“面粉”比“面包”贵——我国房地产基金咋变了味?【2】

　　 “参股”变成“放贷” 房地产基金变了味

　　近年来国内房价大幅反弹，然而，国家对炒房等投机性需求的打压令不少炒房客束手无策。不少炒房资金找到了房地产基金这条路。部分房地产基金股权投资的模式演变成了放贷。这样一来，我国新涌现的大量房地产基金性质变了味。

　　清科研究中心分析师郑知行告诉记者，2013年房地产基金的火爆有多方面原因。其一在于市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；其二在于房地产基金时间周期短，退出更加便利。

　　另外，近年来国内新涌现的房地产基金大多投资门槛低，投资周期短，投资回报较高，这些特点催生了投机炒作的需求。

　　记者调查了解到，近年来新涌现的房地产基金投资门槛通常仅为200万元－300万元，投资周期最快只有1年－2年。投资模式也偏离了股权投资的本质，往往以债权投资居多，投资回报可能高达20％－30％。个别投资项目甚至出现“面粉”比“面包”还贵的奇怪现象。

　　“今天面粉比面包贵，但预期明天面包会涨得更快。”一家房地产企业负责人告诉记者，由于银行信贷额度趋紧，房企不得不另辟蹊径，寻找新的融资方式。而有了高房价的预期，企业也愿意去承受较高的融资成本。

　　记者了解到，国内房地产基金目前主要布局在住宅市场，通过“赌房价上涨”来获得收益。在操作上，往往是先有特定项目之后，再去筹款拉钱。一旦这一项目出现风险或者开发商资质出现问题，该基金的风险可想而知。

　　“目前来看，国内三四线城市房地产行业风险比较大，在这些区域布局的房地产基金可能面临较大的退出压力。”郑知行说。