地王频出抬升房价 专家预测北京豪宅将进入20万时代

　　近日，北京土地市场以“突破想象力”的方式拍出7.3万元/平方米的楼面地价后，《证券日报》记者经过数日采访调查后获悉，该地块区域内的多数开发商都在酝酿重新定价，力争上调项目售价，即使是期房预售，定价也直逼项目拟售最高价格。

　　事实上，多位市场分析人士均向本报记者表示，地王频出将强化开发商对市场预期的判断，北京房价迈入“20万元时代”很快将成为事实。

　　“北京现在就有个别楼盘的特殊房源报价在20万元/平方米左右，只不过实际成交价格尚未达到这一单价。”一位熟悉北京豪宅市场的分析人士向《证券日报》记者表示，尤其北京四环以内核心区域内的高端物业供应持续不足，预计未来三年内，多个项目销售单价将突破20万元/平方米，总价也将超过亿元。

　　每平方米涨逾万元

　　值得一提的是，记者在调查北京四环内的多个高端项目后获悉，高端豪宅项目销售人员的一致推销口径已变为，“农展馆地块项目将来售价起价就会超过15万元/平方米，个别房源将达到20万元/平方米”。

　　“我们项目现在仅剩下9套房左右，占整个项目15%，房源非常稀缺，现在销售均价在11万元-12万元/平方米之间。”位于国贸中心区域的50年产权的万科大都会项目的一位销售人员向记者坦言，“项目确实涨价了，以前销售均价为8.8万元/平方米”。

　　无独有偶，据搜房网的楼盘信息显示，位于北京东三环朝阳区呼家楼中学北侧首创禧瑞都·天禧今年6月份在售均价为8.3万元/平方米，而该盘预计9月上旬推出的新一期房源销价则预计上升至均价12万元/平方米。

　　仅仅隔了3个月时间，该楼盘虽然在户型、面积以及精装修方面有所提升，但销售均价却上涨了3.7万元/平方米，可见涨幅之高。

　　“农展馆地王出来之后，同一区域的万科大都会提价比较迅速。”上述市场分析人士向记者表示，除了一些尾盘项目，多数房企都欲上调售价。此外，进入现房销售阶段的豪宅和商业高端公寓提价比较迅速，但即使已经拿到预售证的住宅，也在酝酿提升销售均价，力争接近预售证上所批的拟售最高价格。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示，高价地的成交、“地王”现象的产生，对当下楼市释放了房价上涨的信号，而高地价与合理利润率叠加之后，未来“地王”区域住宅售价和成交量必然水涨船高。

　　实际上，目前高端楼市已经出现了这样的苗头。据亚豪机构数据显示，今年8月份，北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。

　　而北京中原地产研究总监张大伟也表示，今年以来，北京售价5万元/平方米以上的高端物业成交了1635套，成交量创历史最高。

　　四环内豪宅仅够卖两年

　　值得注意的是，任启鑫表示，目前来看，在有限的土地与住宅存量下，未来北京四环以内的豪宅供应将会缩减，而且豪宅地理位置的外移仍然难以弥补核心城区的供应不足。

　　据亚豪机构提供的数据显示，2013年8月份，北京仅有远洋万和公馆一个豪宅项目入市，虽位于五环周边，但该项目定价依然高达7万元-7.5万元/平方米。此外，今年以来，核心城区仅有当代MOMA·历峰、太阳公元、鸿坤·花语墅等屈数可数的几个项目推盘放量，北京四环以内的豪宅已经出现连续5个月的供应断档。

　　在此背景下，任启鑫为记者算了一笔账，如果按照当前市场现状，以每月300套的去化速度计算，目前四环以内仅存的7000余套住宅存量仅够支撑两年。如果再扣除部分项目自持与开发商惜售的部分，这一周期或将更短。

　　“预计未来3年内，北京核心城区多个项目售价将突破20万元/平方米，单套总价也将超过亿元。” 任启鑫向记者如是表示。

　　无独有偶，曾参与万柳地王、夏家胡同地王和农展馆地王三个地块竞拍的一位开发商曾向《证券日报》记者坦言，农展馆地块拍出这样的价格是在开发商合理的预算范围之内的，而且将来售价极有可能突破20万元/平方米。

　　“目前北京个别豪宅成交价格已经超过17万元/平方米”，上述分析人士向记者表示，预计未来三年内，北京城区核心位置的豪宅售价突破20万元/平方米会成为事实。该人士认为，从当前市场现状来看，土地成本高，豪宅资源稀缺的同时，需求旺盛，开发商预期也很高，这些都将导致未来北京房价迈入“20万元时代”。