被兼并的过程中不可再开工，煤矿企业因此失去了收入来源；此外，根据政府的时间表，2012年下半年即使煤矿企业旗下的地产企业遭遇资金困境，母公司也因为要兼并重组其他煤矿，而无力给予资金扶持。

吕强参股的煤矿就是要重组其他小煤矿的大型民营煤矿，因此公司的房地产项目目前也在停顿当中。

按照规划，目标是通过此次大整合，将形成1个亿吨级、1个8000万吨级、3个5000万吨级、10个千万吨级的地方煤炭企业；实现销售收入超百亿元的煤炭企业将达10户；从而进一步做大做强煤炭产业。

现在，鄂市房地产的困局已经不仅殃及煤矿，由此关联的资金链条也开始愈加脆弱乃至断裂。2012年底爆出，中融信托的“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”，产品的融资方已经发生了兑付困难的问题。该项目2011年5月10日成立，规模为11.64亿元，存续期限为2年。

实际上，2012年以来，鄂尔多斯银行业坏账激增，而曾深度参与该地区房地产、矿产等项目融资的部分信托公司，也同样陷入被动境地，其中，中融、新时代、新华等几家公司首当其冲。来自官方调研的保守估计，当地民间借贷资本至少在2000亿元以上。而维系当地房地产高速发展的资金，来自民间借贷的部分或已高达8成，借贷成本则大约在月息2.5%左右，最高甚至可达4%～5%。

鄂尔多斯依托资源开发形成的高速发展的产业链条由此断裂了。

路径

高速发展的背后，现在的鄂尔多斯却出现了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、财散空。

“宁可呛死，不愿饿死。”这是在鄂尔多斯采访煤炭产业时，听到的一句出自当地领导的“名言”，这甚至成为当时一段时期指导鄂尔多斯经济发展的思路。

当时，鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区。即使在2004年以前，康巴什还是一片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1/6，是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1/3。

因为“羊、煤、土、气”，于是扬眉吐气。

在2000年，鄂尔多斯GDP仅为150亿元，被称为“内蒙古的西藏”。到2007年年底，在中国城市竞争发展力排名中鄂尔多斯增长竞争力排名全国第一；人均GDP为1.0451万美元，超过北京、上海。到2011年，鄂尔多斯GDP达到3200亿元，财政总收入接近800亿元。因为最近10年的高速发展，这里被誉为中国的“小香港”、“中国的迪拜”。

然而，高速发展的背后，现在的鄂尔多斯却出现了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、财散空。

“文章不仅要围绕煤矿来做，还要围绕那些煤矿老板来做。”当地一位官员告诉记者，一方面要让煤老板继续投资、扩大煤碳产业，另一方面就是让他们住在鄂尔多斯，吃在鄂尔多斯，消费在鄂尔多斯。

煤炭资本在鄂尔多斯的出路似乎只有两条：一是投资房地产，一是民间放贷。

房地产业首当其冲。鄂尔多斯老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市空间。2004年政府开始在荒漠中兴建新区，总投资50多亿元。

数据显示，2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场，而鄂尔多斯辖区各旗县全部人口只有160多万。

狂飙突进的城市建设背后，是鄂尔多斯的勃勃雄心。根据规划，由东胜、康巴什、阿镇供图组成的鄂尔多斯市，到2020年，人口规模将达到120万人，“作为区域主要的中心城市，形成与包头、呼市共筑三足鼎立的格局”。但截至目前，30余平方公里的康巴什，居住人口不过6万人。

没有人口支撑的新城如何发展？为了走出“鬼城”阴影，鄂尔多斯地方政府选择的路径就是发展非煤经济——以产业尤其是工业支撑新城的可持续发展。

目前，汽车、装备制造、陶瓷、纺织服装、PVC、新能源等一批项目相继落地，东胜金融广场、高新技术产业园区、鄂尔多斯文化产业园区、阿康物流园区等一批服务业集聚区相继建设。尤其是规划面积达75平方公里的装备制造基地，计划主要发展汽车整车及零部件制造、风电光伏为主的新能源产品制造、航空航天设备制造、光电应用以及电子信息等产业。华泰、奇瑞等项目已经相继落户。目前，这个基地引进项目53个，协议总投资3400多亿元。

为吸引企业前来投资设厂，鄂尔多斯给出煤炭配置(以煤矿换投资)的特殊政策。京东方A2010年8月的公告称，公司将在鄂尔多斯投建第5.5代主动矩阵有机发光二极管显示器件生产线(即第5.5代AM-OLED生产线)项目，计划总投资220亿元。作为交换条件，如项目投产，鄂尔多斯政府将为公司配置约10亿吨的煤炭资源，如今项目仍然在建设中。

实际上早在2005年，鄂尔多斯“迎娶”华泰汽车的“彩礼”就是碾盘梁和唐家会两处煤矿探矿权，另有1万元/亩的6000亩土地。这也是鄂尔多斯“资源换项目”最早、最经典的案例。

按照2009年内蒙古自治区政府出台的《关于进一步完善煤炭资源管理的意见》规定，“一次性完成固定资产投资额在40亿元以上的新建大型装备制造和高新技术项目，”可配置煤炭资源，标准是“固定资产投资每20亿元配置煤炭资源1亿吨，一个项目主体配置煤炭资源最多不超过10亿吨。”这个俗称50号文的意见，将“资源换项目”的意图表现得淋漓尽致。

但这一模式备受外界质疑。以华泰汽车为例，其汽车项目至今远未达到当初所宣传的“投资200亿元、年产值600亿元”的水平。早在2008年，华泰汽车就将配置给它的碾盘梁煤矿矿权转卖给“山西普大煤业”，交易价格为10亿元。随后，普大在纽约全美证券交易所挂牌上市。这让鄂尔多斯资源换项目的工业化之路，走上了尴尬的境地。

方向

鄂尔多斯总人口才154万，鄂尔多斯城区东胜只有不到60万人、康巴什不到10万人，必须想办法在城区尽快构筑起百万人口的规模。

在内蒙古自治区政府研究室综合处处长段连敖看来，2012年的鄂尔多斯有三个关键词可以概括：困难、调整、平稳。

“鄂尔多斯有一定困难，但是房价并不是跌得一塌糊涂，资金链并不是断裂的不可弥补，这些都是阶段性的。”段连熬表示，通过对鄂尔多斯发展模式的反思，我们看到其之前依托能源的超速发展已经进入平稳状态，同时产业结构也得到了相应调整，为地方实现科学决策分享了丰富的经验。

发改委城市和小城镇中心研究员易鹏建议，鄂尔多斯首先要加大城市扩容增人力度。目前鄂尔多斯总人口才154万，鄂尔多斯城区东胜只有不到60万人、康巴什不到10万人，必须想办法在城区尽快构筑起百万人口的规模，一方面是推进城乡统筹，促进本区域的农牧民进城；另一方面要吸纳更多外地人口进入到制造业和服务业中来。其次要加快基础建设步伐；最后要大力发展金融业。

“但人从哪里来、来了干什么是一个关键问题。”全国经济地理研究会会长、中国人民大学教授陈秀山表示，发展非煤经济是一个长期的过程，必须从产业升级、资源环境、城市化进程等实际情况出发，拿什么会聚人口、能会聚多少人口，要循序渐进，不能搞大跃进。