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漫畫：房屋買賣催生拉鏈夫妻 商海春 作(新華社發)
5月初，距離北京新“國五條”細則落地已一月有余。二手房據北京市住建委的網簽數據顯示，今年4月份，北京二手房住宅網簽套數合計5212套，環比下降了88.1%。最新的5月第一周，二手住宅網簽量為517套，環比下降78.6%，僅為去年同期的三分之一。另有數據顯示，5月第一周均價環比上周上漲1%。
5月的第一周，記者實地走訪了北京幾個大型二手房交易公司。在新政影響下，北京的二手房交易量下降，市場頗為冷清。觀望氛圍籠罩二手房交易市場。
觀望氣氛濃
在朝陽區廣渠路某大型中介公司門店門口，幾位房產經紀人聚集在一起，打量著來來往往的行人。和前幾個月的忙碌相比，他們清閑了很多。“你好，請問要買房嗎？我們這裡有很多優質房源，進來看看吧。”小王面帶笑容，向來往的行人推銷著公司的房源。
“新政出台后，成交量減少了不少。新政規定，從3月31日起，對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統，能核實房屋原值的，嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。很多賣主一聽說賣房子要繳稅，覺得自己虧了，就把房價提高，這麼一來，買房的人也會很猶豫。看房的人不少，真正掏錢買的不多。可以說，買賣雙方都在觀望。”小王說。
小王正說著，一位三十歲左右的男士走了進來。他姓劉，今天是想把自己的賣方信息注銷掉。“房子不賣了，自己住。”他顯得有些無精打採。
劉先生的孩子剛一歲，住在位於西二環一套六十多平米的房子裡。今年1月把母親接過來照顧孩子，家裡顯得很擁擠。剛過完年，劉先生就動了換房的念頭。“二月份我就把房子挂在網上了，總價近300萬，看房的人倒是不少，當時二手房市場也很火爆，我就想等等看房價能不能再漲點。”
“新政策出台了，賣房要繳稅，這麼一算下來扣掉我交稅的錢就有些虧了﹔如果加上稅款再賣，房子的價格高了，也不好賣了，”劉先生對記者說，“當時我急得不行，看到新聞時我正在吃飯，立馬就放下筷子去找中介了，當時細則未落地，中介說要不然讓我降價趕緊出手，但我也不寬裕，還等著換房呢，實在是舍不得降價。”劉先生說。
日子一天天地過去，據劉先生描述，看房的人不少，真正買的人沒有。有時候一天都有4、5批人看房。“有個家住郊區的阿姨很想買，說是想住在市裡，看病什麼的都方便，但是憑空多出了一筆錢，老人猶豫了。”
那個時候，劉先生每天期待得就是自己的房子能夠賣出去。他一邊准備賣方的同時，也在物色自己的新房，准備一旦賣出了就買新房。北京住房公積金管理中心4月7日發布《關於實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》，劉先生徹底打消了換房的念頭。
“中介告訴我，就算我把這套房子賣掉，有過貸款記錄或是因為買房提取公積金記錄，再買房就算是二套，首付就不能低於60%。我們這套還沒賣掉呢，我看就是賣了也未必能買得起。”
“還有中介勸我假離婚買房，但我孩子才一歲，我實在是折騰不起，萬一鬧出個妖蛾子，弄假成真了可怎麼辦？唉，我們兩口子商量了，不賣了，湊活住吧。”劉先生無奈地搖了搖頭。
假離婚與“陰陽合同”
記者以買房的名義來到位於北京南二環的某房產經紀有限公司門店，一位梁姓經紀人熱情地接待了記者。據他描述，盡管國家規定賣房要繳納差價的20%稅款，但目前北京市四環以內地理位置優越的房子是供不應求，特別是學區房，雖然有的小區十分老舊，但價格卻是不降反增。
這位經紀人同時表示，實際上，20%稅款基本是由買方來承擔。“像這套房子，總價是320萬，但實際在市場上，個稅都是由買方繳納。”
能否要求賣房者繳稅？這位經紀人說，賣方也可以繳稅，但如果是賣方繳稅，價格就要漲到340萬，如果稅費由買賣雙方來繳納的話，房子的價格就是330萬，“單價可以再談，但是繳納稅款的事情沒得商量。”
