改革背景下楼市四大猜想：小产权房将“转正”？

　　日前国家统计局公布的70大中城市房价最新数据再创2013年“国五条”实施以来新高。楼市持续高烧，再次进入“越调越涨”怪圈。与此同时，刚刚结束的十八届三中全会吹响改革号角，同时也给出未来房地产市场的发展方向。

　　但是，由于“房地产调控长效机制”等相关政策细则尚未确定，房地产正在被更大的不确定性笼罩。唯一确定的是，土地制度、财税制度、住房制度等房地产相关改革正在提速。

　　在浓重的改革氛围下，房产税何时开征、小产权房如何定位、住房信息何时联网等多个敏感问题，触动着人们的神经，也引发各方猜想。

　　猜想一

　　小产权房能否“转正”

　　近期，随着农村土地改革脚步临近，与之相关的“小产权房”也成为业界关注焦点。在市场消息刺激下，部分城市小产权房市场甚至出现供需两旺的态势。

　　20日，中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读三中全会《决定》时表示，建立城乡统一的建设用地市场前提是对用途管制。而小产权房不合法的根本原因，是其不符合土地利用规划，违反了土地用途管制。这意味着，即便改变集体土地性质，小产权房也无法合法化。

　　事实上，相关部门已经多次明确表示小产权房不合法。国土部此前也曾经在部分地区对清理小产权房工作进行试点“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。”而且，国务院早在2011年就成立了小产权房清理小组。

　　迄今为止，国土部、住建部等相关部门关于小产权房的口径尚无实质变化，“转正”之说仅停留于市场猜测中。

　　值得一提的是，农村土地要实施流转，还面临着土地政策法规瓶颈。在我国现行法律范围内农村集体建设用地并不允许出让或转让使用权。

　　1986年颁布，1998年第一次修订的《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对此，中国城市经济学会副会长、国土资源部法律中心顾问杨重光在接受《经济参考报》记者采访时指出，放开集体建设用地自由流转的最大瓶颈是法律红线，而所面临的法律瓶颈不仅止于《土地管理法》，《集体土地征收补偿条例》甚至《宪法》都得随之进行修正。

　　因此，无论是农村建设用地流转还是小产权房的解决，都需要在法律修改之后。

　　而对于小产权房的解决方案，CR IC研究中心认为，未来最有可能的是采取差异化的处理手法“即历史性的小产权房根据各自情况，并办理相关手续实现‘转正’，而对于新增、抢建的小产权房，则可能采取一刀切的做法进行强制拆除。”

　　CR IC研究中心分析师李莹强调，“无论最终采取何种方式，目前小产权房在我国仍然是违法的，国家不予登记确权。”因而，在购买小产权房时应慎重考虑，不能因为眼前的利益而对赌未来政策对小产权房的松动。

　　李莹分析“即使是补缴土地出让金来实现‘转正’，这笔款项与最初购买房屋的房款加在一起可能也不会比商品住宅低多少，所以不应对小产权房抱有太大的升值预期。”

　　猜想二

　　房产税何时全面开征

　　房产税一直是房地产市场极为敏感的词汇。在房产税扩大试点呼声越来越高之际《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，使市场预期愈加强烈。

　　但专家指出，由于房产税改革和立法需在财税整体改革框架下进行，也需要地方中央财权、事权改革的配合，因此，房产税正式出台仍需较长时间，不过明年有望先扩大试点。

　　住建部政策研究室房地产处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示《决定》表示要“逐步提高直接税比重”，实际上就是减少间接税的同时增加直接税，而房产税便是增加直接税的重要一环。

　　赵路兴认为，近年来对房产税争辩最激烈的便是该税种并未立法，开征是否符合法律规定。因此《决定》首次提出加快房产税立法，意味着将加快房产税的法律地位，也进一步体现出征收房产税势在必行，将在立法基础上加速房地产税综合改革。

　　CR IC研究员严跃进认为，“加快房地产税立法并适时推进改革”，表明楼市发展与长效机制建立过程又迈出重要的一步。

　　中央财经大学财经研究院院长王雍君表示，房产税的功能除了增加税收收入外，另一重要功能便是调节收入分配差距。因此，对哪类人，哪些范围征收，仍需进行判定。“如果仅对增量征收，则体现不出其真正作用。因此，应在居民能力范围内，划定免征范围，以避免侵害个人基础所需。在此基础上，进行严格的税收征缴，以调节收入不公所带来的差距，避免有钱人会更有钱的现象。”

　　赵路兴进一步指出，房产税改革需在财税整体改革框架下进行，也需要地方中央财权事权改革的配合，因此，仍需较长时间。

　　猜想三

　　住房信息何时联网

　　作为房产税征收基础的住房信息联网，此次也在《决定》中有明确体现。《决定》指出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”

　　“信息联网是房产税改革的先决条件。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，信息联网虽然此前多次被提出，但在正式文件中尚属首次。这意味着，中央已下定决心。已在技术层面蓄势待发的信息联网，将加速破除阻碍限制。

　　如今距住建部首次信息联网“最后期限”已有近17个月，而面对公众的不断质疑，相关部门也多是打转不作直面回应。

　　而事实上，早在2011年底，各地已从技术层面完成联网。财政部财科所所长贾康此前表示，“(房产信息联网)技术上没有问题，信息方面成为各种各样的孤岛，主要不是技术问题，配套改革要冲破这种既得利益阻碍。”

　　“流动人口都能查清，房子查起来自然更容易。真正的阻力在于部分地方政府和官员。”财经评论员马光远指出。

　　贾康指出，正是由于信息联网与房产税之间千丝万缕的联系，使信息联网阻力增加。他说，“住房信息联网主要受到的阻力来自于地方，地方需要依靠土地财政来维持自己平时的运营，他们害怕一旦征收房产税，会对土地出让产生影响，特别是二三线城市。而住房信息是房产税开征的基础，没有住房信息的联网就很难推出房产税。”

　　“但信息联网是大势所趋，只要国家下定决心，第二天就可开通。”顾云昌认为。

　　猜想四

　　房价能否回归理性

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，总体来看，今后房地产市场调控的税费、经济手段会更加突出。“未来楼市长效调控机制将以税费手段改变市场需求结构，坚持‘去投资化’，使市场回归自住属性，促使楼市回归到一个相对健康的发展轨道。”

　　张宏伟告诉《经济参考报》记者，从未来趋势来讲，今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出。经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施都会“阶段性”稳步推进，最终通过这些市场化手段加以调控，促使楼市长效性机制稳步形成。

　　事实上，在统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的当日，广州市发布“穗六条”等一系列新的调控措施。业内分析指出，继深圳、北京、上海之后，广州“穗六条”的出台，标志着一线城市宏观调控的全面收紧，而且不排除还有其他房价上涨压力较大的城市继续跟进的可能。

　　一位市场分析人士认为，“一线城市纷纷在年底将至的时期收紧政策面，主要在于房价调控目标压力过大，预计短期内会影响市场预期，减弱房价涨势。”

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉则分析预测，“一线城市是全国房价的风向标，预计四季度全国房价环比涨幅将继续放缓，未来半年房价涨幅有望回归至合理区间。” □记者 梁倩 高伟