中粮万科陷尴尬境地 引入北京小学入驻却遭业主抗议不公平

　　中粮万科·金域蓝湾。 本报记者 邝阳升 摄

　　毛大庆最近有点烦，作为北京万科企业有限公司的总经理，几年前他东奔西走，终于将著名的北京小学引到位于房山的中粮万科长阳半岛建分校，成功将长阳半岛打造成京南最著名的教育大盘，累计销售金额超过75亿元，如今北京小学长阳分校也按时完工交付使用，万科与中粮的合资公司中粮万科却遭到业主的控诉和维权。

　　6月15日，北京小学长阳分校正式开始接受一年级新生报名申请，长阳共有11个住宅小区被划入该校片区。在中粮万科售楼处内，数百名中粮万科长阳半岛的业主拉出横幅抗议学区划片的“不公平”，承诺中的“优先入学权”被摊薄。

　　“不可能有什么优先权，但是我们从去年底就开始摸底调查，经过半年时间，才确定了这个学校的划片范围，我们确信北京小学长阳分校能保证长阳1-6地块所有小区的适龄儿童都入学，事实上目前有些年级可能还招不满呢，”房山区教委的一位负责人告诉时代周报记者。

　　但是这样的保证并不能打消业主的忧虑。继中国铁建长阳国际城的业主为教育公平权利维权后，中粮万科长阳半岛的业主又开始为中粮万科承诺的优先入学权而抗议，一场关于商业、服务、教育、公平的大战一触即发，也将中粮万科，推入一个尴尬的境地。

　　中粮万科遭业主维权

　　6月22日，房山，阵雨。尽管雨势不小，长阳半岛的售楼处内依然人头攒动，其最新推出的5号地房源正在选房阶段，销售均价为22000元/平方米，但除此之外，准业主们还要签订一份装修合同。

　　根据北京市“原则上新开盘项目的定价不超过区域均价，已开盘项目定价不超过前期销售平均价格”的指导思想，很多楼盘都通过拆分合同降低单价的办法，以获得建委的预售许可证。

　　加上装修合同的费用，中粮万科长阳半岛的售价已经超过了25000元/平方米，位于北京西南郊区的房山，根据安居客网站提供的数据显示，2013年5月其二手房的均价为14453元/平方米；而中粮万科长阳半岛旁边的新开的楼盘中，首创·新悦都售价为17500元/平方米，建邦华庭为18000元/平方米，北京城建徜徉集为17000元/平方米。

　　尽管25000元/平方米的售价不菲，但此前长阳半岛每次开盘都供不应求，两三百套的房源都引来上千人争夺。

　　“2010年，我在买长阳半岛的时候，售价是1.4万元/平方米，当时是附近最贵的楼盘，就是为了买到北京小学和北京四中的学区房，我们花钱买号抢这么贵的房子，就是因为当时销售承诺说万科业主有优先入学权，”罗丹（化名）告诉时代周报记者。

　　北京小学是唯一以“北京”命名的小学，诞生于1949年6月19日，其前身是1949年北京市委的干部子弟寄宿制小学，其本部所在的宣武，其划片的学区房售价已经高达5万元/平方米以上，其在丰台区的万年花城分校，学区房售价也在35000元/平方米左右。

　　由于房山区教委将长阳半岛家园、云湾家园、紫云家园（这三个都是万科的项目）、中国铁建?长阳国际城和北京城建?徜徉集业主子女小学全部划入北京小学长阳分校，引发了中粮万科长阳半岛小区业主的申诉。

　　而毛大庆对此事件的唯一公开回复，是其在6月1日儿童节那天发布了一条长微博，“我看到很多业主带着自己刚刚学步的孩子，在我们售楼处门前维权，那场景像一把刀一样刺痛了我”。

　　而罗丹则表示，因为中粮万科涉嫌虚假宣传，因此会和中粮万科“斗争到底”。

　　商业配套还是公共资源？

　　由于教育资源的不均衡，义务教育阶段的各中小学办学质量存在严重差异，此前媒体爆出的2011年北京知名小学择校费为：景山小学25万元、北大附小18万元、北京实验二小17万元、北师大附小16万元、府学胡同小学15万元、史家小学13万元、育民10万元、黄城根10万元。

　　公开数据显示，今年北京小学入学人数在17.5万人左右，比去年增加2.64万人，被称为“史上最难入学季”。由于2008年的“奥运宝宝”潮，预计2014年小学入学适龄儿童人数将超18万，此后，幼升小人数还将连续几年呈持续增长趋势。

　　适龄、户口、房本、实际居住成为入学登记的硬条件，因此更多的家长选择购买学区房。

　　事实上，自从万科2010年和西城区教委、房山区教委合作引入北京小学后，北京小学加北京四中9年制名校教育几乎成为长阳所有楼盘的广告词。

　　作为北京首个限价商品房项目，长阳国际城的业主也得到了这样的宣传。在国际城业主看来，国际城项目距离北京小学所在区域仅200米的距离，应当遵循北京市小学免试、就近入学的原则，国际城理应划入小学招生的范围。

