二季度全国主要监测城市综合地价环比增速1.62%【2】

二、当前市场形势分析

（一）宏观经济复苏弱于预期，但货币环境总体宽松，新型城镇化规划出台预期强烈，市场对土地要素预期收益看高，在上述因素综合作用下，地价呈现加速上涨态势

一方面，宏观经济复苏形势趋缓，地价上涨的内在经济支撑有所弱化。从国际上看，美国量化宽松政策退出的预期逐渐强化，热钱进入我国市场套利的动力减弱。同时，欧元区经济长期萎缩导致需求不振，欧洲央行通过下调欧元区主导利率激活经济。国际经济环境的波动对我国宏观经济影响持续，我国经济发展的压力加大。就国内而言，2013年二季度，国内经济增长低于预期。统计局数据显示，二季度我国投资和消费都出现了非预期低迷。6月份中国制造业PMI 指数为50.1%，回落0.7个百分点，该指数虽然位于临界值之上，但仍属于低位徘徊状态。整体经济结构性矛盾激化，资源长期错配导致的“去库存”“去产能”进度迟缓、内生性下滑力量加强等因素，导致2013年上半年经济复苏乏力，整体经济呈弱势复苏态势。本季度商业地价涨幅的收窄也从侧面印证了经济环境的影响。

另一方面，货币环境整体宽松，土地有效需求旺盛，市场因素推动地价持续上升。2013年上半年，受宏观经济不景气影响，信贷投放继续放量；受人民币升值影响，外汇占款规模进一步增加，资金面呈现出近一年来最为宽松的局面。5月末，广义货币（M2）余额达到104.21万亿元,同比增长15.8%，比上年同期高2.6个百分点。尽管二季度后期市场资金逐渐紧缩，结构性矛盾突出，但资金总量仍然充足。货币环境的总体宽松，成为支撑整体土地价格的持续上升的重要因素。从房地产开发投资资金来源来看，2013年以来国内贷款资金来源同比一直处于较高水平，而利用外资较去年则有大幅上涨。加之行业预期看好，出于发展策略考虑，房地产开发资金投入土地市场，购置优质地块的需求上升，直接推高了二季度商业、住宅地价。

图14 2012年-2013年1-5月房地产开发企业资金来源变化情况

数据来源：国家统计局

同时，新型城镇化规划出台预期强烈，相关配套政策加速制定，加之部分地方政府债务偿债期限将至，土地出让收益仍为地方偿债的主要资金来源，也在一定程度上维持了土地市场回暖的态势。国家审计署的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，2012年底，4个省本级、17个省会城市本级地区有55%的债务承诺以土地收入偿还。地方政府偿债期将近，在国内经济增长仍然较缓的背景下，部分地方政府依靠土地市场平衡财政收支的客观需求仍然较强。

在新型城镇化带动的土地预期升值空间和地方政府态度不明朗的背景下，综合、商服、住宅、工业用地价格都延续去年以来的上涨态势。

（二）房地产市场调控政策导向未变，但“新国五条”对市场的抑制性影响有限；住宅需求居高不下，房企拿地积极，拉动住宅地价明显上涨

2013年第二季度，宏观政策仍以延续为主。尽管“新国五条”的颁布向市场表明了中央政府坚持房地产市场调控的决心，但地方政府在政策落实中态度不一，多数力度不强，在短期内控制房价、稳定市场的实际效果不明显。一季度因尚未明确调控政策操作细则，多地陷入二手房恐慌性购房过户；二季度以来，中央亦未对各地“国五条”细则实施情况表态，加之新型城镇化草案悬而未决，政策处于模糊空档期，在“新国五条”落地力度低于预期的情况下，随着调控政策效应递减，楼市整体依然延续此前的高温热度，购房者、开发商对市场的判断再次出现一致看涨，房屋交易市场回暖。

上半年以来，市场资金对楼市热情不减，依靠房屋市场进行资产保值增值的偏好未改。房屋市场热销，刺激了房地产开发投资的需求，房企一方面受益于前期销售业绩较好，资金回笼速度加快，自有资金较为充足，另一方面得益于融资渠道的拓展，融资能力不断提高，企业资金相对充裕。加上一些高价地成交释放出向好信号，市场对楼市、地市普遍比较乐观，房企拿地策略由“审慎”变为“积极”，由此引发住宅地价涨幅较上一季度呈现明显扩张态势。

（三）经济结构调整下政策预期向好，多地明显加大新兴产业用地支持力度，加之成本因素的刚性提升，是工业地价涨幅扩张的重要原因

为了促进产业结构调整，5月19日《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）中提出 “扩大营业税改征增值税试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点”“落实和完善对成长型、科技型、外向型小微企业的财税支持政策”“扩大中小企业股份转让系统试点范围，健全投资者尤其是中小投资者权益保护政策体系”等要求，李克强总理也多次强调盘活资金存量，并明确要求“要通过激活货币信贷存量支持实体经济发展”。诸多措施表明，中央对支持工业、服务业企业、对实体经济发展给予充分的政策和资金支持，工业产业政策利好工业用地市场。同时，全国多地对物流集散中心、服务外包产业园、高新技术产业园区以及其他主导产业配套工业园区建设等给予政策和信贷支持，在一定程度促进了相关产业用地需求的增加。此外，随着征地补偿标准逐步提高，也直接增加了新增工业用地的取得成本。

尽管PMI等经济数据表明2013年二季度经济增速放缓，工业生产者价格出现下滑，但受上述多重因素的影响，工业地价仍然保持上涨态势，且涨幅有所扩大。