随着12月3日华泰南京建邺REIT的上市，上交所上市公募REITs（不动产投资信托基金）产品数量达到34只，产品上市数量、融资规模在全市场占比近七成。业内人士表示，沪市REITs运行三年以来，市场常态化发行不断提质增速，上交所市场已初步形成了投融资协调发展、市场定价基本均衡的市场生态。

据了解，2021年，上海市出台“上海REITs20条”配套支持政策，提出加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地和REITs产品发行交易首选地，推出设立REITs发展专项资金、办理人才落户等6个方面20条政策措施。

上交所数据显示，2023年，沪市REITs可供分配完成率总体实现全年预测的100%，其中保租房、仓储物流板块分别为115%和113%。今年以来，上交所已有14只REITs产品首发上市，6只REITs产品发布扩募公告。目前全市场已上市REITs产品中，公开披露三季度经营数据的产品，整体表现较为稳健。截至12月3日，今年已上市REITs产品实现分红次数超90次，较去年同期增长近100%，其中半数以上REITs产品年内分红2次以上。

 “当前各方协力共建REITs市场的理念不断深化，业绩说明会、发行路演等活动常态化开展，投融互动、投融互信的市场生态初步形成。”一位REITs市场资深研究员向记者表示。

也有业内人士认为，今年以来发行速度比过去几年都要快，短短三年多的时间，产品数量已超过新加坡。随着REITs发行范围的进一步扩大和底层资产类型的多元化，REITs市场深度进一步增厚，广度进一步拓宽。

另据记者梳理，政策端也在持续加码发力，助力REITs市场建设。2022年，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”。此外，中国证监会在2022年和2023年先后推出REITs常态化发行的“十条措施”和进一步推进REITs常态化发行的“十二条措施”，REITs市场扩容增类明显提速。今年4月国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提出推动REITs市场高质量发展，研究制定REITs管理条例，完善税收政策等，为REITs市场提供了政策支持和发展方向。今年7月，国家发展改革委发布全面推动REITs常态化发行的1014号文，REITs市场进一步加速扩容。

与此同时，REITs制度机制在持续创新完善。记者了解到，中国证监会已将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》工作，纳入印发的2024年度立法工作计划中。上交所在中国证监会的指导下，按照“成熟一类，推出一类”的原则，进一步优化审核发行以及信息披露监管制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系。  

  “REITs作为存量资产盘活的有效工具，日益成为企业优选；作为创新型权益产品，逐步获得投资者的关注和认可。这些成效的背后，离不开包括监管、市场参与各方的积极作为和持续发力，针对市场发展建设中的新情况和新问题，相关部门、机构不断增加政策供给，为市场常态化发行和长期稳定发展奠定了良好基础。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟认为。

“从投资端来看，随着投资者对REITs产品特性及底层资产的研究持续增强，其对产品估值定价逻辑的认知也在不断深化。同时，随着REITs市场常态化发行不断加速，市场深度和广度不断拓展，市场机制和韧性进一步增强，有效的投融两侧正向循环正在逐步形成。”泰康资产张钰才表示。

“经过三年多的发展，公募REITs市场从试点、短期调整，到如今走出了稳定向上的态势。随着REITs市场建设加速提质扩面，包括资产类型稳步拓展、配置价值逐步显现、规则政策日趋完善和投资者权益保护不断加强等，REITs市场将迎来常态化发行的更大机遇，为盘活存量资产、扩大有效投资，服务实体经济高质量发展提供更有力的支持。”上交所有关负责人表示。

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