怀疑精装修标准"注水"  购房者拒付余款成被告

　　中国经济网北京3月16日讯 据青年时报报道，兰州人小赵两年前来杭州工作，被美丽的西湖吸引，小赵决定在杭州安家，买一套房，将父母接到杭州定居。

　　看了几个月房，小赵和父母选中了拱宸桥旁的大河宸章一套89平方米的精装修房，总价230万元，去年6月6日，小赵先付了10万元订金，两天后又付了40万元订金和30万元购房款，6月30日，小赵与开发商正式签订商品房买卖合同后，又付了50万元购房款，至此，小赵已付130万元首付款。

　　在合同中，双方约定，60天内，也就是8月31日之前，小赵必须将剩下的100万元付清，否则就是违约。可是合同签订后近100天，小赵始终没有将余款交给开发商。

　　今年1月，开发商杭州远洋莱福房地产开发有限公司将小赵告上了法院，可小赵说，自已不付余款是有苦衷的。

　　前天，拱墅区法院开庭审理此案。

　　拒付余款究竟有何苦衷

　　就事件发生经过而言，小赵违约的事实似乎很清楚，但他并不这么认为。

　　小赵解释，从6月30日签了合同至今，开发商始终拒绝为商品房买卖合同盖章，自己也没有收到开发商印鉴齐全的合同原件，那么这份主合同是否生效了？

　　另外，精装修房在签订一份商品房买卖合同后，还需要签一份补充合同，主要是对装修方面的补充，可小赵觉得补充合同内的条款存在不合理，就拒绝签补充合同。小赵表示，拒绝签补充合同也是开发商不肯盖章的原因之一，“开发商的工作人员曾说过，我不签订补充合同，他们就不给主合同盖章。于是，我暂停付余款”。

　　小赵：

　　补充合同中对装修细节太模糊

　　小赵拿出四份函件，证明自己在主合同签订后的几个月里，一直有发函给开发商，希望拿回印鉴齐全的合同原件，并和自己协商修改补充合同的条款，但开发商不予回复。

　　小赵认为，补充合同存在很多不合理的约定，他多次与开发商沟通，要求修订、完善补充合同，但开发商一直拒绝。

　　在法庭上，小赵指出开发商提供的补充合同中，注明装修标准是5500元/平方米，但他觉得实际样板房中的装修标准最多2000元/平方米，合同中对装饰设备标准约定不明。

　　首先，品牌约定不明。在补充合同中，对装修使用材料，开发商写得非常含糊。例如，厨房内墙为“品牌墙砖”；门窗、进户门为“品牌进户门、品牌电子锁”。

　　“究竟品牌是什么意思？是进口品牌还是国产品牌？是高端品牌还是低端品牌？是同类同档次里的A品牌还是B品牌？”小赵问道。

　　其次，补充合同中对材料和设备的产地、规格、数量等都没有作出明确约定，整个补充合同都充满了不确定性。

　　面对这样一份补充合同，学法律出身的小赵表示无法接受，于是才希望开发商修改完补充合同之后再签字，继续支付房款。

　　“但开发商不愿修改协议，始终坚持签完补充合同，才能给我印鉴齐全的主合同原件。”小赵说。

　　开发商：

　　合同不能修改不签就只能解除

　　对于小赵的说法，杭州远洋莱福房地产开发有限公司的代理律师表示，商品房预售合同一式四份，购房者一份，开发商两份，物业一份，都是由购房者签完之后，销售员拿回公司盖章后再交还给购房者的，但小赵认为这样自己就没了保障，坚持拿走了一份合同，这才导致他手上没有印鉴齐全的合同原件。

　　“但这并不影响主合同的生效，因为小赵已经存在了合同中约定的付首款的行为，在小赵付款的同时，主合同自动生效。”代理律师说。

　　代理律师表示，精装修购房合同本身就有主合同与补充合同两份，消费者需要都签订，才算完成了购房行为。而且主合同与补充合同是同时出示的，如果小赵不认同补充合同条款，又怎么会签了主合同？

　　小赵对此予以否定，“我签完主合同，交了钱后，你们的销售员才拿出补充合同，我看完觉得不对劲，才拒签的”。但开发商的代理律师认为这不可能。

　　随后，代理律师又提出，补充合同采用的是格式合同的形式，每一位购房者签的都是一样的，不可能为小赵一人进行修改。而且补充合同存在不合理不能作为小赵不支付尾款的理由，毕竟，小赵签了主合同并支付首付款，这就证明主合同已经成立生效，小赵逾期至今未付尾款，就是违约行为。

