楼市调控也要重视住房改善型需求

　　陷入尴尬

　　近六成网友表示自己属于改善型需求，但因为税费转嫁将推迟购房计划

　　这些天，一些想换房改善居住条件的人们陷入了尴尬。

　　眼看着孩子再过个把月就要出生，北京的崔先生急着把现在住的这套不到60平方米的一居室换成两居，否则父母来照顾妻子和孩子都没地方住。2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在讨价还价期间，3月初出台的楼市调控新政，要求二手房交易严格按差额的20%计征个人所得税。而北京这样的热点城市，甚至有可能进一步提高二套房贷的首付比例和贷款利率。崔先生算了一下，仅按新政缴个税这一项，不到200万元的这套房子，将比原来按1%征税多缴大约26万元。

　　尽管个人所得税应该对卖房人征收，但在北京这样的卖方市场上，房主一般都不承担任何税费，所以如果执行新政，这多出来的26万元税都得崔先生负担。趁着北京市相关执行细则还没出台，崔先生不再讨价还价，赶紧签了合同。

　　办完各种手续，来到房产过户大厅，看到人山人海的火爆场面，崔先生才知道最近有很多人和他一样尴尬。人们担心新政执行后会大幅增加购买二手房的税费成本，所以都来抢搭过户“末班车”。

　　不仅在北京，新政出台后半个月内，各地房产过户中心都出现了人满为患的过户潮。

　　某房地产专业网站调查显示，七成以上网友表示调控新政中关于“二手房过户严格征收20%个税”的政策对自己影响最大；超过八成的网友认为增加的个税成本会转嫁到购房者身上；更有近六成网友表示自己属于卖旧买新的改善型需求，但因为新政出台将推迟购房计划。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，新政会不会“误伤”改善型需求，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税负较易转嫁，相反则难以转嫁。目前，我国绝大部分城市的房产交易仍以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市，二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的地段优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。

　　“目前我国改善型需求量还很大，加税的政策对这种需求一定会有影响。”秦虹表示。

　　难以区分

　　在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求没有得到明显的差别对待

　　近年来，“鼓励刚性购房需求，抑制不合理住房需求”一直是楼市调控政策的主线。随着调控不断从紧，投资投机型购房需求逐步得到有效遏制，成效不断显现。但在这个过程中，一些改善型购房需求也不可避免地遭到了“误伤”。如营业税、限购、个人所得税等政策，有的政策让想改善的人买不了房，有的则由于税费增加，让想改善的家庭买不起房。

　　“中央提出要让人民拥有更舒适的住房，住房条件不断改善才能实现这一目标。”中国房地产协会副会长朱中一表示，和首次购买住房一样，卖旧买新、卖小买大的改善型购房需求也属于刚性需求，应该予以鼓励和支持。改善型需求对房地产业转型升级、进一步提升品质也至关重要。

　　在去年底举行的住房和城乡建设部工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续坚决抑制投机、投资型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求却没有得到明显的差别对待。

　　“因为住房具有自住和投资的双重属性，所以很难有效区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说，要达到抑制投资投机型需求的目的，出台任何政策都很难做到十全十美。”清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉说，从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。

　　刘洪玉认为，对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求，当前政策取向保持中性甚至短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状出发的。在城镇化快速发展的背景下，尤其在热点城市，住房供不应求的局面还将持续，全面鼓励改善型需求有可能加剧供求紧张。但从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。

　　“当然，如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租，我觉得政策也应该保持中性，因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给，有利于发展租赁市场。住房市场上真正需要打击和遏制的，是投机型购房，即购房的目的既不是自住、也不是出租，而是长期闲置、等待升值后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价，又造成了宝贵住房资源的浪费，是应该重点打击的对象。”刘洪玉说。

　　疏堵结合

　　专家认为，对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”

　　针对调控新政可能误伤改善型需求的情况，财政部财科所所长贾康认为，20%个税政策的实施细则应尽早清晰化。对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”，不同城市在具体实施时应附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”改善型需求。

　　实际上，现行的个税政策，本身就有相关的优惠。据链家地产市场研究员张旭介绍，根据目前的政策，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“一般来说，出售5年以上的唯一住房，应该需要再买更好的房子，是比较典型的改善型需求，政策是有优惠的。”

　　秦虹认为，这一政策应该继续坚持执行，切实达到对投机性需求进行抑制，对合理的住房需求给予支持的政策目的。

　　业内人士认为，现行的税收优惠政策还有进一步细化的空间。比如现在规定满5年的唯一住房可以免征个税，相应的，满4年或3年的唯一住房，可以考虑适当降低税率，以体现对改善型需求的支持甚至鼓励。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭建议，针对不同的需求，调控政策还应更加细化。比如对于首次购房和首次换房的自住需求要鼓励；对于投资购房用于出租的“他住需求”要允许，不是抑制；对于纯投机需求要坚决予以抑制。采取的调节手段应以经济手段为主，限购之类的行政手段为辅。这样，才能发现真实的需求，也才能使供给有的放矢，逐步实现供求的平衡。

　　按照这种思路，区分合理改善与投资投机，增加持有环节的税收被认为是更有可能奏效的手段。朱中一表示，对持有多套房且不对外出租的购房者征收持有税，将更加有效地抑制投资投机，而对始终只有一套房的改善型需求影响较小。与此同时，要考虑适度降低交易环节的税费，促进多余的房源流入市场，也能降低想改善居住条件的家庭的换房门槛。

　　“总的来讲，对改善型需求，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改革、‘疏’‘堵’结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹表示。