住宅土地难增加成房价上涨理由之一

李松涛

2013年08月06日07:42 来源：中国青年报手机看新闻

原标题：住宅土地难增加成房价上涨理由之一

　　土地有限，住宅难增加，已成为房价上涨的理由之一

　　每年新增土地有多少用在住宅上

　　百城房价连续涨了14个月，而在影响房价上涨的因素中，地价的上涨首当其冲。近日，有媒体报道称，中国房地产协会副会长朱中一透露，中国房地产协会已经向中央提交报告，建议把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接。

　　然而，朱中一在接受中国青年报记者采访时表示，他们并没有向中央提交相关报告。但他承认发表过“把土地供应与住房供应规划挂钩”观点的文章。他认为，目前土地市场出现分化。这种分化表明，土地供应规划与住房供应规划出现失衡，一二线城市土地供应规模有限但人口增长急剧，三四线城市土地城镇化快于人口城镇化。

　　“地王”与“鬼城”并存，正成为房地产市场分化的突出表现。一方面，北京、上海、广州、杭州等一二线城市，“地王”频现，住宅供应依然不足。一方面，鄂尔多斯、营口、常州等三四线城市，出现了大量超过本地消化能力的住宅项目，也被称为“鬼城”现象。这些问题的背后是当地经济发展与房地产业发展间的失衡，是土地供应与住宅供应间的失衡。

　　土地供应与住宅供应脱钩

　　中国指数研究院8月1日发布的数据显示，7月，其统计的100个城市房价环比6月上涨0.87%，这已经是自2012年6月以来的第14个月上涨。北京、上海等一二线城市，楼市依然处在快速上涨通道。但一些三四线城市的楼市却日渐冷清。

　　楼市冷热不均，背后是供给与需求间的巨大差距。以鄂尔多斯为例，2011年年末，该市城镇人口为141.27万人，但当年房地产开工面积达1009.4万平方米。同样是在2011年，北京市户籍人口1277.9万人，而房地产开工面积是1639.5万平方米。这样算下来，2011年，只有北京11%人口的鄂尔多斯，房地产开工面积却接近北京市的2/3。

　　显然，商品房供给量的大幅增加离不开土地供应的支撑。而通常三四线城市的地价要远低于一二线城市的地价。

　　伟业我爱我家副总经理胡景晖告诉记者，城市发展的正常逻辑是，产业创造就业机会，就业产生需求，需求聚集人口，人口聚集推动房地产开发。在一二线城市，这个逻辑是正常的，但在一些三四线城市，这样的逻辑被颠倒了，变成房地产当先锋，自然也就会出现住宅库存高居不下的局面。

　　在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，房地产市场分化的局面短时期内很难改变，一些城市的发展观念盲目超前，造成的住宅库存需要大量时间才能消化。

　　但更重要的是，如何将土地供应与住宅供应之间的关系理顺。

　　“这是一个被忽视了多年的大问题。”陈国强说，国土资源部每年公布的新增土地供应量，数字都不小，但这中间有多少是用在了住宅上？

　　按照陈国强的统计，从全国看，这个比例仅为20%～30%。也就是说，每年新增的土地中，工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头。但是在美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。

　　北京今年的国有建设用地规划共有5650公顷，其中住宅用地1650公顷，包括保障性安居工程800公顷，商品住宅850公顷。算下来，住宅用地仅占总供地规模的29%。

　　上海今年的供地计划只列出了住房用地供应总量，为1000公顷，这个数字低于2005年以来7年间土地平均年度实际供应量。

　　再来看南京，该市今年计划土地供应总量4000公顷，其中市区计划土地供应总量3500公顷。而在市区的3500公顷中，保障性住房用地350公顷，商品住房400公顷。住宅用地仅占供地规模的21%。

