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記者探訪北京樓市:假離婚與陰陽合同對抗國五條

2013年05月09日13:42    來源:新華網    手機看新聞

漫畫:房屋買賣催生拉鏈夫妻 商海春 作(新華社發)

  漫畫:房屋買賣催生拉鏈夫妻 商海春 作(新華社發)

  5月初,距離北京新“國五條”細則落地已一月有余。二手房據北京市住建委的網簽數據顯示,今年4月份,北京二手房住宅網簽套數合計5212套,環比下降了88.1%。最新的5月第一周,二手住宅網簽量為517套,環比下降78.6%,僅為去年同期的三分之一。另有數據顯示,5月第一周均價環比上周上漲1%。

  5月的第一周,記者實地走訪了北京幾個大型二手房交易公司。在新政影響下,北京的二手房交易量下降,市場頗為冷清。觀望氛圍籠罩二手房交易市場。

  觀望氣氛濃

  在朝陽區廣渠路某大型中介公司門店門口,幾位房產經紀人聚集在一起,打量著來來往往的行人。和前幾個月的忙碌相比,他們清閑了很多。“你好,請問要買房嗎?我們這裡有很多優質房源,進來看看吧。”小王面帶笑容,向來往的行人推銷著公司的房源。

  “新政出台后,成交量減少了不少。新政規定,從3月31日起,對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等信息系統,能核實房屋原值的,嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。很多賣主一聽說賣房子要繳稅,覺得自己虧了,就把房價提高,這麼一來,買房的人也會很猶豫。看房的人不少,真正掏錢買的不多。可以說,買賣雙方都在觀望。”小王說。

  小王正說著,一位三十歲左右的男士走了進來。他姓劉,今天是想把自己的賣方信息注銷掉。“房子不賣了,自己住。”他顯得有些無精打採。

  劉先生的孩子剛一歲,住在位於西二環一套六十多平米的房子裡。今年1月把母親接過來照顧孩子,家裡顯得很擁擠。剛過完年,劉先生就動了換房的念頭。“二月份我就把房子挂在網上了,總價近300萬,看房的人倒是不少,當時二手房市場也很火爆,我就想等等看房價能不能再漲點。”

  “新政策出台了,賣房要繳稅,這麼一算下來扣掉我交稅的錢就有些虧了﹔如果加上稅款再賣,房子的價格高了,也不好賣了,”劉先生對記者說,“當時我急得不行,看到新聞時我正在吃飯,立馬就放下筷子去找中介了,當時細則未落地,中介說要不然讓我降價趕緊出手,但我也不寬裕,還等著換房呢,實在是舍不得降價。”劉先生說。

  日子一天天地過去,據劉先生描述,看房的人不少,真正買的人沒有。有時候一天都有4、5批人看房。“有個家住郊區的阿姨很想買,說是想住在市裡,看病什麼的都方便,但是憑空多出了一筆錢,老人猶豫了。”

  那個時候,劉先生每天期待得就是自己的房子能夠賣出去。他一邊准備賣方的同時,也在物色自己的新房,准備一旦賣出了就買新房。北京住房公積金管理中心4月7日發布《關於實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》,劉先生徹底打消了換房的念頭。

  “中介告訴我,就算我把這套房子賣掉,有過貸款記錄或是因為買房提取公積金記錄,再買房就算是二套,首付就不能低於60%。我們這套還沒賣掉呢,我看就是賣了也未必能買得起。”

  “還有中介勸我假離婚買房,但我孩子才一歲,我實在是折騰不起,萬一鬧出個妖蛾子,弄假成真了可怎麼辦?唉,我們兩口子商量了,不賣了,湊活住吧。”劉先生無奈地搖了搖頭。

  假離婚與“陰陽合同”

  記者以買房的名義來到位於北京南二環的某房產經紀有限公司門店,一位梁姓經紀人熱情地接待了記者。據他描述,盡管國家規定賣房要繳納差價的20%稅款,但目前北京市四環以內地理位置優越的房子是供不應求,特別是學區房,雖然有的小區十分老舊,但價格卻是不降反增。

  這位經紀人同時表示,實際上,20%稅款基本是由買方來承擔。“像這套房子,總價是320萬,但實際在市場上,個稅都是由買方繳納。”

  能否要求賣房者繳稅?這位經紀人說,賣方也可以繳稅,但如果是賣方繳稅,價格就要漲到340萬,如果稅費由買賣雙方來繳納的話,房子的價格就是330萬,“單價可以再談,但是繳納稅款的事情沒得商量。”

