一线城市楼市仍有很长黄金期

　　尽管城镇化主导未来十年中国房地产市场发展的主线，但一线城市、中心城市仍然将是重心所在。

　　近期业界高度关注的十八届三中全会，为未来房地产市场发展定下和以往不同的全新调子。城镇化思路主导下，农村集体经营性用地的流传，为房地产市场带来巨大的蓝海空间。而在部分业界专家看来，未来的房地产主要的战场仍然是中心城市，长三角、珠三角中心城市为核心的城市群发展，进一步同城化趋势，都带动房地产开发水平的进一步提升。这意味着，不仅对企业而言，一线城市、中心城市的布局意味着机遇和业绩的保证，对于个人投资者来说，看好和稳守一线城市，持有当地优质物业，同样是资产增值的最佳选择。

　　近日笔者出席某机构举办的行业研讨会时，众多专家旁证博引，其中谈及上述观点，笔者也深感认同。研讨中谈及的广州这个一线城市的城镇化现状，说明广州的城市化进程仍有很长的一个发展期。现在讲城镇化，实际上明确的是人的城镇化。根据数据，目前广州的城镇化水平是83%，而住房的的城镇化只有66%，在800万的常住人口里，自住率应该超过九成，而700万的流动人口里仍有三分之二是租房住的，而且集中在城中村。到2020年，广州的常住人口将达到1800万，可能分配到萝岗区有120万，南沙区有130万，南沙区要增加到200万人口，萝岗要增加到170万。如果按照人均居住面积23平方米的标准，1800万人口每年要增加1300万平方米的住房面积，现在每年的成交量远远不够。

　　另一方面，从土地来说，到2011年广州的土地利用强度已经达到了22.8%，按照国际的生态宜居警戒线的30%，也就是说，广州7400平方公里的土地只能够用来开发的是2200平方公里左右，现在已经是1600平方公里，而广州的建设用地GDP产出率非常低，每平方公里是800个亿，不到香港5690亿的七分之一，不到新加坡3900亿的五分之一，集中在商业用地，有494平方公里是商建用地，农村的用地产出仅仅是国有土地的十分之一。广州的城市化水平从量到质的提升过程中，仍有相当大的潜力可挖，也意味着，仍有一个巨大的金矿，等待房地产开发业者去开采。

　　也有业界人士从另一个角度看待城镇化水平和房价的关系。北上广深的房价之所以比省镇城市高，正因为流动人口太多，流动人口带来的就是财富。北京的流动人口超1000万，上海超1000万，深圳1300万人口，常住人口才300万，广州是1270万，其中666万是流动人口，基本上是一半对一半，四个城市因为人多了，需要提供更多的住所，所以这四个城市的房价过高。相反，比如说武汉、西安、沈阳这些城市，流动人口不超100万人，所以涨得比较慢。从人口的流动趋势看，这些一线城市的居住刚性需求都是不断增长的，并且是一个长期的过程。在这些一线大都会区，城市化水平不断提升的过程，也就是人的城镇化、居住物业价值不断提升的过程。

　　正是基于这点，不少业内人士仍乐观面对未来：一线城市的房地产市场黄金期不会在十年内结束，而将延续更长的时间。

　　李广军

(来源:南方日报)