中国房价是否面临全面失控?【2】

　　房地产调控政策不可放松

复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任、副教授 陈杰

　　■如果当前政府不及时重申调控态度和出台更有效措施，将可能重蹈日本、东南亚、美国楼市崩盘的历史老路。

　　■比城市住房资源相对短缺更令人不安的是，住房分配两极分化严重。

　　国家统计局发布的2013年3月全国城市房价指数表明，70个大中城市中有68个新房价格环比上涨，67个同比上涨，创下2010年调控以来的新高。诸多迹象显示，政府在楼市政策方面积累起来的公信力能否经得起考验，如今到了一个关键时刻了。

　　调控失效的原因及危险

　　当前房价反弹明显，从内部看，固然有3年多来因为楼市调控而观望良久、逐步累积起来的刚需在当前集中入市的原因，也有中国经济前景仍然向好、利率水平处于历史较低水平、居民个人投资仍然缺乏途径等宏观因素；但从外部来看，地方政府对中央政府楼市调控政策的消极态度乃至抵触是主要因素。3年多来，以“限购”、“限贷”为核心的房地产调控政策，造成楼市成交持续低迷，对房地产开发商投资热情打击很大，连累土地市场冷清，土地出让金大幅下滑。2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元，较2011年下降15%，与地方财政收入之比为31%，较2011年降低了7个百分点。除了土地出让金外，房地产“五税”在地方财政收入中占的比重也很高，2012年占地方财政的比重为16.6%。而地方政府对楼市的依赖还远不仅在土地出让金和税收这两项，能否推高地价、再拿高价土地抵押获得巨额债务融资，是各地城市能否实现市政基础设施更新换代、经济快速发展的共同命脉所在。如《2012年中国国土资源公报》显示，2012年底全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元。因此，就不难理解为什么“新国五条”中的20%个税在几乎所有城市都空转而不得落实。

　　然而，这个信号传递到市场上，很快就在购房者中形成政府对楼市调控已经实质放弃的心理暗示，于是进一步造成买方的恐慌性心理。近期更还有一些权威人士鼓吹政府为保经济增长最晚年底之前就不得不要放开楼市调控，更加刺激市场不安情绪。如果当前政府再不及时重申调控态度和出台更有效措施，放任自流，房价一轮轮自我正反馈之后，将真的很快全面失控，将有可能重蹈日本、东南亚、和美国在楼市崩盘之后国民经济长期一蹶不振的历史老路。

　　城市居民住房贫困率高

　　第六次人口普查数据揭示，2010年全国城市人均住房面积为29.15平方米，镇区人均住房面积为32.03平方米，分别较2000年只增加了34%和37%，两者都离2004年建设部政策研究中心提出的“住房小康标准”——人均35平方米还有一定距离。北京、上海、天津等外来人口导入多的大城市，住房供应仍然紧缺。

　　中国当前城市住房的资源配置，比相对短缺更加令人不安的是，住房分配两极分化严重，住房困难家庭比重仍然很高，住房资源分配不平等现象十分突出。如，尽管2000-2010年全国城市人均住房面积增加了7.3平方米，但2010年城市居民住房贫困率（人均住房面积低于8平方米的家庭）仍然高达9.4%，只比2000年的12.3%下降2.9个百分点。笔者近期研究还发现，城市居民不同阶层之间的住房贫困率差别很大。解决中国城市问题的最大难题在大城市的外来人口住房，尤其是如何保障农民工实现基本住房水平。

　　笔者还根据微观数据计算出，2010年上海人均住房面积的基尼系数高达0.432，如果考虑价值的差别，住房财富的基尼系数大很多，约在0.52左右。众所周知，基尼系数0.4就是贫富差距的警戒线了，而一般认为，住房的贫富差距应该比收入差距小很多，如美国收入的基尼系数一般在0.46-0.47左右，但学者研究发现，美国住房财富的基尼系数就只有0.28。

　　在住房供需仍然失衡和住房贫富差距巨大的背景下，枉谈放开政府对住房市场必要的管制，完全让市场自由配置，是十分危险的。当前如果放开限购和限贷，住房投机潮必然卷土重来，中低收入家庭获得住房的机会将更加被剥夺，住房贫富分化更加拉大，这会激化社会矛盾，给社会经济发展带来非常大的威胁。日美等国和国内部分地区的惨重历史经验也已经证明过，试图靠楼市来拉动经济增长的做法，不可能有好的结果。因此当前十分重要的是，要在坚持既有调控政策的前提下，从扩大房产税征收范围、改革土地流转与出让制度等基本问题入手，加快建构与城镇化相协调的住房长期稳定发展的制度框架。

(来源:文汇报)