美国房产税呈宽税基低税率 由地方政府自主决定

　　编者按：3月23日，国土资源部副部长胡存智在出席“2013中国发展高层论坛”时表示，“现在应将已经成功的限价、限购政策及时总结，转化为用经济手段来进行。同时对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税。”对于日益高涨的房价，房产税是否需要征收、如何征收成为各方关注的话题。本版特推出“聚焦房产税”系列，介绍评价世界主要国家的房产税征收相关政策、法规，以资借鉴

　　房地产税属于美国财产税的重要组成部分。目前，美国房地产税呈现出“宽税基、低税率”的状况。房地产税的立法几乎都是由地方政府自主决定，一般由州宪法与州法律进行规定，也存在一定的减免优惠，并主要用于提供公共服务。

　　财产税的重要组成部分

　　房地产税属于美国财产税的重要组成部分。美国财产税的征收历史很长，如果把美国建国前的殖民地时期算上，有300多年的历史。

　　在美国殖民地时期，几乎各地都有关于财产税的征收活动，最早可以追溯到1671年的新泽西州。在殖民活动初期的所谓前商业社会，在经济往来和交易活动较少的情况下，包括房产税在内的财产税是政府财政收入的重要来源，而且，把财产作为征税的基础，在商业尚不发达的农业经济社会中可以体现公平，因为财产数量的多少基本可以体现纳税能力。

　　但是，在进入商业发达的社会后，房产的多少并不能体现纳税能力，所以美国建国后，在宪法(独立宣言)中平等权的昭示下，大部分州明确以财产价值作为征收依据，并在理念上不再只把财产数量多寡作为纳税能力的评价标准，尤其是不能把不动产作为纳税能力的评判标准，因为财富不再以有形财产(房屋、土地等不动产)为主要表现形式。

　　换句话说，拥有巨额财富的人可能没有拥有大量有形财产，股票(份)、期货、债券以及传统投资产品(黄金、白银等)和现代投资产品(包括各种金融产品)等，成为财富的多样化表现形式，而且这些财富很可能超越国界，存在于不同国家，使主权国家的征税活动所不能及。这正是加利福尼亚第13号议案为代表的美国税收反抗运动的历史背景，这次运动迫使各州开始限制或降低财产税的税负。

　　由地方政府自主决定

　　美国房地产税体现了美国分权与自治的宪政原则，主要房地产税的立法几乎都是由地方政府自主决定，一般由州宪法与州法律进行规定。

　　具体来说，由州以下的地方政府进行分级征收，主要由市、镇或校区具体征收，各自执行不同的税率，房地产总税率为各级税率之和。上世纪90年代以来，州政府所征收的房地产税大为减少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地产税，但其税率要受到州政府和州法律的管制。

　　税基宽广税率不高

　　目前，美国房地产税呈现出“宽税基、低税率”的状况。美国房地产税以房屋和土地的价值作为税基(计税依据和标准)，税基宽广，以普遍征收为原则，所有房屋和土地的所有权者都要缴纳房地产税，除非获得税收减免优惠。

　　税基无疑是决定征税数额的关键因素，而房屋和土地的价值评估是征收房产税的一项重要的基础性工作。

　　由于房屋和土地的价值随着市场不断波动，所以一般要定期评估，例如三年一次。由于房屋和土地数量庞大，为了节省成本、提高效率，一般采用批量评估的办法，而不是单个评估。

　　评估价值的公正性非常重要。美国一般通过评估方法、评估人员和评估程序保证评估的公正性。评估方法有三种：市场法(侧重考虑近期市场卖价)、收益法(侧重考虑未来收益)和成本法(侧重考虑资产的重置成本及可能存在的贬损因素)，并视情况综合、灵活选择运用这三种方法，以期准确评估房地产价值。评估人员具有专业性，建立专门的评估机构队伍，并可让当事人自行选择。

　　在评估程序上，存在不相关的多个机构各自独立评估，然后综合评估结果，并为当事人提供申诉和救济的途径。

　　目前，在美国各地，房地产税的税率一般不高，通常在0.6%至3%之间，实际缴纳的房地产税额是税基(房地产的价值)乘以房地产税率所得的数额。

　　法律规定减免优惠

　　减免优惠一般是针对公共、宗教、慈善机构，也有利用房地产税这一手段促进经济发展、鼓励某种交易行为或鼓励某类地产的改良，例如对农用地的税收优惠、对所购买的首套房的税收减免等等。

　　对于免税的范围和对象，有的地方是由州宪法来决定，有的是由州立法机关用州法律来规定，同时，按照美国各地的宪政体制，州高等法院往往保留最终审查权。

　　用于提供公共服务

　　房地产税在美国地方政府收入中占据重要地位，是绝大多数地方政府的主要收入来源。所征收的房地产税基本上用于州及州以下各级政府提供的公共服务，例如消防、治安、道路交通、教育、环境改善等等。

　　在美国，房地产税与美国的公立免费教育通常紧密结合在一起，相当一部分的房地产税用于公立中小学教育。通过这些公共服务的提供改善房地产周边的居住环境和教育环境，使得当地房地产价格上涨，地方政府房地产税收因此增加，形成良性循环。

　　由于房地产税是针对不动产征税，相比较动产税或其他税种，某一区域的房地产税额具有稳定性和透明性，公众比较容易监督税收的数额及去向。

　　考虑房屋和地产的不动产特性，一般由各地市、镇或学校管区等不同级别的机构和部门进行具体征收，也可以委托当地金融机构代为收取。对政府的征管行为不满，民众有申诉和救济的渠道。 乔亚南

(来源:法制日报)