住建部專家：房價上漲不能簡單歸咎於調控不力

怎麼看當前住房市場形勢(九個怎麼看·專家訪談錄⑤)

——訪住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹

今年以來，全國一線城市和部分二線城市的房價上漲較明顯。近期，部分城市出現“地王”現象，又增加了人們對房價繼續上漲的預期。那麼，應如何看待當前的房地產市場形勢？記者採訪了住建部政策研究中心主任秦虹。

供需失衡致一線城市房價上漲

北京、上海等調控政策最嚴格的一線城市及部分二線城市，今年房地產市場回暖力度極強。22日，國家統計局公布的9月份我國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，北京、上海、廣州、深圳的房價同比漲幅都超過了20%。

秦虹分析，目前，在我國657個設市城市中，多數城市房價仍比較平穩，房價明顯上漲的主要是一線城市和部分二線城市。北京、廣州等一線城市的房地產市場絕不代表全國。

秦虹指出，此輪房價上漲與2005年、2007年及2009年的三次房價明顯上漲有很大不同，投機投資性需求不再是主要推手，自住性需求，特別是剛性需求量較大。“2011年新‘國八條’實施之后，全國49個城市實施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房價仍在上漲，隻能說明市場供應難以滿足自住性需求的增長。”

為什麼一線城市與部分二線城市的住房供需矛盾會如此緊張？

秦虹分析，從需求角度看，大城市人口聚集規模較大，特別是年輕人增長比較快。以北京為例，2011年北京市新增常住人口接近60萬人，其中20至39歲的青年人佔比達到62.8%。與此同時，受房價預期影響，近一年來，購房年齡更趨於年輕化。

相對於需求增長而言，住宅供應量明顯不足。到8月份，北京、上海兩個每年常住人口增加最大的直轄市，新開工面積還是有近10%的負增長。客觀地講，這幾年大城市人口增長多，但拆遷難度大，住宅用地計劃完成比例偏低，再加上開發企業在面對調控需求的政策時開工更加謹慎。這些都使供求關系發生失衡，供不應求的代價就是房價上漲。

房價上漲不能歸咎於調控不力

回顧近幾年的房地產調控政策，限購、限貸、限價、房產稅試點、二手房征20%個人所得稅等組合拳頻出，力度已經不小。為何調控效果與百姓預期仍相差甚遠？

秦虹認為，自2010年以來的房地產調控政策基調，是在住房市場上抑制投機需求、滿足合理需求。這有利於縮小在住房資源佔有和消費上的不平衡，對解決目前住房存在的主要矛盾，針對性比以往更強。

“部分城市房價上漲明顯，是眾多社會問題的集中表現，其背后的原因是極其復雜的，不能簡單地歸咎於調控政策不力，盡管調控政策也有需要完善的地方。”秦虹說。

首先，大城市房價高企是區域、城市發展不均衡的必然表現。目前，大量剛性購房需求集中於東部中心大城市，造成住宅供應壓力極大。這對下一步新型城鎮化的發展過程中，如何更多更好地發展次中心城市，科學發展城市群，提出了緊迫的挑戰。

其次，房價明顯上漲也是一種貨幣現象。在貨幣資產保值增值渠道少、實體經濟發展減速等情形下，人們把對居住條件的改善與私人財富累積的需求疊加在一起，買房願望特別迫切。隨著經濟發展和居民收入的增長，如何解決居民貨幣資產的保值增值問題，增加更多的投資渠道也是緩解購房需求壓力的重要方面。

再次，房價高企又是社會管理和法律制度亟待完善的表現。住房不僅是解決住的問題，還捆綁了社會功能，使本應是先租后買的住房梯級消費變成了必須買房的需求，加劇了市場供應緊張。例如，在各大城市，學區房價格上漲最快，為什麼？主要是不買房就不能落戶解決小學生就近入學的問題。再有，租房穩定性差，居住管理、租房管理等法律制度還不完善，所以人們不願意租房更願意買房。

此外，房價高企也受到土地供給制度的影響。地方財政各種資金需求都對土地收益依賴過大。如果商住用地的供應量不足且價格持續上升，又怎能讓房價下降呢？

以上這些房價高企的背后原因，又有多少是調控政策能夠解決的呢？“恐怕既需要完善調控政策，也需要更廣泛深入的改革才行。”秦虹說。

下半年房價漲幅應有所收窄

秦虹認為，我國經濟增長正處於換擋階段，此時房地產市場調控政策應保持連續性和穩定性，並不斷增加協調性與針對性。信貸手段靈活性強，應堅持體現差別化，支持剛需，限制投機﹔土地調控最為直接，在房價上漲明顯的城市，應加快採取增加住宅用地供應，提高土地利用效率，緩解供求矛盾﹔稅收政策是維系房地產市場健康持續發展的一項基礎制度，應盡快完善有關房地產的稅收制度。

關於社會普遍關注的房產稅，秦虹說，嚴格定義的房產稅是每年對擁有住房資產的所有者按房屋當年的市場價格的一定比例全面開征，其對調節市場供求有三大效果：一是可以調節住房資源佔有的不平衡。二是可以有效地調動社會存量住房的使用。三是相較於一次性征收的土地出讓金，房產稅為地方政府提供了更加穩定、持續的稅源。

不過，秦虹也坦言，我國對於個人住房開征房產稅仍在起步階段，目前正在試點探索，全面地、並一步到位地開征房產稅有難度。

對於下半年的市場趨勢，秦虹分析，下半年住宅供應量應該比上半年大，房價基數也比上半年高，因此下半年的房價上漲幅度應有所收窄。