“你站在房主的角度上來看，稅款都由賣方來繳納，以前的裝修款又怎麼算呢？這個小區地段那麼好，周圍還都是小學和幼兒園，屬於市內稀缺房源，即使不賣，租出去一個月也得6、7000，房主寧願不賣也不會自己繳稅的。”見記者猶豫，經紀人“苦口婆心”地勸了起來。
記者問道有沒有方法能不出這筆錢時，這位經紀人兩手一攤：“當然，如果你本事讓房主夫婦假離婚的話，就可以不繳稅了。”
聽到此話，記者不禁笑出聲來：“這個難度很大吧？”
“要是房主比較開明的話，那就沒問題。又不是沒有為了房子假離婚的，光我接待的客人都與十幾對假離婚了。對於買方來說，以單身的名義買首套房比二套優惠得多了。能省幾萬，甚至十幾萬，對一個家庭來說這不是一筆小錢。你說這種情況你考慮不考慮離婚？”梁先生反問記者。
當記者表示不能接受，轉身離去的時候，梁先生突然神秘兮兮得拉住了記者，說如果誠心買房，可以做“陰陽合同”避稅。
所謂“陰陽合同”是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份並不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的﹔對內的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭。當然，“陰陽合同”是一種違規行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也預示著風險。
梁先生告訴記者，在不低於北京市二手房最低市場指導價的情況下，可以盡量幫客戶按照最低價來少繳納稅款，這種現象很“普遍。”“比如三環至四環之間的房子，最低成交價在18000元/平方米左右，我們就可以在合同上寫成最低價，這樣就可以少繳納個稅，但是實際交易金額仍然是市場價。”他說，“你放心，我們做了好幾個了，絕對不會被發現。”
雖然中介拍著胸脯擔保，但專家提醒，陰陽合同屬於無效合同，還會面臨巨大法律風險。記者查閱資料發現，根據我國民法通則和合同法的規定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規的強制性規定”和“以合法形式掩蓋非法目的”的合同都是無效合同。我國稅收征管法也明確規定，納稅人採取虛假的納稅申報手段不繳或者少繳應納稅款的，屬於偷稅，由稅務機關追繳其稅款，並處以5倍以下罰款。這就意味著，陰陽合同還將面臨行政罰款的風險。
更嚴重的是，簽陰陽合同還有可能被追究刑事責任。按照我國刑法規定，納稅人採取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大並且佔應納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金﹔數額巨大並且佔應納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。
免稅房漲價更高
“怎麼還是那麼貴？”5月3日下午，在北京市南二環陶然亭附近的一個老舊小區前， 50多歲的陳阿姨看著均價5萬一平方米的房價對一位中介公司的經紀人說。
“阿姨，我們這都是免稅房，不用交個稅。”房產中介笑著對陳阿姨說。
“逃掉了稅金，逃不掉漲價，怎麼說都是買房人吃虧。”陳阿姨無奈地搖了搖頭。
記者在採訪中發現，由於受賣房要繳納差價的20%個稅的影響，滿五年的免稅房單價比三月份提高了10%左右。“買滿5年的房子不用交稅，大家都想買這種房子，水漲船高，當然價格有所上漲。”這位經紀人對記者說。北京細則落地后，不少“免稅房”價格上漲的幅度幾乎等同於個稅金額。
根據鏈家地產市場研究部在媒體上公布的數據，4月北京二手房均價為每平方米27820元，與3月份持平。但5月第一周，二手住宅成交均價為26554元/平方米，環比上周上漲1%。
有專家分析，雖然當前二手房議價空間普遍比之前放大，但免稅或低稅房源的議價空間在縮小。
有業內人士告訴記者：“免稅房目前屬於優質房源，其實繳納20%的個稅很多最后都是買房買單，所以這種房源會比較搶手。”
