房屋租赁不备案开罚 执行有点难

　　今年1月1日起,宁夏回族自治区银川市将实施新修订的《银川市房屋租赁管理条例》,与旧的条例相比,新条例最大亮点是租房必须备案。通过中介公司成交的房屋租赁,必须要代办房屋租赁登记备案证明,否则将受到罚款1万元至3万元的处罚,不备案的房主最高将罚款1000元。

　　《法制日报》在记者采访中了解到,旧条例规定,对租赁房屋不备案,自然人只能处以100元以上300元以下罚款,对中介组织处以500元以上2000元以下罚款。相比较旧条例隔靴搔痒式的处罚,新条例处罚不可谓不严厉。然而,就在新条例实施前,银川市住房保障局通过一个多月对200多家中介公司的督促,仅收集了近千条信息,一些中介公司只象征性提交了几条,备案信息不到成交量的10%。

　　备案可保护租赁双方权益

　　“房屋出租还要进行备案?我没有听说过。”银川市永康小区租房居住的梁女士告诉记者,她从未听房东说过备案的事情。而做了7年房东的黄先生也告诉记者,他从未去房管部门备案,租房期间也没有任何部门来干预过。

　　记者了解到,银川市三区像梁女士和黄先生这样未经登记备案的房屋租赁行为大量存在。那么,对租赁房屋进行备案,真的没有必要吗?记者采访了银川市房屋产权交易管理中心相关负责人。他说,在银川市目前房屋租赁市场还不成熟的环境下,有不少关于房屋出租纠纷的案例发生,其中很大一部分是由于承租人在不知道所承租的房屋已被抵押的情况下,又层层转租,使租赁关系复杂化。一旦发生债务纠纷,势必给债权及承租人造成不必要的损失。因此,房屋租赁备案是十分有必要的。

　　新条例规定,出租房屋的所有权人在办理他项权利登记时,应当提交房屋租赁登记备案证明。房屋转租必须经产权人书面同意。这一规定就避免了层层转租导致的债务纠纷,对租赁双方的权益起到保护作用。

　　同时,登记备案制有利于主管部门全面掌握租赁市场信息,从而制定出合理的租金参考价,租金过高时政府可采取调控手段；同时也为房主、承租人提供参考价格,防止漫天要价、租客上当的情况发生。另一方面,租房的相当一部分人群属于流动人口,若租赁信息与公安部门实行共享后,也便于流动人口管理。

　　中介公司以涉密为由不备案

　　目前,银川市房屋中介公司有800家左右,居民租房的首要途径就是通过中介公司。据估计,每年的租房交易中,通过中介公司交易的达50%。《银川市房屋租赁管理条例》第十条规定:“通过房地产经纪机构订立房屋租赁合同的,由经纪机构代为办理房屋租赁登记备案。经纪机构应将房屋租赁信息定期上报房产管理部门。”而事实上,绝大部分中介公司并未办理房屋租赁登记备案。

　　近期,住房保障局工作人员对三区200多家中介公司进行检查,只收集了近千条房屋租赁信息,但据工作人员估计,这200家中介公司租房信息至少上万条。记者了解到,中介公司不愿提供信息的原因,一是认为是商业秘密,不宜公开；二是中介公司没有将租赁信息保留,或只保留了一部分；三是拒绝提供,或是中介公司违规操作,根本没有相关租赁手续。

　　根据新条例,通过房屋中介公司订立的房屋租赁合同,中介公司应到市住房保障局代办房屋租赁备案证明,提供房屋租赁信息。对未代办备案的中介公司将罚款1万元至3万元。

　　银川市住房保障局租赁管理科科长袁文彪告诉记者,上述罚款金额主要针对房地产经纪机构,对于房主个人,则将作出不超过1000元的罚款。袁文彪说,银川市租赁成交量至少有50%是通过中介,20%通过网络,10%通过贴小广告,因此必须加大对中介机构的管理。

　　不少中介人士则认为,之所以针对“备案登记”问题给出如此严厉的处罚措施,主要是因为目前市场中逃避备案登记的情况过于严重。据了解,少数租客在需要办理暂住证、居住证等证件时,才在房东配合的情况下前往派出所、房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案登记并缴纳税费。也就是说,目前二手房租赁市场中,逃避备案缴税的已经超过9成。

　　租赁房屋备案执行难度大

　　银川市房屋产权交易管理中心相关负责人告诉记者,出租房登记是一件很难管的事,管理人员严重不足,是造成对租赁市场管理不到位的主要原因。

　　新条例虽然在一定程度上有效遏制了房屋租赁纠纷,但在执行过程中也暴露出不少问题,房屋租赁管理涉及的部门较多,该条例虽然明确了房管与工商、税务、计生、公安等部门以及街道办事处的各自职责,但部门之间相互协作太少,缺乏沟通和联合行动,房屋租赁市场管理仍不规范。

　　虽然执行起来难度较大,但备案登记还是益处多多。“对于市场规范来说是好事,优胜劣汰,让整个市场也有章可循。”银川方圆置业房产代理咨询有限公司经理张晓军表示。

　　“登记备案后,信息将与公安部门共享,便于管理。”袁文彪说,除了规范市场外,还能让承租人明明白白消费,警示房主合理定价,通过备案信息的采集,还能为政府出台“房屋租金参考价”起到指导性作用。目前,银川市存量房交易系统正在建设中,将来还可以实现信誉好的中介通过连通终端实现网上备案。

　　记者申东

(来源:法制日报)