房产税离我们还有多远

　　党的十八届三中全会关键词·房地产税

　　党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“加快房地产税立法并适时推进改革。”

　　从试点到立法

　　关于房产税的话题，时间上可以说不短了，但真正发酵是在最近几年。

　　1986年10月，《房产税暂行条例》颁布实施，该条例规定对家庭住宅免征房产税。

　　2010年7月，财政部宣布房产税试点将于2012年开始推行。

　　2011年1月，上海开展对部分

　　个人住房征收房产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。

　　2011年1月，重庆启动房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

　　2012年12月，住建部部长姜伟新表示，正在研究房产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。

　　2013年5月，国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。条例出台后，全

　　面征房产税技术条件基本具备。

　　2013年11月，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。

　　一时间，房产税再次引发人们关注。

　　沪、渝试点房产税虽然目前房产税的立法还没有出台，但国内试点征收房产税的城市已有上海和重庆两地。其房产税都是在扣除免税面积后再进行计算。

　　按照上海当地规定，家庭住房人均如果不超过60平方米，就免征所得税。比如以常见的3口之家为例，如果现有住房不超过180平方米，这就意味着不用交房产税。

　　如果参考上海的税政计算方法，同样是3口之家，在郑州市郑东新区一套280平方米的复式房，假如市场交易每平方米单价为1.2万元，那可能就要每年缴一次税了。计算方式：（280-60×3）×12000（单价）×0.7（税基系数）×0.4%（税率）=3360元。如果家庭有多套房，计算方法很简单——几套房面积相加抵扣人均免税面积即可。

　　在试点城市重庆，对于别墅豪宅，房产税的征收则高于一般往房。重庆一般住房税率为0.5%，豪宅则在1%～1.2%。

　　参照重庆的税政计算办法，假

　　如在郑州经济开发区有套700平方米的别墅，家庭豪宅免税面积为200平方米，最高税率1.2%，那么这套别墅每年要缴房产税：

　　（700-200）×17000（评估单价）×1.2%（税率）=102000元。

　　如何定义豪宅？通常情况下要考量诸多因素，如独栋、联排、多层，面积、地段、建材（外立面）、采光（楼距、容积率）、价值等。

　　独栋、联排别墅很容易识别。一些小区内的7层以内的大面积复式房，楼距宽，车位配备比超过1∶1，绿化、安保讲究，这类住房一般称高档住房，也属于广义的豪宅。

　　重庆市规定，独栋商品住宅和高档住房，建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以上的均为豪宅。

　　上海市对豪宅征税没有重庆高，税率为0.6%。

　　以上仅仅是参考上海和重庆试点税政计算的结果。房产税到底征收多少，取决于未来的房产税法。

　　杭州方案悬而未决

　　上海和重庆属一线城市，对二、三线城市来说，假如征收房产税标准会是什么样子？二线城市杭州一度酝酿其征收模式。

　　据悉，按照方案，杭州采用对增量房屋征收房产税的模式，以家庭为单位综合计征，免征面积为人均60平方米。税率分为两档，对普通住宅，以交易价格4%的税率征收；对于非普通住宅，以交易价格8%的税率征收。

　　杭州一位参与政策讨论的知情人士透露，简单地说，如果在开征之后不买房，原有的房产就不征税；但如果开征之后买房，需要征收房产税。在划定免征面积时，要计算以前拥有房产的面积，然后再确定应缴的房产税税额。

　　据此解读，虽然方案是对增量住房征收，但在人均免征面积的划定和认定上，已经涉及“存量”，即已有的房产。

　　照此方案，在对新购住房征收房产税过程中，对免征面积的认定将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。

　　不过，尽管杭州方案在一定层面取得了共识，但最终没有实施。

　　据悉，国务院提出要求，在继续完善杭州方案的同时，房产税试点征收扩容的方式，要采用“集中批准一批”的方式，而不宜采用单个会签、单个批准的方式。

　　“试点城市肯定会更多铺开。”杭州本地一位不愿透露姓名的房地产专家说。

　　网络版本不靠谱

　　其实早在今年年初，网上就盛传“房产税开征最新消息”，据称“2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%～3%的房产税，且没有减除额”。

　　不仅如此，“消息”还详细设定了全国住房信息联网的时间表：

　　2013年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统，不得以任何借口推延。

　　此“消息”放出后，一片哗然，甚至连专家也出面点评。中山大学税收研究中心主任杨卫华教授认为，“消息”的说法不够稳妥，税率太高，此等说法更像是一种讨论的意见，

　　而不是要出台的政策。而且他认为，在没有总结试点经验之前，仓促出台房产税政策不现实。

　　财政部财政科学研究所研究员张鹏认为，这个版本的设置一看就比较外行，首先是税率过高、不现实。他还认为，“消息”混淆了住房交易环节和保有环节的税收。

　　后来有人核实“消息”来源，可

　　能是来自某经济专业报纸地产版，该版刊登了该报下属研究院房地产研究中心的一份《关于坚决变革房地产制度的建议》。文中提出，限购政策应该退出，由税收手段代替，此外还给出有关配套政策、有关公务员住房等建议。此文经过网络多番传播，走样成为了所谓的“房产税开征最新消息”。

　　开征房产税近期不可能

　　房产税何时会开征？又会带来哪些影响？专家们各有看法。

　　知名财经评论家郑荣华指出，房产税的推行从税收制度上一定会执行累进税制度，也就是说，分产品、数量、价值与实际功能需求进行不同的征税。因此对高端住宅与投资性需求的两类来说是一个严厉的打击，而对刚性需求来说影响不大，甚至还能刺激刚性需求市场。

　　郑荣华说，房产税的推行对房

　　地产市场也必然会产生影响，但这影响仅局限于结构性的影响。对整个市场并不能起到大家认为的拐点效应。

　　“我国土地在建设和销售过程中，已经交了很多税，再征税有重复征税的嫌疑。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，解决问题的唯一办法是，建立房地产法律制度体系，在立法基础上，再开展房地产税制综合改革。

　　秦虹认为，如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场，需要制订一个疏堵结合的税制方案，而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。他说，由于法律和现实操作上的障碍，房产税短期内难以开征。

　　财政部财政科学研究所所长、中国财政学会副会长兼秘书长贾康认为，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，

　　允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”

　　我省会开征房产税吗？

　　省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，短期内，郑州开征房产税的可能性不大。

　　宋向清说，一线城市和准备较为充分的二、三线城市可能成为下一批房产税改革的试点城市。⑨5