“阴阳合同”按孰高原则定房屋原值

　　二手房转让所得如何计征20%个税？北京市地税局昨天发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，率先就此作出详细解释。

　　已购公房

　　按经适房定原值

　　要算清“非唯一”的二手房转让“赚”了多少，确认房屋原值是关键。北京市地税局明确，从3月31日起，二手房交易申报纳税时，由纳税人提供房屋原值的凭证。

　　如何确认原值？根据房屋的不同来源分为5种：

　　● 商品房 购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　● 自建住房 实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　● 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房） 实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　● 已购公有住房 原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

　　● 城镇拆迁安置住房 取得货币补偿后购置的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。采取产权调换方式的，房屋原值为《拆迁协议》注明的价款及交纳的相关税费；被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为减去货币补偿后的余额；被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《拆迁协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　装修费扣除

　　有最高限额

　　北京地税局规定，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在一定比例内扣除。已购公房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　但纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　未能核定原值

　　按交易额1%计征

　　找不到购房发票和纳税凭证的，主管税务机关将通过税收征管、房屋登记等信息系统核实房屋原值；核实不了的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

　　当年买房时签的是“阴阳合同”咋办？北京地税局明确，纳税人同时提供购房合同、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。

　　如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由，主管税务机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。（杨丽琼）

(来源:新民晚报)