房地产再融资开闸迎利好 或难敌商品市场铁律

　　如果说新湖中宝融资投向棚户区改造项目是符合政策导向，而不能就此证明房地产再融资开闸，那么昨晚停牌一个月之久的宋都股份发布的非公开发行预案，目标直指立足刚需的商品住宅，或许在一定程度上验证了监管层对于房地产再融资“冰释”的态度。二级市场弹冠相庆，估值已经在底部的地产股开始活跃，本来股性就较好的水泥股更是按耐不住。

　　纵观整个地产行业，上半年的盈利水平开始转暖，但是现金流情况却不容乐观。就拿地产龙头万科来说，上半年实现营业收入413 .9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%，而货币资金则从2012年末的522 .9亿元大幅下降至376 .0亿元。可以说万科的现金库存是大幅“瘦身”，如果这样的情况继续持续，万科的日子都不好过，何况是中小地产公司，如果地产公司难以保住20%的增速，那么直接备受考验的恐怕是GDP。

　　这一两周内接连不少地产公司都拿出了融资方案，例如新湖中宝、海印股份。东方证券投资顾问左剑明认为这预示着地产行业的调控思路有了一定的转变，或许由之前的“严卡”转变成“有条件地放松”，这样在政策博弈或者说房地产未来的调控中都留有很大的余地。地产板块或许会迎来反弹的曙光。

　　从微观上来看此次宋都股份定增预案的具体内容是，拟以4.8元/股的价格，非公开发行不超过3.13亿股，募集不超过15亿元资金，将投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金，其中前两个项目分别投入8.49亿元和3.85亿元。

　　而在本次定增之前，宋都股份的资产负债率已经非常高了，去年在70%左右，而今年上半年更是达到了77.6%，从公布的中报中可以看到，公司每股经营活动现金流量-0.31元，每股现金流量-0.57元，情况难言乐观，那么此次定增是不是解了宋都的燃眉之急呢？

　　这是必然的，左剑明分析称，通过这次定增，他会有一大笔资金到账，到时可以推动主营业务的发展。而且房地产行业有一个撬动效应，一般来说，普通地产公司只要拿出20%-30%本金，就可以通过银行或者开发贷拿到100%的资金，由此来推算宋都定增15亿，到手可以撬动50亿的资金水平。所以对于宋城这样主打二三线城市布局的企业来说是非常有益的。

　　虽然宋都负债率较高，但是这些年以来，自从宋都集团借壳以后，他整体的净资产收益率指标还是非常高的，因为他的楼盘是集中在南京、杭州这类购买力非常强的城市，所以这一次能够以近5块，这个与他二级市场价格差不多的价格来融到15亿元的资金，比通过房地产信托、通过发行公司债或是其他海外借钱的成本，都要便宜得多。大智慧财经评论员李萤分析称，对于房地产企业来说，除了土地和建安成本之外最大的成本就是资金成本，然而通过定增的方式融资，就不会计入资金成本，融到的资金就变成公司的股份了，那这样是不是能改变宋都或者是其他类似的地产公司，过去沉重的资金成本的颓势，从而进一步促进业绩向好呢？

　　左剑明认为股权融资是一把双刃剑。目前房地产行业融资成本大概在15%左右，甚至二三线城市的成本更高，因此从资金成本的角度来看，股权融资的成本优势是非常突出的，但是另外不容忽视的是其中的时间周期非常长。就算董事会发布了批文，此后股东大会通过，之后要漫长地等待证监会批文，到最终发行股权融资周期起码是在一年半以上的。因此，除非公司不是急着要钱，否则通过股权融资，其中的间隔时间要失去很多机会成本。

　　如果地产公司真的处于资金流转的节点上，还是要依赖销售楼盘来获取流动资金。比方说对于一些急于要拿到土地的公司，他们会通过举债的方式，这样一个月左右就能完成整个流程。

　　所以说，即便房地产再融资开闸成真，地产公司也难逃商品市场的铁律：盖的楼必须要好卖，否则就是在刀尖上跳舞。

(来源:新华网)