分類調控 因城施策

“去庫存”以“平衡力”釋放潛能

近年來，我國房地產在快速發展的同時，長期積累的問題和矛盾在日益顯現，供應結構與需求不匹配造成庫存大量積壓，城市分化嚴重也成為突出問題。

數據顯示，2016年2月商品房待售面積增加至73931萬平方米，達到歷史高點。在建的施工面積至少需要五六年時間才能消化掉，而這些庫存又主要集中在土地供應充足，市場需求少的三四線及以下城市。

中央把去庫存作為供給側結構性改革五大重點任務之一。今年以來，國家從供應端發力，連續出台了多項政策：大力發展住房租賃市場，實行購租並舉，允許房地產企業租賃住房等加快去庫存﹔同時在土地供給方面，要求在住房供求關系緊張的地區，適度增加用地規模，對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應，通過分城施策精准去庫存。

一些庫存量較高的城市也陸續出台因地制宜的措施，刺激需求釋放。今年上半年，山西、內蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省出台不同力度去庫存配套政策，從土地、住房租賃、棚戶區改造等方面釋放新需求。

多方政策的合力下，房地產去庫存效果初步顯現。國家統計局數據顯示，到今年8月末，全國商品房待售面積70870萬平方米，已經連續6個月減少，累計減少3000萬平方米左右。

從房價看，今年以來，處在“冰點”的三四線城市的房地產市場去庫存取得初步成效的同時，樓市的火熱從年初北上廣深向南京、蘇州、杭州、廈門等二線城市擴展。過快上漲的房價，帶來庫存消化的同時，也可能帶動開發商的投資熱情，同樣需要警惕可能帶來的新庫存。

為此，國家根據房地產市場分化的實際情況，要求堅持分類調控，因城施策。今年以來，一些房價漲幅過快的一二線城市相繼加強調控。先是一線城市上海、深圳推出樓市收緊政策﹔而后，熱點二線城市調控加碼，廈門、合肥、南京、蘇州等二線城市，政府已先后出台調控政策，或提高首付比例，或限購住房套數，或對土地拍賣做出新規。

最近兩個月以來，部分城市房價漲幅在回落，尤其是在一些限購政策出來后，加之前期消費潛力集中釋放了一批購房需求，一線城市和部分二線城市房價漲幅回落，前期上漲勢頭初步得到遏制。

去庫存是場持久戰，壓力依然存在。去庫存要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來，通過人的城鎮化“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。 

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