　　从3月开始，长阳国际城业主举行多次抗议行动，要求按就近原则划分学区。

　　而中粮万科所谓的“优先入学权”，出自一份名为《西城区教委、房山区教委、北京小学、北京中粮万科房地产开发有限公司关于在长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》(以下简称四方协议)，该协议书签署于2010年10月，却从未公开过。

　　在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，由开发商引进并建设的学校等资源，业主为享受相关权益多付出了资金，主要体现在购房价格上，同时住宅小区配套学校建设的大多数资金来源是业主的购房支出。因此，住宅小区居民子女享有配套学校的优先使用权显得合情合理。但是作为公共资源，名额受到户籍等多重因素的影响，要想完全实现自己的权益也并非易事。

　　“目前看来，我们根本没有任何优先权而言，而国际城是两限房，其业主基本上都是北京市户口，而我们中很多人都是外地户口，如果没有优先入学权，我们很担心以后能不能上，”罗丹表示。

　　罗丹的孩子才三岁，要三年后才上小学，她担心的是，毕竟，中粮万科长阳半岛和其他划片小区的房子还在继续卖，随着配套的成熟，入住率也会越来越高，适龄入学儿童的人数也会越来越多，因此优先入学权对她而言至关重要。

　　韩长吉表示，长阳半岛的业主多付出了1/3的购房款，如果确实能够证明是为了保障“子女上学优先使用权”，则相当于业主与中粮万科之间有了相应的协议，应当视为合同条款，如果业主的相关权益没有得到完全保障，中粮万科则应当承担相应的责任，为没有得到“优先使用权”业主排忧解难。

　　为此，时代周报记者致电北京中粮万科，中粮万科表示，北京小学长阳分校只是中粮万科代建，其建设资金来源于房山区政府而不是业主的购房款，作为公共教育资源，理应根据教委的划片入学。而此前提到的四方协议确实存在，但也只是一个战略协议，友好协议。

　　“之所以业主会有误会，确实是因为为了引入这个学校，中粮万科付出了很多。本来是要引入房山本地的学校，但中粮万科动用了很多资源，付出很大精力，才将这样一所名校引入房山建分校，这属于教育资源的跨区建设，要占用其他城区的编制，因此是很不容易的事情，但中粮万科从来没有承诺过什么优先权，这是违反教育法，违反义务教育公平原则的，”前述万科人士表示。

　　“明明中粮万科做了一件好事啊，”最后该人士感慨。

　　万科房山楼盘销售受阻

　　在房山线稻田站，万科的另一个新开盘的住宅项目金域缇香销售遇冷。

　　时代周报记者以购房人身份来到金域缇香的售楼处，其置业顾问表示北京小学不在其学区，“但是我们和北京四中有协议，北京四中房山校区的招生首先满足万科业主的需求，万科在房山的三个大盘，其业主都可以优先上北京四中”。

　　该置业顾问还出示了一张同时盖有北京万科企业有限公司和北京市第四中学印章的文件，该文件显示万科业主确实有四中的优先权，但要求是三代以内的亲属，而且每套房只有一个名额。

　　北京四中创建于1905年，初名顺天中学堂，是北京乃至中国最著名的中学之一，陈景润、于丹等都是四中校友。

　　金域缇香的销售均价为每平方米21000元，二居室的装修费为30万元，三居室的装修费为35万元，金域缇香项目邻近京港澳高速赵辛店出口，和北京西南五环只有一河之隔，地理位置优于长阳半岛。

　　但是这个项目的销售却没有延续长阳半岛此前的火爆销售局面：非但不用花钱抢号，已经开出的房源也迟迟没有消化完毕。

　　一位同样在看房的女士对时代周报记者表示，“买之前都说有优先权，但是谁能保证呢，开发商又不会把这个写在合同里”，鉴于北京小学长阳分校的风波，该女士决定再观望一段时间。

　　而这也是罗丹的担心，“目前北京小学已经开始招生，北京四中则还在建设中，因此矛盾只暴露了一半，中学也是就近入学，因此几年之后我们小区的孩子能不能上四中，也不知道呢”。

　　正在建设中的中粮万科长阳半岛5号地，围墙上依然写着红黄蓝幼儿园、北京四幼、北京小学、北京四中一站式教育的宣传标语，吸引着众多没有能力在西城或是海淀购买学区房的父母们。

　　韩长吉表示：值得肯定的是，中粮万科在处理事件时抱着较为积极的态度，行动也较为迅速，通过公开相关信息、写公开信等方式让业主了解相关事宜，并且积极帮助业主与学校做好沟通和协调，期望赢得业务的理解和支持，有利于中粮万科维护自身品牌和形象。但是业主的利益最终还是没有很好地体现，中粮万科若只是一味地辩解，那么之前所有的工作只是功亏一篑，恐怕难以赢回业主的信赖。

　　前述房山区教委的负责人也提醒：只有长阳1-6号地块是北京小学长阳分校的划片范围，其余的地块，就算是万科的项目，也没有入选资格。