“细则”落地 楼市调控影响初显

　　北京“新国五条”实施细则、购房人资格审核实行“认房又认贷”、二套房首付比例提至七成……在过去半个月中，楼市调控政策“组合拳”接连出台，在保护合理刚性需求的同时，针对投机行为的调控则层层加码。记者调查发现，虽然政策最终传导到市场尚需时日，不过，从近期新房与二手房市场最新变化看，楼市新政的影响已经初步显现。

　　□政策

　　公积金政策全面收紧

　　4月7日，北京住房公积金管理委员会出台公积金贷款差别化政策。政策一方面对购房人的资格审核实行“认房又认贷”的认定标准，另一方面把二套房公积金贷款首付比例提升至70%。此外，新政还限定高收入职工的月还款额，规定人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

　　多家房地产研究机构分析认为，公积金政策逐渐收紧，在保证保护刚需自住的前提下，对带有投资目的的改善等需求可能会逐渐增加约束条件。不过，限定高收入职工的月还款额，却遭到强烈质疑。

　　有网友根据百度计算器算了一笔账：按北京统计局公布数据，2011年全市职工月平均工资4672元，按照公积金新政策规定，3倍后的月工资超过14016元的，其月还款额原则上不低于7008元。也就是说这14016元中，要扣除1512元公积金、1008元养老保险、252元医疗保险、25元失业保险以及989元个税，净收入为10230元，即便加上公积金账户里个人和单位缴纳的3024元，扣除7008元月供后，月收入仅剩6246元。鉴于目前二手房市场几乎冻结，购买期房的话，尚需等待两年。若租一居室，月租按3500元/月计算(上世纪80年代之前的城区老旧房)，则每月仅余2746元，日均生活费不足百元。有业内人士调侃：“这样的‘高收入’活得是不是太惨了点？”“不是不支持政府调控，但现在这样一刀切的政策误伤太严重。”

　　目前北京在二手房贷款时商贷与公积金借款人的使用比例为6：4，即公积金贷款人群占40%以上，且多以改善型刚性需求人群为主。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，虽然部分合理的改善性购房需求被误伤，但是对首次置业人群仍维持最低三成首付，凸显了对首次置业人群的优惠保障。此外，对名下无房但有过贷款记录的购房人仍执行不低于60%的贷款首付比例，也缓解了部分改善性购房需求的首付压力。

　　□新房新盘预售证审核从严

　　预售证的审核力度加大，发放的速度放缓，使得部分原定于3月入市的项目不得不推迟入市时间。据亚豪机构统计数据显示，本轮清明小长假期间(4月4日-4月6日)北京住宅市场仅有一个项目入市，预售许可面积2.7万平方米，供应套数相比去年清明减少59%。

　　记者获悉，除了城区的高端项目，通州、大兴等地一些刚需项目价格预期较高，未获建委批放商品房预售许可证，开盘遭到搁置。通州某项目二期原本打算4月初入市，开发商最初打算将价格上调至每平米2万，不过，由于该价格与该项目去年12月一期每平米1.6万的价格出现上涨，最终没有拿到预售证。

　　对于新房价格，“新国五条”北京细则中要求“严格商品房预售制度，对报价明显高于项目前期和周边在售项目价格且不接受知道的商品房项目，可暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案”。

　　业内专家表示，“新国五条”北京细则中，该政策对新房市场影响很大，一位房地产项目营销负责人表示，“所有新房的价格都要经过住建委审批通过后才能取得预售许可证。按照该细则，今后北京涨价项目拿到预售许可证的可能性将相当渺茫，这对于新房价格将起到明显约束。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为，预计未来在预售许可证的发放环节，将加大对于价格的管控，涨幅过高的项目将不予发放预售许可证，细则出台将直接终结这一轮的价格上涨周期。

　　□二手房业主报价松动

　　链家地产的统计显示，二手住宅市场与新政前相比出现较大落差，成交量、房客源量价以及成交价格均出现明显回落。

　　根据链家地产市场研究部统计，近一周成交量环比上周下降幅度超过80%，按照全市水平估算，日均成交水平可能在200套左右。另外，新政后首周90平方米的小户型成交占比达到74%，比3月份增加了约18个百分点。受此结构性因素影响，4月首周二手住宅成交均价为26533元/平方米，比3月下降约3%。

　　业主报价松动从中介门店挂出的房源价格上可以看出，柳芳、团结湖、望京等二手房成交的热点区域，部分房源业主的报价出现松动。据在望京看房的王小姐介绍，3月初，她在望京花家地区域看到一居室的最低价为190万元，而昨天，王小姐发现，“44平米的一居室出现了150万元的报价”。

　　记者在安居客上看到，该区域一居室房源的报价中半数低于190万元，甚至有多套报价仅为150万元左右。小李也告诉记者，他之前在西坝河区域带客户看了一套280万的房源，“这个房子是不满5年的，也就是需要买方交税的，细则刚出来，房东就打电话了，降价20万，260万就卖，可是现在买房的人又少了，早点降价就好了。”胡景晖表示，目前来看，部分房源的报价出现松动，但这种现象并不普遍，一些着急售房回款，尤其是需要“先卖后买”的置业升级人群，比购房人更着急。为了尽快出售房产，部分业主选择了降价出售。随着细则的出台，未来1-3个月的时间里，买卖双方或将陷入政策观望期，房价也将基本保持稳定，随后一些着急售房回款的业主或将降价出售，房价也有望出现稳中有降的势头。