新一轮房地产调控渐行渐近

　　统计局近日发布的70个大中城市房价数据显示，11月房价环比上涨0.2%，明显高于10月的0.1%。其中，新房房价的上涨势头最为显著——70个大中城市里面，新房房价月环比上涨的城市数目由上月的35增加至53。我们认为，今年政府地产调控没有实际强化是当前房价加快上涨的原因，但这并非表明政府会继续纵容房价的持续上涨，新一轮地产调控措施也渐行渐近。

　　今年房地产调控“只喊不调”

　　虽说中央一直提出要坚持房地产调控政策不动摇，但实际上这个政策在地方并没有很好实施，据不完全统计，上半年全国有近40个城市明确发文微调了楼市政策。在上半年较为宽松的信贷条件下，这些政策无疑刺激了购房者的入市热情，由此也使得楼市逐渐升温，今年7月70个大中城市首次出现了房价的环比上涨。而楼市的异动也引起政府部门的高度关注，7月24日，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查，有关部委也重申严格执行楼市调控政策不动摇。担心调控政策的出台，购房者再次陷入“观望”，这也使得8月、9月房价涨幅收窄，各方都在等督查组报告提交后的新政出台。

　　但是市场预期的调控措施并没有出台，这无疑给了购房者“定心丸”，10月过后，一些之前犹豫的购房者开始入市，房价在经历9月停涨后，10月再次出现上涨，这使得更多的购房者开始入市。而同期，各类事件也增添了地产市场的热度：如随着地产市场复苏，各地加快高价卖地的步伐；中央高度重视城镇化发展更让房地产商乐观看待市场前景，不缺钱的开发商开始频频提价等。进入12月，各地频繁出现抢房潮，房价加速上涨的趋势可能还将延续。

　　房地产已经绑架中国经济

　　政府之所以今年以来对于地产调控“手软”的重要原因，很可能还是把经济稳定作为第一要务，毕竟当前房地产已经在一定程度上绑架了中国经济。

　　以国民经济核算的两种方法计算，房地产对于国民经济影响巨大。

　　首先，以生产法角度考虑，房地产业的增加值纳入第三产业范围，2011年它占第三产业的比例为13%，在单一行业中排名第二，占国内生产总值（GDP）的比例为5.6%。尽管在所有行业中并不十分突出，但考虑到建筑业与房地产业密切相关，如我国房地产投资活动中建筑与安装工程金额占建筑总产值比例2011年达到38%，而2011年建筑业增加值占GDP比例高达6.8%，因此若把房地产对于建筑业的拉动也考虑在内，房地产增加值占GDP比例为8.2%左右，在所有的行业排名中无疑名列前茅，比金融危机前2008年的水平上升了1.48个百分点。

　　其次，以支出法来衡量，也可以从相关数据来说明房地产是国民经济支柱产业。金融危机后，我国经济对于房地产依赖程度还在进一步加深：房地产投资额占GDP比例已经从2008年末的10%上升至2011年末的13%，其中住宅投资占GDP比例已经达到9.3%，超过日本最高峰的水平（日本住宅投资占整个经济总量的最高点出现在1970年前后，水平大概是9％）；固定资本形成也越来越依赖于房地产投资活动，计算结果表明，扣除土地购置费后的房地产开发投资（大体相当于房地产固定资本形成）占当年固定资本形成的比重从2008年18.2%上升到2011年的22.3％，占GDP比例为10.3%，这意味着房地产投资增速下滑10%左右，则拖累GDP增速大约1.03个百分点左右。

　　正因为房地产如此重要，2012年房地产市场的复苏也就对今年经济企稳回升起到了十分积极的作用。如由于第三产业的主要分类，批发零售、金融以及交通运输、仓储及邮政通信等今年以来的景气度都在下滑，因此第三产业增速自今年一季度的7.5%上升至三季度累计的7.9%，这较大程度上就来自于房地产的推动；受益于房地产市场持续回暖，地产投资增速于今年8月出现了回升，1～8月累积增速为15.6%，全年增速有望在17%左右，这有力地推动了投资增速的企稳，而这对稳定2012年GDP增速有较大的帮助。

　　未来调控力度将加大

　　正由于2012年政府稳增长的需要，房地产调控的强化也就没有真正实行，但是这并不意味着政府会对于当前地产市场热度的升温不理，毕竟中央已经深刻认识到有质量有效益的经济增长是不可能过度依赖房地产来取得的。因此，我们认为，基于以下原因，明年“两会”前新一轮地产调控措施就将出台。

　　第一，明年1月下旬四季度经济数据的公布将确定中国经济企稳回升的现实，而由于外围经济形势也更加明朗，如美国的财政悬崖风险基本消除，欧债危机对于欧洲经济的冲击已开始淡化等，以及国内有利于经济增长的因素偏多，如政府换届后各地发展经济的热情更高等，政府也就有了进一步调控房地产的底气。

　　第二，本届政府曾多次表示要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，若在“两会”前对于房价的节节攀升还未有实际动作的话，就必然会引发“两会”对于房价的更多关注，这对于政府的威信无疑是损害。而对于即将要上任的新一届政府来说，为了发展新型城镇化的需要，也不希望房地产价格泡沫再起，激发各地再次低价圈地谋求粗放型城镇化的冲动。

　　由此看来，新一轮的调控措施已越来越近了，我们认为除了严格现有的限购措施外，政府还在房地产调控手段方面更注重运用法制和市场化手段。前者的代表就是房产税，它将在更多的省市得到试点，后者主要是加强房地产供需的调节，如在提高房地产交易税以抑制不合理需求的同时，更加注重房地产的供给，其具体政策包括：逐渐改变目前政府垄断土地供给的方式，给予更多市场主体土地入市的机会，如更多条件成熟的地区将推出工矿企业存量用地入市和农村集体用地入市的政策。而这些政策的组合运用也将使得2013年的楼市运行更加平稳。

　　（作者单位：民族证券）

(来源:证券时报)