30城市調整公積金政策或推高二三線城市房價

梁倩高

2012年11月07日08:17 來源：經濟參考報手機看新聞

　　地方微調住房公積金政策步伐並未放慢。《經濟參考報》記者統計發現，截至目前，我國有近30個城市調整了住房公積金政策，其中，近期多個二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升，異地購房公積金還貸也在逐漸鋪開。業內人士認為，不少地方的樓市調控政策悄然微調，雖然覆蓋面較小，有利於剛需人群，但應警惕非剛需入市推高后期房價上漲預期。

　　動向

　　公積金成地方微調主要手段

　　日前，江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請。內容是開平市住房公積金貸款調整為首套房貸款最高限額統一提高至1人25萬元，2人或以上50萬元﹔二套房1人20萬元，2人或以上是40萬元。對此，當地有關部門負責人6日在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，公積金政策的調整符合國家保障首套房置業的需求，不違反調控相關政策。

　　政府內部人士還透露，此次調整主要是考慮到隨著房價上漲，公積金貸款額度標准與實際需求有不相符的地方。

　　實際上，在此之前，已有多個城市調整公積金政策，自本月1日正式執行的江蘇鎮江住房公積金新政規定，公積金申請貸款額度最高可達80%，而且子女買房可提取父母公積金部分進行還貸。10月20日，武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調控以來最大一次調整，武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。

　　除此之外，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成，廈門、蕪湖、合肥等地上調公積金貸款額度，且上調幅度普遍在15%至25%之間，廣東省異地互貸城市增至9個，湖南長株潭、河北、遼寧等省市也於此前先后實施“異地互貸”。

　　“在樓市調控背景下，各地商品住宅成交量萎縮，而今年以來，在限購仍為調控"紅線"的背景下，公積金貸款政策的調整可以更為積極的鼓勵剛性需求入市，因此，公積金購房政策也成為地方政府密集調整的主要手段。”鏈家地產市場研究部張絮認為，目前，進行公積金調整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放鬆的空間更大，購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。對剛需購房者影響明顯，大幅降低了剛需的購房成本，會釋放一部分年輕群體的購房需求。

　　“公積金貸款調整的受益對象特定，支持剛需人群，其政策出發點也正符合當前房地產政策的調控方向。”中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，相比其他政策，公積金方面地方政府可以自主決策，具有一定自由度。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，這些調整政策“不僅可以對市場釋放微調信息，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調起來最容易的執行辦法”。

　　提振

　　微調刺激成交量上漲

　　除不影響限購限貸底線，公積金政策成微調主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業貸款的基准利率為6.55，而公積金的基准利率為4.5，相當於商業貸款的7折以下”。張大偉告訴《經濟參考報》記者，以貸款1萬元20年為例“公積金貸款月供為63元，而商業貸款則為74.8元，利息差距巨大，公積金政策微調可以直接增加購房者購買能力”。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也告訴記者，各地針對公積金的一些調整政策，其主要作用還是為了實現刺激本區域內自住剛需入市購房。他認為，“調整公積金政策，除了可以刺激部分剛性需求入市，也是對這部分群體購房機會的保護”。尤其是在當前房地產市場處於“不溫不火”的階段，一定程度上可以刺激市場成交量的回升。

　　的確，中指院上周數據顯示，在10月29日至11月4日的一周內，重點監測的40個城市中，36個城市周均成交同比增長，其中長沙增幅最大，達到545.82%。重點城市中，10個城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大，達到252.82%。

　　環比方面，上周成交量繼續沖高，達到年內第二高點，主要城市中，除北京下調8.5%外，上海環比上漲35%，深圳環比上漲5.8%，整體上漲城市數量達到7成。

　　對此，張大偉認為，一方面是因為國慶期間的認購持續反映到簽約上，促進了市場數據的復蘇。另一方面，土地市場的升溫、地方公積金政策的微調也給購房者對市場的判斷造成影響，刺激樓市消費。

　　“市場預期對購房者尤為重要。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對記者表示，穩增長政策見底，市場走勢預期增強，房價下降空間減小等市場動態改變了購房者的市場預期。因此，部分觀望購房者開始行動，剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴展。

　　警惕

　　攪動房價上漲預期

　　近日，業內有分析指出，盡管多數城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調整的需要，但住房公積金貸款額度調整的時機與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會對樓市預期產生影響。

　　盡管從以往來看，住房公積金貸款額度上調在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進而影響到樓市調控預期。

　　不過，在這一點上，陳國強分析認為，公積金“新政”，本意在刺激購房者的剛性需求，促使房地產市場供需得以平衡。公積金貸款佔購房貸款比例較小，其本身不會對樓市產生較大影響。與此同時，樓市調控政策尚未見絲毫鬆動的跡象，短期內不會影響房價大幅波動，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流。

　　但顧雲昌認為，各地調整公積金會影響購房者預期，客觀上肯定會刺激成交量上升，有利於樓市回暖。

　　值得注意的是，伴隨各地公積金調整政策的連續出台，中指院日前發布的10月百城住宅價格指數同時呈現出環比連續上漲之勢。