  “你站在房主的角度上來看,稅款都由賣方來繳納,以前的裝修款又怎麼算呢?這個小區地段那麼好,周圍還都是小學和幼兒園,屬於市內稀缺房源,即使不賣,租出去一個月也得6、7000,房主寧願不賣也不會自己繳稅的。”見記者猶豫,經紀人“苦口婆心”地勸了起來。

  記者問道有沒有方法能不出這筆錢時,這位經紀人兩手一攤:“當然,如果你本事讓房主夫婦假離婚的話,就可以不繳稅了。”

  聽到此話,記者不禁笑出聲來:“這個難度很大吧?”

  “要是房主比較開明的話,那就沒問題。又不是沒有為了房子假離婚的,光我接待的客人都與十幾對假離婚了。對於買方來說,以單身的名義買首套房比二套優惠得多了。能省幾萬,甚至十幾萬,對一個家庭來說這不是一筆小錢。你說這種情況你考慮不考慮離婚?”梁先生反問記者。

  當記者表示不能接受,轉身離去的時候,梁先生突然神秘兮兮得拉住了記者,說如果誠心買房,可以做“陰陽合同”避稅。

  所謂“陰陽合同”是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同,一份對內,一份對外,其中對外的一份並不是雙方真實意思表示,而是以逃避國家稅收等為目的﹔對內的一份則是雙方真實意思表示,可以是書面或口頭。當然,“陰陽合同”是一種違規行為,在給當事人帶來“利益”的同時,也預示著風險。

  梁先生告訴記者,在不低於北京市二手房最低市場指導價的情況下,可以盡量幫客戶按照最低價來少繳納稅款,這種現象很“普遍。”“比如三環至四環之間的房子,最低成交價在18000元/平方米左右,我們就可以在合同上寫成最低價,這樣就可以少繳納個稅,但是實際交易金額仍然是市場價。”他說,“你放心,我們做了好幾個了,絕對不會被發現。”

  雖然中介拍著胸脯擔保,但專家提醒,陰陽合同屬於無效合同,還會面臨巨大法律風險。記者查閱資料發現,根據我國民法通則和合同法的規定,“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規的強制性規定”和“以合法形式掩蓋非法目的”的合同都是無效合同。我國稅收征管法也明確規定,納稅人採取虛假的納稅申報手段不繳或者少繳應納稅款的,屬於偷稅,由稅務機關追繳其稅款,並處以5倍以下罰款。這就意味著,陰陽合同還將面臨行政罰款的風險。

  更嚴重的是,簽陰陽合同還有可能被追究刑事責任。按照我國刑法規定,納稅人採取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報,逃避繳納稅款數額較大並且佔應納稅額百分之十以上的,處三年以下有期徒刑或者拘役,並處罰金﹔數額巨大並且佔應納稅額百分之三十以上的,處三年以上七年以下有期徒刑,並處罰金。

  免稅房漲價更高

  “怎麼還是那麼貴?”5月3日下午,在北京市南二環陶然亭附近的一個老舊小區前, 50多歲的陳阿姨看著均價5萬一平方米的房價對一位中介公司的經紀人說。

  “阿姨,我們這都是免稅房,不用交個稅。”房產中介笑著對陳阿姨說。

  “逃掉了稅金,逃不掉漲價,怎麼說都是買房人吃虧。”陳阿姨無奈地搖了搖頭。

  記者在採訪中發現,由於受賣房要繳納差價的20%個稅的影響,滿五年的免稅房單價比三月份提高了10%左右。“買滿5年的房子不用交稅,大家都想買這種房子,水漲船高,當然價格有所上漲。”這位經紀人對記者說。北京細則落地后,不少“免稅房”價格上漲的幅度幾乎等同於個稅金額。

  根據鏈家地產市場研究部在媒體上公布的數據,4月北京二手房均價為每平方米27820元,與3月份持平。但5月第一周,二手住宅成交均價為26554元/平方米,環比上周上漲1%。

  有專家分析,雖然當前二手房議價空間普遍比之前放大,但免稅或低稅房源的議價空間在縮小。

  有業內人士告訴記者:“免稅房目前屬於優質房源,其實繳納20%的個稅很多最后都是買房買單,所以這種房源會比較搶手。”

(責編:孫博洋、劉陽)

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