　　在协商阶段，小赵说其实非常想买这套房子，只要开发商同意修改补充合同，自己会马上付清尾款。但对方代理律师表示：“要么你签了补充合同，合同继续，要么就解除合同，你按商品房买卖合同约定支付违约金11.5万元。”

　　法庭并未当庭宣判，目前此案仍在进一步审理中，本报将对此案持续关注。

　　●律师说法吴方荣律师（省直律师协会建筑与房地产专业委员会秘书长、腾飞金鹰律师事务所合伙人）

　　常年打房产官司的吴方荣律师介绍，从目前的调查看来，杭州在建在售的楼盘中约有20%是精装修的房产，并呈逐年增加的趋势。现阶段，开发商开发精装修房产没有经验，购房者买精装修房产也没有经验，所以在房屋买卖纠纷中，精装修房屋买卖纠纷将会高发。

　　精装修房合同有两种形式

　　吴律师介绍，市面上的精装修楼盘分两种：第一种，开发商卖的就是精装修房，中间不存在毛坯房交付环节，开发商与购房者之间的合同只有精装修房一个标的物，这才是真正意义上的精装修房。

　　第二种，在主合同（商品房预售合同）中是毛坯房的概念，但在补充合同中却是精装修的标准，也就是说，补充合同约定由购房者委托开发商去装修。这中间就包含了两个法律关系——毛坯房买卖合同关系和精装修的委托装修关系。

　　如果是第二种精装修形式，购房者在签约时就要对补充合同特别留意，同时清楚自己拥有两次验收的权利，毛坯房验收和精装修验收。

　　不签补充合同能否拿到房子

　　补充合同应该与主合同同时出示给购房者，购房者同意补充合同内容之后，一并签下两份合同。

　　若购房者始终不愿意签补充合同，那么双方就按主合同的内容来履行义务，若主合同约定了部分装修，开放商就交付部分装修的房子；若主合同没有约定装修，那开放商就交付毛坯房。

　　商品房买卖合同签订后，开发商与购房者之间的商品房买卖关系已经成立，即便购房者还没签补充合同，房子也属于购房者，若开发商以此作为理由，在规定时间内没有交房或为购房者办证，购房者可以以开发商逾期交房违约、逾期办证违约为由，要求赔偿。

　　签不签补充合同购房者有权选择

　　根据缔约自由的原则，购房者有权选择不签补充合同，不论任何原因，只要购房者不想签就可以不签。

　　但是吴律师也提醒大家，像小赵这样，因为不同意补充合同的约定，就不按时交房款是不明智的。购房者已经签了主合同，就必须按主合同的内容去履行，否则就会构成违约。

　　补充合同能不能修改

　　若开发商提出，补充合同是以格式合同的形式做的，对任何一个购房者都一样不做修改，那就是典型的格式合同。购房者有权要求开发商修改补充合同，但开发商也有权不同意修改，这同样基于缔约自由的原则。但若合同中确实存在一些明显侵犯购房者权益的约定，双方也是可以坐下来协商，毕竟购房者不签，开发商也不能开发一个精装修的楼盘，留一间毛坯房。

　　买精装修房应注意什么

　　1.注意从毛坯房到精装修房时，户型有没有存在变化，购房者是否接受这种变化。户型变化指的是，在主合同中以毛坯房户型为标准，装修后改变了原有的户型。例如，毛坯房时有一面墙，但装修后将墙打掉，做成书柜。

　　2.补充合同中，装饰材料的品牌、产地、型号能细化当然是最好，但是开发商在销售时，采购的招投标还没有完全完成，合同中可能会出现“××品牌或其他同等品牌”，但若补充合同没有具体的品牌名，只有例如“品牌卫浴”“高端涂料”这样的模糊定义时，购房者就要注意了。

　　吴律师特别强调，“品牌”“高端”不是一个法律用语，定义较模糊，每个人的定义不同，这就容易引起纠纷。签补充合同前，可以提出修改要求，虽然补充合同多采用格式合同的形式，但明显侵犯购房者权益的约定还是要再行商讨，到交房时，是否为品牌不是开发商说了算，购房者也完全可以否定，或对开发商提起诉讼。（孙佳丽）

(来源:中国经济网)