房产捐赠遭遇高额税费困境 不动产捐赠法律空白待补

上海多位老人为慈善公益事业捐赠房产遇“坎”

近年来,上海已有多位老人为慈善公益事业捐赠房产。然而,因为遭遇纳税等问题,老人的心愿费尽周折才得以实现。

捐赠过程中的种种困难,反映出相关制度的缺失以及实践操作的不畅。当不动产进入慈善捐赠领域,税收等一系列与“钱”相关的制度设计该如何调整,已成为慈善公益事业发展遇到的新课题。

对此,上海市人大代表就慈善公益事业发展遇到的新课题提出书面建议,不动产捐赠税费减免应从“个案操作”变为“制度规范”,从制度上扶持、保障此类善举。

捐赠身后房产遭遇难题

家住上海的老教授李清泉、汤梅君夫妇留下遗嘱,希望百年后捐赠广元西路房产。从2010年年底起,李清泉夫妇的侄子就开始为捐房而奔波。数家慈善机构因手续繁琐、涉及纳税等原因婉拒了受赠。最终,经多方协调,捐赠才得以“特事特办”:相关部门先后免除了遗嘱笔迹鉴定费以及房产过户过程中所产生的税费。

老教授捐赠受阻并非个案,杨浦公证处也遇到过类似事情。2002年,杨浦公证处公证员蔡煜接到上海一家大型国有企业退管会的电话后,希望他们紧急赶到医院,为一位躺在病床上的劳模立一份公证遗嘱。这位时年73岁的上海劳模,还是全国行业系统劳模。他没有结过婚,也没有领养过子女。他在病危之际,希望将自己名下一套房产留给曾经给他关爱和照顾的3位旁系亲属、4位单位同事以及希望工程。

然而,由于涉及到8个受赠方,其中还包括希望工程这一公益机构,老人的愿望要实现起来并不容易。由于受赠方不是老人的直系亲属,且无法定赡养关系,受赠所得部分要缴纳20%的个人所得税。即便不考虑税费,单单考虑希望工程这一特殊身份,其作为政府举办的公益机构,在出售房产时还将牵涉国有资产处置等具体问题。此事直到2012年,经多方协商,杨浦公证处通过资金提存监管的方式,实现了1方得房7方拿钱,才巧妙化解了难题。

高额税费成捐房最大阻力

“应该积极鼓励人们做慈善,千万不能因为操作问题,打消热心人士积极性。”蔡煜告诉记者,徐汇老教授捐房做慈善遭遇税费困境一事,已造成一定负面影响。在他平时接待咨询时,便有一些想捐房的热心人士流露出担忧。

据了解,房产捐赠手续涉及多个部门,从公证、过户到拍卖,涉及公证费(如捐赠者未过世则不需要)及过户当中涉及到的个人所得税、企业所得税、契税、印花税等多项税款以及房地产登记费用等。

“税费是房产捐赠的一大阻力。”据业内人士估算,以一套市价400万元房产为例,捐赠人要缴付营业税、个人所得税和交易手续费合计逾30万元；受赠方应缴付契税、权证印花税、交易手续费、登记费和配图费合计逾12万元。双方合计缴费逾42万元。若公益机构受赠后按500万元的价格义卖,涉及的税费则包括营业税、土地增值税、企业所得税、企业房产税、土地使用税、交易手续费,6项合计逾50万元；买受人涉及的税费有契税、权证印花税、交易手续费、登记费和配图费,5项合计逾15万元。双方在这个环节的税费合计超过65万元。从捐赠到义卖变现的所有税费相加,起码107万元。

“一次捐赠需要各方付出如此高昂的代价,这无疑将成为房产捐赠的最大阻力。”蔡煜说。

不动产捐赠法律空白待补

记者从相关部门了解到,目前,上海市慈善基金会已接受市民捐赠房产4套,涉及税种均按规定给予免征,公证费也免收,个案都通过变通的办法得到解决。

“零打碎敲的依据如何变成具体明确的制度规范?”蔡煜认为,当务之急是形成常态化的“绿色通道”。首先,要有法可依,上海能否通过地方性法规的形式,进行突破和创新。其次,民政局、司法局、房地局、税务局等职能部门应该通过协商,形成具体操作的指引。最后,对相关税费进行减免,以最低成本实现捐赠人的公益愿望。

“现在,我们正在受理普陀区一老人捐赠房产的事宜。”上海市人大代表、上海市公证协会会长黄群表示,“如何为市民的不动产公益性捐赠提供制度保障,让爱心平稳安放,让善举得以实现,相关部门应予以重视并协调,尽快制定相关制度,对不动产捐赠过程中所涉税费减收、免收的条件、流程予以明确规定,对房地产登记中所涉的相关流程、手续予以补充明确。同时保障所捐不动产的使用公开透明,确保所捐不动产切实按照捐赠人的意愿使用。受捐机构要定期公布受捐不动产清单,接受社会监督。”

上海市人大代表钱翊梁、黄群向市人大提交的《关于为不动产公益性捐赠提供制度保障的建议》中提出了具体措施:捐赠过程中涉及的相关部门应精简工作流程,帮助捐赠人及时、有效的完成捐赠,对捐赠过程中所涉及的相关税费应予适当减免；在调研基础上,制定相关法规,从制度上扶持、保障此类善举,而不是一直以个案形式处理问题；建立相关制度,保障所捐不动产的使用公开透明,确保所捐不动产切实按照捐赠人的意愿使用。