一二线城市成房企热土 圈地大战愈演愈烈

　　资金面的宽裕令标杆房企底气十足，加之土地市场的供不应求，引得标杆房企在土地市场上频频出手，购地金额也居高不下。据中原集团研究中心监测，上周标杆房企权益购地金额167亿元，权益购地可建面积198万平方米。购地城市主要集中在一二线城市。

　　销售业绩大增底气十足

　　标杆房企拿地出手阔绰的背后是资金实力的支撑。近期，随着各地住宅市场逐步回暖，标杆房企的销售业绩也呈现向好势头。据相关统计，今年前7月，10家标杆房企销售业绩同比去年前7月量价齐升。其中，销售面积增加17%，销售金额增加24%，销售价格增加6%。具体来看，销售面积仅有雅居乐同比去年前7月减少6%，其余房企均有1-3成不同程度的增长。但从销售价格来看，雅居乐前7月价格增幅最大，达到20%。销售金额方面，今年前7月增幅最大的为金地，有40%的增幅，此外，绿城、华润、万科也有三成以上的增长。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟分析认为，整体市场目前来看，因为“国五条”力度较弱，大部分城市市场依然延续之前的走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变。房价依然惯性上涨，“国五条”淡化了之前市场对政策的担忧，各地落实的细则大部分力度偏小。在地方细则并无新意的结果下，此轮调控要取得预期效果并不容易。

　　一二线城市成房企热土

　　8月截至上周末，十大标杆企业拿地金额已经达到了266亿元，获得的权益可建面积达到了508万平方米。值得关注的是，7月10家标杆房企权益购地金额412亿元，为2009年以来的第三高位，仅次于2009年9月的434亿元和12月的473亿元。另外从今年前7月来看，10家标杆房企权益购地金额为1387亿元，同比去年增2.9倍之多。

　　截至今年6月底，中海地产土地储备存量约3649万平方米，企业上半年新增土地规模为470.6万平方米，与其相比，万科上半年拿地是去年同期的4.3倍，企业新增权益土地储备925万平方米，从目前全国楼市土地成交态势来看，一二线城市土地的关注度最高。

　　业内人士分析，现在这个阶段，标杆房企不快速取得性价比高的土地，调整好自己的土地储备，可能会错失发展和扩张机会。一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年以来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然“国五条”后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。

　　标杆房企继续集中布局一二线城市，整体上涨趋势领先市场。其中，恒大等企业逐渐增加对一二线的投入尤为引人注意。7月初，恒大以35.6亿元加26万平方米公租房的代价,拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块，终于完成挺进北京的夙愿。业内分析，虽然恒大早期以二三线城市作为公司发展的立足点，但随着公司实力的壮大，最终进入北京等一线城市成为公司的战略目标。目前条件也已经成熟，恒大会利用充足现金流补充一二线城市的优质项目。

　　截至今年6月底，中海地产土地储备存量约3649万平方米，其中权益土地3329万平方米。企业上半年新增土地规模为470.6万平方米，拿地规模偏低。鉴于下半年政策面较为平稳，且公司有600亿元资金可以动用，料公司拿地或更加积极。

　　扎堆一线城市风险加剧

　　专家指出，目前整体来说，楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。大房企纷纷回流一二线城市，其中更是以北上广深为代表的经济发达城市或成为标杆房企角逐的重点。

　　而保利地产副总经理胡在新也表示，保利地产始终锁定一二线城市，并适度辐射三线城市，有选择进入资源优势明显的城市。

　　据悉，今年初，保利地产提出“3+2战略”，即以北上广为核心，在环渤海、长三角、珠三角构建3个300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群，一线城市依然是保利地产未来发展的重点。

　　但也有业内人士表示，虽然三四线城市面临人口流出与产业基础薄弱的威胁，一二线城市由于经济基础及人口流入支撑，有着天然的优势，但一二线城市竞争非常激烈，除了像恒大、中海、万科、保利等这样具有强大实力的发展商可以在此竞争，中小开发商的生存空间则比较有限。

　　业内观点

　　一线城市土地缘何再度暴涨

　　2013年初的政府换届并未改变从严的房地产调控政策，但是开发商对市场的预期却转向积极乐观。随之而来的则是北京、上海等一线城市以及杭州、重庆等一点五线城市土地市场迅速回暖。尤其是北京，自今年“两会”后的土地市场屡创高价。这既包含孙河等已形成一定共识的高端地块，也包含台湖等新兴板块，而房价亦再度应声上涨。北京等一线城市土地再度暴涨，有以下原因：

　　一、市场再度回暖，开发商对一线城市市场保持乐观。从去年的极度悲观，到今年的乐观，这种转变是普遍的。但是，可以看出，大部分开发商仍持谨慎态度。这表现在很多核心地块，均有十几甚至几十家参与竞标，但是，真正肯出高价的是少数。

　　二、土地市场的击鼓传花效应。土地市场就像轮盘赌，永远有新的豪客入场，在市场偏于谨慎的背景下，真正敢于拿高价地的，只有央企一类的豪门，以及敢于豪赌的新贵。如中粮，又如泰禾。而传统的大型品牌开发企业，经过多轮调控，则出手谨慎。

　　三、投资聚焦一线市场。越来越多的开发企业认识到，许多二三线城市市场只有一轮城市化需求，很难持久，于是把分散的鸡蛋又重新聚集到一个篮子里，即大幅减少对三四线城市的土地投资，而集中聚焦一二线城市，而造成一二线城市再度出现供求紧张的局面。

　　四、羊群效应。尽管可以看出排名靠前的品牌开发商在拿地策略上仍旧保持谨慎乐观，但是一再上涨的地价令很多开发商开始跟随。

　　土地价格的快速上涨已经令人们开始预期，北京房价即将进入10万元时代。接下来的疑问又是，这是不是新一轮的泡沫。如今，在房地产圈一个比较流行的观点是，一线城市的泡沫根本不是泡沫，如何都能消化，而三四线城市的泡沫才是泡沫。这也是在市场不景气下一线城市土地仍在迅速上涨的一个理由。

　　一线城市土地价格上涨的核心原因仍在于货币过剩，而从全世界范围来看，都可以算做价格奇高的中国资产价格，则是依靠掌握近50%财富的1%的人所维持着的。这些高端项目的潜在客户对于中国政治和经济的信心，正越来越脆弱地支撑着这个庞大的市场。