新提法≠容忍房价过快上涨

下半年房价可能还有上涨压力 土地市场将降温

财经三人行

7月30日管理层提出“积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。

这一表态被业内人士认为是政策“转向”释放利好。第二天，房地产股集体高开，多个房企人士公开表明下半年房价还要涨。

上半年虽然调控重重，但无论是国土部门公布的土地数据、统计局房价数据，还是房企公布的半年销售数据，均有明显火爆的趋势。下半年楼市走势如何？昨日，记者和暨南大学教授胡刚一起对于政策走向和下半年楼市情况进行了讨论和解读。

文/图 记者潘彧、赖伟行

嘉宾核心观点

胡刚：房地产调控的力度在某一个时间段会有所缓和，但并不是放宽、放松。但全国房价涨幅延续上半年趋势的可能性比较大，土地市场则有“降温”的可能。

潘彧：上半年房价的走势肯定不够“平稳健康”，下半年会有一些更加市场化的调控手段出台。

赖伟行：促进房地产市场健康发展是决策层一贯的提法，也绝不能与容忍房价过快上涨画上等号。

焦点1

调控是否已经转向？

胡刚：我认为应该不会是大的转向。因为现在整个房地产形势整体已趋于平稳，而今年整个宏观经济形势不是太好，我认为房地产调控的力度在某一个时间段会有所缓和，但并不是放宽、放松。现在开始到下半年，比国五条更厉害的具体的房地产调控政策不会出来了。但是房地产的一些微调还是会出，比如房产税，依然会继续推进试点，可能中心城区严控，郊区放开一点。

赖伟行： 观察近几次经济工作会议，房地产政策的思路确实出现转变的迹象，但如果因此就判断政策已经转向，则又言之尚早。毕竟，促进房地产市场健康发展是决策层一贯的提法，也绝不能与容忍房价过快上涨画上等号。

潘彧：从某个角度来说，我却认为“促进房地产市场平稳健康发展”可能并不是一个纯粹的利好。这一表态是在今年上半年房价飙升的情况下发出的。今年上半年房价的走势肯定不够“平稳健康”，下半年会有一些更加市场化的调控手段出台。

焦点2

土地市场盛宴会否继续？

潘彧：根据国土部数据，上半年房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。而上半年，全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，亦创历史新高。上半年广东房地产用地出让情况也呈现量价齐升的态势。下半年土地市场将如何发展存在一定争议。

赖伟行：即使没有明显的政策转向，各地方政府一向把第四季度作为卖地的重点时段，可以说，今年土地市场好戏和高潮还在后头。不过，当前土地市场的热度主要集中在一、二线城市，这一现象短期内无法改变。

潘彧：因为土地财政的存在，政府在楼市火爆时必然愿意卖更多的地，而高价地的出现又促进了房价上涨。今年上半年，房企“扎堆”一、二线城市拿地，“地王”层出不穷。看似热闹，其实对于很多房企，尤其是中小型房企来说，这也是发展的冒险之举。未来房企将面临很大的定价压力。

胡刚：现在金融政策有了调整，开发商获取资金难度加大，后续的土地市场也有待于观察，并非没有“降温”的可能。

焦点3

房价是否保持继续上涨？

潘彧：中国指数研究院昨日发布的数据显示，7月全国100个城市（新建）住宅均价为10347元/平方米，连续14个月录得环比上涨。我个人比较认同房地产进入“白银十年”的观点，一线城市依然会往上走，二、三线城市则陷入分化。已经有多个房企负责人表示，将考虑给在售项目提价。

胡刚：亚运会后广州市容有很大改变，也造成了广州房价的补涨，下半年仍会如此。而几次调控后，购房者的预期并未改变，现在又有“促进房地产市场平稳健康发展”这样一个利好，全国房价涨幅延续上半年趋势的可能性比较大。

赖伟行：调控房价在一些城市已沦为“数字游戏”，令市场信号失真，存在“一房多卖”、“霸王条款”、“货不对板”等侵害购房者权益的隐患。广州相关主管部门已连续两个月召集业内专家讨论调控政策转向的可能性，包括重推限价房等措施都已作为了储备手段。如果管理层新的思路更着眼于房地产市场的平稳健康，而不是调控房价，那么部分城市未来就有可能解除不合时宜的调控措施，回归市场调控方式。

焦点4

房企融资成本和业绩走向？

潘彧：截至昨日，两市已有70余家房企披露了中报或业绩快报及预告，超过六成的公司上半年业绩实现增长。

赖伟行：北京一中型开发商内部人士向我透露，去年其资金成本平均超过16%，但是今年已降到11%。而今年上半年，大型品牌开发商的业绩完成率普遍达到六成左右，这些都显示今年品牌房企的业绩绝对不会“亚历山大”。但由于商业物业在今年出现了成交放缓的迹象，将影响部分房企业绩。

潘彧：未来一段时间，资金周转快、经营效率高的房企今年业绩会更好。同时，许多中小型房企无法争取低息的融资，不得不转向地价相对低廉但泡沫较大的二、三线城市或市郊发展，这一部分房企的后续发展堪忧。

胡刚：我反而觉得，对于小房企来说，只要有优质的土地资源或者愿意出相对高的利息，就更容易拿到贷款，比现在“一刀切”的房地产贷款模式要更利于中小企业发展。

焦点5

地产股是否会摆脱低迷？

潘彧：尽管中央表态有变，但我依然中期看空房地产股。据业内人士介绍，市场主力对房地产行业也并非那么乐观，多个公募基金解读也偏中性。

赖伟行：房地产调控的政策底应该已经出现，龙头房企也仍处在高速成长的阶段，但近日房地产板块却也无力大幅上攻。一旦有房地产税试点扩容等流言定期传出，板块指标性个股还是会震荡下行。

焦点6

城镇化对楼市影响有多大？

胡刚：房地产调控是归到城镇化里面的，现在这次定性为“以人为本”，对于城镇化的叙述更加全面，相比起此前对于城镇化的解读，现在的热度是降低了，不会那么利好房地产。

赖伟行：挖掘新型城镇化的内需潜力，就要推进以人为本的城镇化，通过对包括户籍、土地、财税在内的制度改革以及加强公共服务能力建设，释放内需潜力。短期内，包括户籍制度改革、公共设施升级等措施，从理论上都有利于房地产业的后续发展。不过，一旦改革触及城乡土地二元结构等“深水区”，对当前的房地产行业影响将是巨大的。

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