银行继续收窄房贷利率 “钱荒”对楼市影响有限【2】

探因：银行贷款额度受限

自今年初“国五条”颁布以来，房地产行业融资遂被迫收紧。但6月份的“钱荒”直接加速了房贷从宽松到收窄的脚步。受银行间市场流动性以及房贷额度紧张的影响，银行流动性困局似乎仍未突围，银行依然在继续收紧个人住房贷款额度，并逐步调整其贷款业务。

某国有大型银行广州分行一客户经理指出，从银行自身来看，上半年的贷款额度基本已经满了，以往出现这种贷款资金缺口的时候，央行会释放出一些额度出来，但今年央行却改变了以往的做法，没有松口，导致各家商业银行出现贷款额度紧张的局面。

业内人士分析指出，这次央行不肯释放更多的流动性，已经表明货币政策转向稳中趋紧，银行提高个人住房贷款的要求也在情理之中。不过，这并不仅仅是个人住房贷款业务遇到问题，房地产开发贷款业务同样如此。“在5月中旬，各地对房地产贷款的审批已经收紧。只不过大家的注意力都集中在房价行情，忽略了房地产资金状况的变化。”国内某地产中介代理公司市场总监表示。

日前，有业内银行理财专家为此算过一笔账，假设银行有100万元，如果贷给个人客户买房，即便是二套房贷，也只能上浮基准利率的10%。按照5年期贷款利率，100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款，还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久，资金很难迅速返还给银行。

倘若贷给小微企业客户，贷款利率则普遍上浮30%—40%，1年至少可获得约4.67万元利息，如果维持利率不变的情况下，5年累计利息可获23.35万元，比住房贷款多挣3.98万元。

而对于有置业刚需的贷款人来说，银行收紧首套房贷意味着一笔更大的开支。记者算了一笔帐，对于首次置业者来说，若商业贷款100万元，20年等额本息还款，两个月前按照基准利率8.5折来算，每月还款6917元，但取消了8.5折后，月还款需要7485元，每月多还568元，20年下来要多还利息13.63万元。

置业：“钱荒”对楼市影响有限

“钱荒”会否蔓延到楼市？若持续下去，这将对备受投资者关注的未来房价走势和房地产市场的发展有何影响？

日前，恒德投资董事长王瑜接受记者采访时表示，目前市场上整体流动性是过剩的，央行手上仍有很多存款准备金，因此“钱荒”只是短期现象，但它会持续一段时间。银行和其他金融机构对目前存贷期限结构的调整客观上也会延长其持续的时间。“钱荒”之后有可能导致银行主动收缩资产负债表和降低杠杆，从而影响企业贷款总量和利率水平。

据21世纪不动产一位分析师表示，“钱荒”并未蔓延到楼市，2013年上半年，各大房企的销售情况普遍较好，从去年下半年以来商品房持续畅销，使得很多房企迫切需要补仓土地，而5月以来，各地优质土地接连出让，继而“地王”频出。

该分析师进一步指出，近期一线城市土地市场异常活跃，这也在一定程度上反映了房地产行业的资金目前为止尚处于充裕状态，与当前的“钱荒”形成了鲜明的对比。此外，在广州二手房市场，从今年2月份到5月份，二手住宅市场成交量已连续四个月出现明显超越一手的现象，丝毫看不出“钱荒”的迹象。

有业内人士指出，在银行个人资产业务方面，个别银行甚至从年前开始就在压缩个人房贷，房贷业务的占比总体上在下降，而经营性贷款在上升。这跟银行利润的增长有较为密切的关系。就房贷业务利率水平而言，其对银行来说利润并不高，因此银行需要压缩房贷业务，延后对个人住房贷款的审核放款。7月份过后，银行个人住房贷款额度会逐步宽松，彼时居民家庭首套自住购房贷款需求将会得到进一步满足。因此，目前这轮贷款利率上浮并非始于6月下旬银行间流动性紧张之后，而是在年初甚至去年底就出现的现象。

值得投资者注意的是，目前来看，今年下半年，一线城市供需不会发生激烈变化，楼市总体将保持平稳，期望房价下跌是不现实的，但大涨的理由也不充分。消费者完全没有必要因为“钱荒”的传闻，就影响自己的买房决定。（记者 黄倩蔚 实习生 魏可非）