"小阳春"料变"倒春寒" 2月70大中城市房价再"退烧"

　　楼市降温趋势日益明显。国家统计局18日发布的统计数据显示，2月，在全国70个大中城市中，57个城市的新建商品住宅价格环比上涨，创最近13个月新低，房价整体涨幅明显收窄。2月70个大中城市新建商品住宅价格同比平均上涨11.1%，比1月份回落1.3个百分点。

　　分析人士认为，国家统计局的数据与春节后多个地方楼盘降价的现象颇为吻合。楼市传统的“小阳春”恐难出现，今年楼市成交量将明显走低。

　　同比涨幅整体收窄

　　国家统计局数据显示，2月，在全国70个大中城市中，57个城市的新建商品住宅价格环比上涨，4个城市价格下降，9个城市价格持平。4个价格下降的城市分别为牡丹江、温州、安庆、济宁，价格持平的城市包括哈尔滨、杭州、海口、唐山、丹东、吉林、九江、韶关、大理。平均而言，当月70个大中城市新建商品价格环比上涨0.28%，涨幅创最近15个月新低。

　　就同比而言，2月有69个城市房价上涨，但涨幅均明显收窄。在一线城市中，上海的同比涨幅最高，达18.7%，而北京、广州、深圳的同比涨幅分别为15.5%、15.9%、15.9%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，据计算，2月全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比平均上涨11.1%和6.4%，分别比1月回落1.3个和1个百分点。

　　今年春节之后，不少三四线城市传出房地产供应过剩、市场消化迟缓的消息。杭州、南京等城市近期出现零星的降价并向广州、上海等一线城市蔓延的趋势。多家机构认为，国家统计局的数据走势与当前的市场表现颇为一致。

　　分析人士认为，在连续多个月没有实质性调控政策出台的情况下，房价涨势放缓和降价现象的出现，体现了市场的自我调整。链家地产的分析称，2012年以来房价的快速上涨导致部分城市房价与购买力的背离持续拉大，部分需求被挤出市场，房价调整压力增加。

　　今年初以来，面对楼市明显偏淡的情况，房企采取多种方式应对，如推出促销活动，或以明显低于预期的价格开盘。这些举措进一步增强了房价下降的预期。

　　实际购房成本难下降

　　3月16日，位于北京南六环大兴区天宫院区域的“住总万科橙”项目开盘。其毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比销售人员此前预计的2.6万元/平方米的精装房价格低5000元。即使剔除装修价格，开盘价也要比预期价格低约3000元/平方米。作为北京近两年来的首个“低开”项目，万科橙的降价被认为具有信号意义。

　　分析人士指出，由于银行房贷政策收紧，即使房价有所下降，购房者的实际成本不仅没有下降，甚至还有所提高。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，首套房贷款利率8.5折的优惠如今已绝迹，目前执行基准利率已成主流，部分银行甚至要求利率上浮5%。

　　张大伟表示，银行提高首套房贷利率，对刚需购房者压力很大，开发商的降价可能赶不上房贷增加的利息支出。

　　除北京外，在全国多个热点城市，首套房利率优惠政策也已基本绝迹，这在很大程度上对冲了房价下降给购房者带来的实惠。分析人士表示，从今年以来银行房贷操作的实践来看，差别化信贷政策尚待真正落实，刚需购房者的实际购房成本仍难以下降。

　　或遭“倒春寒”

　　购房成本的提高抑制了成交量。以北京为例，据北京市住建委的最新统计数据，截至3月16日，今年以来北京新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下降57.5%和66%；新建住宅签约297.2亿元，二手房住宅签约521亿元，合计818.8亿元，同比下降58%。

　　按照惯例，每年3-5月，楼市往往迎来成交量回升，这被业内称为“小阳春”。在没有调控政策突然干预的情况下，上半年的“小阳春”与下半年的“金九银十”往往是一年中房地产销售的高峰时段。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，从当前市场的交易情况来看，在自住商品房推出、银行信贷收紧、价格回落预期等多方面因素的冲击下，市场观望情绪有所增强，注定今年3月的“小阳春”难以重现去年的盛况。有业内人士称之为“倒春寒”。

　　张大伟表示，从春节过后的一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房地产企业与购房者之间的博弈已出现微妙的变化。购房者观望情绪增强，房企“让利跑量”的心理逐渐占了上风，供需格局悄然生变。去年北京市单价在2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4，目前已经降低到1:2左右。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦对房价回落形成一致性预期，则需求很可能突然锐减。 记者 张敏

(来源:中国证券报)