部分城市“国五条”细则出台 北京房地产市场遇冷

　　按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　分析

　　20%个税如何执行或存悬念

　　至昨日，不少二三线城市“国五条”细则陆续亮相。与京沪等一线城市相比，这些城市总体上房价涨幅要小一些，面临的调控压力也稍轻。

　　各地细则严格遵循“国五条”要求，没有特别的“自选动作”，如何执行“20%个税”政策也有待关注。业内人士提醒，地方细则落地后，应严格执行、稳定预期，防止市场“利空出尽”心态助推房价上涨。

　　特征1

　　普遍不设“自选动作”

　　总体来看，与京、沪的“单身限购”等不同，各二三线城市的细则相对“从简”，没有“自选动作”。在“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面，也是按部就班。

　　一些城市重申了调控政策执行的连续性。比如，济南31日出台的细则中特地强调“继续严格执行”有关通知。

　　特征2

　　完成“限涨”目标是重点

　　房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。比如，大连31日以公告形式发布的“国五条”细则，全部内容便是“限涨目标”：2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

　　与2011年多地以“全市年度生产总值和居民人均可支配收入”为参照目标不同，此次大连、合肥、重庆、济南等城市进一步明确“新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”。

　　值得关注的是，不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如，重庆提出“加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”；合肥要求“对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”，等等。

　　特征3

　　多地未涉及20%个税

　　对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。国务院出台的“国五条”细则要求：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

　　但是，一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长，对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握，核实房屋原值有一定难度。业内人士呼吁，对“20%个税”政策，有关部门应进一步加以细化，尤其对无法核实房屋原值的二手房交易如何征缴个税，更应明确操作口径，便于地方遵照执行。

　　特征4

　　引导房企增加普通住宅

　　通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求短缺的情况将进一步加剧，为以后房价上涨埋下隐患。为此，此次不少二三线城市的细则比较注意引导房企增加普通商品住房的供应。

　　比如，重庆细则提出：“银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。”

　　业内人士指出，随着细则陆续“靴子落地”，加上此前已提前消化不少购房需求，预计今后一段时间市场将明显“遇冷”，房价涨势也会被遏制。与此同时，要警惕市场“利空出尽便是利好”的预期，从严执行调控政策，防止市场出现反弹。

　　解读

　　“政策总体呈现从严基调”

　　据新华社电 昨日，地方版楼市调控细则陆续公布。记者第一时间连线有关专家和业内人士点评这些政策，普遍认为这些政策总体呈现从严基调。

　　表现一，一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。

　　北京对本市户籍单身人士购房做出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题，北京第一个出台细则，对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。

　　表现二，房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示：“这意味着要扣除CPI，也就是物价上涨因素，因此更严格。”

　　表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说：“广东对住房信息系统联网提出时间表，要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“从目前各地出台的细则来看，无论是更严格的限购政策或限购标准或更为严格的差别化信贷税收政策，都体现出 从严 是这次各地调控的基调。”

　　追踪

　　北京出细则市场遇冷

　　据新华社电 “估计市场要冷清一阵子了。”31日，北京公益西桥附近一家“链家地产”门店工作人员告诉记者。记者采访发现，随着北京、上海“国五条”细则的出台，两地楼市又出现了冷清和观望的气氛。

　　这家“链家地产”门店的杨姓工作人员说，现在客户的观望情绪明显浓厚了，客户非常少，偶有看房也是之前的老客户，大多都是为了解行情，并不急于买房。

　　“附近的房子大多不满五年，按照差额20%计算，要缴纳的个税额很高。不少想换房的客户都只能先看看，等住满5年再说。”这位工作人员说，大多数“刚需”还是愿意购买配套相对成熟的二手房，因为新房多数较远，上班族整天来回奔波太累。二手房市场的风吹草动，都会牵动人们的敏感神经。

　　北京多家中介人员表示，新政落地前几天，客户就开始少了。3月初咨询的人较多，现在大家渐渐“吃透”政策，新政落地后没有多少人来咨询。

　　北京积水潭桥附近“链家地产”门店工作人员陈女士说，在近一个月内，客源已经大量被消化掉。调控细则出来后，客户大量减少，以附近小区一套50多平方米的房子为例，不久前的挂牌价是300万，现在有业主才报价270万，价格相差不少。“现在出手买房的议价空间肯定要比政策落地前要大。”

　　在此次“国五条”地方细则出台之前，不少城市购房者二手房赶搭“末班车”，交易迅速增加。比如，北京住建委网站的网签数据统计显示，3月份北京二手住宅网签总量达到43780套，环比上涨332.5%，创下有史以来单月新高。而如今地方细则“靴子落地”，市场如期“遇冷”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，预计今后一段时间，二手房交易量会明显下滑，但价格短期内恐不会出现明显下降。

　　部分城市“国五条”细则

　　(2013年3月31日发布)

　　天津

　　出台时间：2013年3月31日

　　房价调控目标：保持住房价格稳定，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

　　税收措施：严格按照个人转让住房所得的20%计征所得税。

　　大连

　　出台时间：2013年3月31日

　　房价调控目标：2013年大连市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

　　合肥

　　出台时间：2013年3月31日

　　房价调控目标：确保2013年合肥市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。

　　南京

　　出台时间：2013年3月31日

　　房价调控目标：南京市2013年新建商品房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　厦门

　　出台时间：2013年3月31日

　　房价调控目标：厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

　　深圳

　　出台时间：2013年3月31日

　　房价调控目标：2013年深圳市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

　　税收措施：加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。