　　广州市今年计划土地供应总量约为2064公顷，其中商品房用地约450公顷，保障房用地约145公顷，住宅用地约占总供地规模的29%。

　　深圳市2013年计划供应建设用地1710公顷，其中，居住用地165公顷，居住用地仅占总供地规模的9.6%。

　　在杭州，今年的住宅用地规划量仅占总供地规划的12.28%。不过，在石家庄，这个比例为30%。在济南，这个比例达33.1%。

　　理论上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以调低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就应该调高，但现实中看不到这样根据实际需求进行的调整。

　　“表面看起来，各地土地供应计划都在增加，但具体到住宅用地上，比例显然较低，这样一来，市场预期怎么会不看涨？”陈国强说，在土地供应上，如何切分很重要。相关部门是否计算过，要控制房价需要供应多少住宅用地？很多城市的土地使用都热衷于建政府办公楼、建设广场，到底应该有多少来匹配居住需求？

　　中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜也持类似的观点。在她看来，由于土地、住宅建设分归两个不同的部门，造成了土地供应规划与住房供应规划之间的脱钩。

　　“土地管理部门批地，靠的仅仅是各地报上来的数字，他们是否研究过各地的住房存量规模、实际需求、未来趋势？”汪利娜说，正是由于这样的批地、供地方式，助长了地方政府的土地财政，也让开发商到处囤地。

　　在汪利娜看来，政府部门总是不能给出透明的信息，比如一个城市的存量房数量、在售项目规模、分布状况、结构特点等信息，公众总是无法轻易看到。在市场出现了大幅波动的情况下，政府部门才会公布其中的一部分信息。而一些国家，每年都会公布住宅增长计划，告诉大家这一年要建设多少住宅，解决多少人的住房需求，大家看了心里就会有底。

　　而在我国，住宅用地在总体用地供应中占比本就不高，再加上相关信息的不透明，使得市场的预期总是看涨。

　　一二线城市增加住宅供应的潜力有多大

　　去年下半年以来，一二线城市的房价始终处在昂扬向上的通道中。而在过往的判断中，大家认为土地的稀缺是造成一二线城市房价居高不下的根本原因。尽管不断有声音呼吁要加大供应，但很难看到具体的行动。

　　对一二线城市来说，增加住宅供应量是否还有空间？

　　在多位专家看来，答案是肯定的，这个空间不仅有，而且还不小。

　　从世界范围看，我国的住宅用地占城镇建设用地的比例明显低于很多国家。2010年年初，中国国际金融公司曾发布一份中国建设用地供给潜力分析的报告。在这份报告中，该公司给出一个判断：我国城市居住用地至少有几倍的扩张空间。

　　按照这份报告列出的数据，日本城市用地中，76%是居住用地。纽约居住用地占建设用地比重为42.2%，首尔为62.5%，伦敦为46.7%。而在我国的城市中，这个指标仅为30%。

　　国务院发展研究中心出版的《土地供应制度对房地产市场影响研究》一书对2006年至2012年我国国有建设用地供应量及结构进行了统计分析，结果显示，将住宅用地和商业服务用地相加，2006年～2012年这两项用地占国有建设用地的比例为32.5%，如果只算住宅用地，则占国有建设用地的比例仅为22%。

　　汪利娜告诉记者，人人都说北京住宅供不应求，北京土地稀缺。但实际上，造成这种印象的原因在于，在北京，住宅的分配出现了严重的错位，结构上很不合理，而在土地问题上，北京根本就不缺地，缺的是土地的合理使用。

　　“跟东京、大阪、纽约、香港等城市比，北京、上海住宅的密度和高度差得很远。”汪利娜说，北京每年拿出的土地供应计划中，到底有多少是用来满足普通百姓的住房需求的？那么多的土地都用到了什么地方？面向普通百姓的住宅增加了没有？

　　实际上，市场已经有了变通。在北京，已经有规模不小的商业用地建成了住宅，与普通住宅的区别仅在于，这种住宅的产权只有50年。

　　在一二线城市中，住宅供应量的增加至少有3种途径：一是随着城市的扩大，将农村集体用地转化为国有土地，用来建设住宅；二是将现有的存量重新利用；三是调整住宅建设的关键指标。