住建部：房地产行业非法集资活动蕴藏风险

近年来，住房城乡建设部积极开展房地产行业非法集资防范和打击工作，结合房地产行业特点，在全国范围内组织开展了房地产行业非法集资风险排查，积极开展舆论宣传和警示教育活动，严厉打击有关违法违规行为。同时，对近年来在房地产行业出现的非法集资新情况、新问题进行了认真研究，制定相关制度措施，加强监管。

一、当前房地产行业非法集资活动的模式和特点

（一）主要模式。当前房地产行业非法集资活动，主要有以下三种模式：一是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。该模式多出现在商业、服务业楼盘项目中。具体手段是：房地产企业在未经有关部门审批的情况下，违法违规将整幢商业、服务业建筑划分若干个小商铺进行销售，这些小商铺之间无墙隔离或者本身不具备独立使用功能。房地产企业通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。二是以预售房屋的形式非法集资。该模式多出现在未取得建设、销售等相关审批手续的房地产项目。具体手段是：房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，以内部认购、发放VIP卡等形式，变相进行销售融资，有的还“一房多卖”，将同一套房屋分别出售给多人，一套房屋签订多个购房协议。三是利用房地产项目开发进行非法集资。具体手段是：房地产企业自己或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。在支付方式上，通常是先付给集资人利息，到期后再还本金。实际上，通常是房地产企业“拆东墙补西墙”，用后集资人的钱支付先集资人的利息。

（二）呈现的特点。一是数额大。房地产的单体价值量大，非法集资参与者往往是倾其所有进行投资，以谋取收益。二是隐蔽性强。许多非法集资参与者都是在亲戚和朋友的介绍下参与的，通常在一定时期内还有明显较高的收益，一般不会进行举报，只有造成危害后才进行报案。三是处置难。房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、抵押权人、承租人等多个群体，一旦发生非法集资案，各方权利关系复杂，易引发复杂的法律问题，资产处置难。

二、房地产行业非法集资活动的风险隐患

房地产行业非法集资活动涉及面广，危害极大，蕴藏着巨大风险。一是参与者的利益容易受到损害。购买分割销售商铺的，可能因项目非法分割销售无法取得房屋产权，商铺如果整体经营不善，不仅租金难以保障，房地产企业也可能无法兑现回购的承诺。购买非法预售房屋的，可能因房地产企业资金链断裂而无法取得房屋或不能索回购房款，也可能因“一房多买”而产生权属纠纷等问题。对于投资房地产开发项目的，可能因房地产企业资金链断裂而血本无归。二是容易引发诸多社会问题。房地产行业是资金密集型行业，房地产企业以高息为诱饵进行非法集资，加大了融资成本，开发经营的风险加大，资金链一旦断裂，容易产生烂尾楼，从而引发工程款无法落实、合法购房的群众利益受到损害、发放贷款的银行无法收回本金和利息、城市土地资源浪费等诸多问题。由于涉及群体众多，还容易引发群体性事件，造成恶劣的社会影响。

三、我部采取的有关防范和政策措施

近年来，我部及地方各级房地产管理部门将防控房地产行业非法集资作为行业监督的重要内容，不断完善监管措施，探索建立行业监管的长效机制。

（一）规范商品房销售行为。2010年，我部出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），规定未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易。

（二）完善商品房网上备案制度。指导地方加快推进房地产信息系统建设，积极推行商品房网上备案制度，实行购房合同及时网上备案管理，有力监管房地产企业房屋销售行为，有效制止房地产企业一房多卖欺骗消费者、假买假卖恶意骗贷以及随意更换房屋买受人制造虚假销售情况等行为。

（三）完善预售资金监管机制。指导各地加快完善商品房预售资金监管制度。商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，有效地防范了烂尾楼的发生。

（四）开展房地产市场秩序整治。近年来，我们集中开展了多次房地产市场、中介市场秩序专项整治，通过房地产信息公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，严肃查处返本销售、售后包租、分割拆零等违法违规行为。对存在非法集资等违法违规行为的，记入房地产信用档案，暂停商品房网上签约，直至取消其开发企业资质，并将相关信息通报有关部门。

（五）加强对社会公众的宣传引导。我部和地方积极组织开展舆论宣传和警示教育工作，对非法集资的惯用手法予以揭露。我部曾向社会公众发布了题为《以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重》的风险提示，披露了房地产领域里售后包租的几种表现形式、特点和严重危害。北京、新疆、宁夏、湖北等地住房城乡建设部门也通过电视、广播、报纸等媒体对非法集资活动进行了警示宣传，提高了社会公众的法律意识、风险意识和识别能力。

下一步，我部将继续高度警惕房地产行业非法集资行为，完善房地产市场管理制度，研究制定相关政策，严厉打击有关违法违规行为，切实维护人民群众的合法权益。