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房企去化提速存貨增幅回落 房價上漲壓力不減

姚軒杰

2013年04月09日08:31    來源:中國証券報    手機看新聞

  據Wind資訊統計,截至4月8日,滬深兩市共有68家房企發布2012年年報。中國証券報記者梳理發現,房企存貨在攀升,但多數房企期末現金充足,償債能力尚可。

  值得注意的是,自去年下半年以來,房企去化速度加快。目前,不少城市商品房庫存下降明顯,市場供需矛盾突出,房價上漲壓力仍然較大,各地完成房價控制目標面臨不小的考驗。

  存貨增幅回落

  Wind資訊數據顯示,剔除不可比因素,2012年68家房企存貨共計9762億元,同比增長20.86%。而2011年這268家房企存貨共計8077.1億元,同比增長38%。

  蘭德咨詢總裁宋延慶告訴中國証券報記者,從去年二季度以來,房地產市場持續回暖,大多數房企項目銷售速度加快,導致待結算的款項和在建和待售項目增加。但去年的存貨增幅已有所回落,存貨曲線已趨於平緩。

  2012年萬科A、保利地產、招商地產、金融街、華夏幸福五家地產公司存貨居前五,分別為2551.64億元、1896.44億元、736.8億元、376.78億元和322.8億元。而道博股份、陽光城、寶安地產存貨均翻倍上升,三家公司去年存貨分別增長617.24%、139.71%、124.41%。

  值得注意的是,從各房企年報中可以看出,2012年的存貨情況快速呈現出結構性、差異化特征。主要表現在三個方面:一是不同城市的存貨情況分化比較嚴重。其中,一線城市的庫存在快速減少,多數二線城市的庫存也呈現減少趨勢,而部分三四線城市的庫存增長較快﹔二是不同類型的商品房呈現加速分化,剛需型和改善型住宅去庫存速度較快,而高端豪宅和商業綜合體的存貨增加較快﹔三是不同企業的存貨情況也在加速分化,有的企業存貨量快速上升,有的則因產品適銷對路,去化速度較快,存貨大幅度下降。

  商品房庫存創17月新低

  得益於市場不斷回暖,房企去庫存化速度明顯加快。多地樓市的商品房庫存總量不斷下降。日前,上海易居房地產研究院發布報告稱,截至3月底,20個監測城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米,同比去年一季度減少6.4%,且庫存出現了連續三個月同比和環比下滑的現象。目前庫存量創17個月新低,水平大致與2011年10月份相當。

  20個城市中,有8個城市出現了庫存縮水現象。其中,廈門3月份庫存環比跌幅最大,達12.0%,其庫存量是自2010年10月以來的最低水平﹔北京的環比跌幅第二,為8.4%,其庫存量創近3年來新低﹔廣州的環比跌幅第三,為7.0%,其庫存量是自2011年10月以來的最低水平。

  3月份,20個城市新建商品住宅存銷比為8.3,這也意味著市場需要用8.3個月的時間才能消化完這些庫存。在2月9.0數值的基礎上,3月份存銷比繼續下滑,目前這一數值已接近2011年3月的水平。

  業內人士指出,各地庫存快速下降導致市場供需矛盾進一步突出,房價上漲的壓力仍然較大。而對於龍頭房企而言,增強其對各地調控政策具備防御能力,不僅是庫存降低,還有資金壓力趨緩、償債能力提高等有利因素。

  萬科2012年報顯示,期末貨幣資金高達523億元,同比增加52.7%,其中短期借款與一年內到期的非流動負債合計356億元,賬面現金完全覆蓋一年內到期債務﹔資產負債率受預售量增加影響,雖然比2011年增加了1.22個百分點,達到78.32%,但淨負債率下降了0.3個百分點,隻有23.5%。招商地產賬面貨幣資金超180億元,是短期借款和一年內到期的非流動負債的1.92倍,財務狀況優良。世茂股份報告期末的資產負債率為62.4%﹔淨負債率為33.7%﹔持有貨幣資金約51億元,而短債合計41億元,短期無償債壓力。

  控房價難度仍不小

  雖然部分城市調控細則已出,但剛需市場仍然火爆,對於資金充裕、庫存壓力小的房企而言,銷售似乎不受影響。

  清明節期間,中國証券報記者走訪北京各大新盤后發現,前來看房的人數和政策出台前沒有明顯變化,不少購房者要想買到房還得“托關系”,個別售樓員甚至販賣能獲得選房資格的號源。

  近日,北京提高二套房公積金貸款首付比例,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,這對合理的改善性購房需求有一定誤傷。且有業內人士表示,北京此舉對其他房價漲幅偏大的城市有示范作用,房貸收緊可能是大勢所趨,二季度的商品房成交量將有所下降。

  需求量受到抑制,會在一定程度上緩解部分一、二線城市樓市的供需矛盾。從這個角度來看,今年二季度,房企的去化效果將弱於一季度,去化腳步放緩將不可避免。

  此外,目前國家嚴控對房企發放貸款,銷售回款仍然作為開發商獲得資金的主要來源之一,抑制需求意味著減少銷售回款。因此,這會對房企的資金鏈造成影響。

  不過,市場暫時降溫,不意味著房價回落。事實上,在多輪調控過后,投資投機性購房需求已經明顯減少,龍頭房企目前開發的住宅項目大多數都屬於剛需項目,雖然政策使人們購買需求減少,但市場仍然是需求大於供應,房企不太可能“以價換量”,房價堅挺或震蕩上行會持續。地方政府要實現房價控制目標,依然面臨不小的考驗。 記者 姚軒杰

(責編:孫博洋、聶叢笑)

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