地方版“國五條”密集落地 20%個稅執行存懸念

　　按照國務院規定，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調控細則和價格調控目標。在廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。一系列“央地聯動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯網等方面全面升級調控。本報綜合報道

　　■ 分析

　　20%個稅如何執行或存懸念

　　據新華社電 至昨日，不少二三線城市“國五條”細則陸續亮相。與京滬等一線城市相比，這些城市總體上房價漲幅要小一些，面臨的調控壓力也稍輕。

　　各地細則嚴格遵循“國五條”要求，沒有特別的“自選動作”，如何執行“20%個稅”政策也有待關注。業內人士提醒，地方細則落地后，應嚴格執行、穩定預期，防止市場“利空出盡”心態助推房價上漲。

　　特征1

　　普遍不設“自選動作”

　　總體來看，與京、滬的“單身限購”等不同，各二三線城市的細則相對“從簡”，沒有“自選動作”。在“進一步”限購、限貸、增加土地供應、加強市場監管等方面，也是按部就班。

　　一些城市重申了調控政策執行的連續性。比如，濟南31日出台的細則中特地強調“繼續嚴格執行”有關通知。

　　特征2

　　完成“限漲”目標是重點

　　房價控制目標是樓市調控政府責任考核中的核心指標。與北京提出的“降價”不同，二三線城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發布的“國五條”細則，全部內容便是“限漲目標”：2013年我市新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。

　　與2011年多地以“全市年度生產總值和居民人均可支配收入”為參照目標不同，此次大連、合肥、重慶、濟南等城市進一步明確“新建商品住房價格增幅不高於本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅”。

　　值得關注的是，不少城市對房價控制都設立了嚴格的把關機制。比如，重慶提出“加強預售管理，對報價過高、漲幅過快的商品房項目，暫不核發預售許可証”﹔合肥要求“對預售方案報價過高且不接受物價、房產部門指導的商品房項目，價格主管部門暫不予以價格備案、房產部門暫不核發預售許可証”，等等。

　　特征3

　　多地未涉及20%個稅

　　對於備受關注的“20%個稅”政策，濟南、合肥等地的細則沒有涉及。國務院出台的“國五條”細則要求：“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。

　　但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統時間並不長，對不少較早交易的二手房的價格信息並不掌握，核實房屋原值有一定難度。業內人士呼吁，對“20%個稅”政策，有關部門應進一步加以細化，尤其對無法核實房屋原值的二手房交易如何征繳個稅，更應明確操作口徑，便於地方遵照執行。

　　特征4

　　引導房企增加普通住宅

　　通過一系列“組合拳”對二手房交易進行一定程度打壓之后，一些需求將轉向新房市場。一旦后續供應不足，部分城市新房市場供求短缺的情況將進一步加劇，為以后房價上漲埋下隱患。為此，此次不少二三線城市的細則比較注意引導房企增加普通商品住房的供應。

　　比如，重慶細則提出：“銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下，對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目優先支持開發貸款需求。”

　　業內人士指出，隨著細則陸續“靴子落地”，加上此前已提前消化不少購房需求，預計今后一段時間市場將明顯“遇冷”，房價漲勢也會被遏制。與此同時，要警惕市場“利空出盡便是利好”的預期，從嚴執行調控政策，防止市場出現反彈。

　　■ 解讀

　　“政策總體呈現從嚴基調”

　　據新華社電 昨日，地方版樓市調控細則陸續公布。記者第一時間連線有關專家和業內人士點評這些政策，普遍認為這些政策總體呈現從嚴基調。

　　表現一，一些城市限購范圍擴大。如“廣東版”調控政策出台后，原本只是主城區限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區域。

　　北京對本市戶籍單身人士購房做出規定，未擁有住房的，限購1套住房﹔對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對於備受社會關注的個人住房轉讓所得稅征收問題，北京第一個出台細則，對商品房、自建住房、經濟適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計算細則。

　　表現二，房價控制目標收緊。一些城市明確統計新建商品住宅價格，扣除保障房因素﹔一些城市提出房價漲幅不高於或低於城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。如重慶要求“主城區新建商品住房價格增幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。”

　　中原地產市場研究部總監張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價上漲因素，因此更嚴格。”

　　表現三，一些城市個人住房信息系統聯網步伐加快。中國房地產業協會副會長朱中一說：“廣東對住房信息系統聯網提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統聯網。這是值得肯定的舉措。”

　　國務院發展研究中心副研究員劉衛民說：“從目前各地出台的細則來看，無論是更嚴格的限購政策或限購標准或更為嚴格的差別化信貸稅收政策，都體現出‘從嚴’是這次各地調控的基調。”

　　■ 追蹤

　　北京出細則市場遇冷

　　據新華社電 “估計市場要冷清一陣子了。”31日，北京公益西橋附近一家“鏈家地產”門店工作人員告訴記者。記者採訪發現，隨著北京、上海“國五條”細則的出台，兩地樓市又出現了冷清和觀望的氣氛。

　　這家“鏈家地產”門店的楊姓工作人員說，現在客戶的觀望情緒明顯濃厚了，客戶非常少，偶有看房也是之前的老客戶，大多都是為了解行情，並不急於買房。

　　“附近的房子大多不滿五年，按照差額20%計算，要繳納的個稅額很高。不少想換房的客戶都隻能先看看，等住滿5年再說。”這位工作人員說，大多數“剛需”還是願意購買配套相對成熟的二手房，因為新房多數較遠，上班族整天來回奔波太累。二手房市場的風吹草動，都會牽動人們的敏感神經。

　　北京多家中介人員表示，新政落地前幾天，客戶就開始少了。3月初咨詢的人較多，現在大家漸漸“吃透”政策，新政落地后沒有多少人來咨詢。

　　北京積水潭橋附近“鏈家地產”門店工作人員陳女士說，在近一個月內，客源已經大量被消化掉。調控細則出來后，客戶大量減少，以附近小區一套50多平方米的房子為例，不久前的挂牌價是300萬，現在有業主才報價270萬，價格相差不少。“現在出手買房的議價空間肯定要比政策落地前要大。”

　　在此次“國五條”地方細則出台之前，不少城市購房者二手房趕搭“末班車”，交易迅速增加。比如，北京住建委網站的網簽數據統計顯示，3月份北京二手住宅網簽總量達到43780套，環比上漲332.5%，創下有史以來單月新高。而如今地方細則“靴子落地”，市場如期“遇冷”。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，預計今后一段時間，二手房交易量會明顯下滑，但價格短期內恐不會出現明顯下降。

　　部分城市“國五條”細則

　　(2013年3月31日發布)

　　天津

　　出台時間：2013年3月31日

　　房價調控目標：保持住房價格穩定，新建商品住房價格漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。

　　稅收措施：嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征所得稅。

　　大連

　　出台時間：2013年3月31日

　　房價調控目標：2013年大連市新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。

　　合肥

　　出台時間：2013年3月31日

　　房價調控目標：確保2013年合肥市年度新建商品住房價格增幅不高於本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅(名義增幅減去CPI)。

　　南京

　　出台時間：2013年3月31日

　　房價調控目標：南京市2013年新建商品房價格漲幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

　　廈門

　　出台時間：2013年3月31日

　　房價調控目標：廈門市2013年新建商品住房價格指數同比漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。

　　深圳

　　出台時間：2013年3月31日

　　房價調控目標：2013年深圳市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增長速度。

　　稅收措施：加強房地產稅收征管，嚴格實施差別化住房信貸政策，在必要時候調整第二套住房貸款的首付比例和利率。